Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

В развитых странах ипотечные  банки пользуются потенциальной  поддержкой государства: для них  создана необходимая законодательная  база; четко работают государственные  органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными  бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно  контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в  целом.

Существуют методы формирования и развития системы ипотечного кредитования: методы общего регулирования и специальные  методы.

К методам общего регулирования  относятся методы денежно-кредитной  политики и методы налоговой политики. К специальным методам относятся  разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных  учреждений; стандартизация условий  выдачи ипотечных кредитов; прямое регулирования процентных ставок; стимулирование заемщиков при получении ипотечного кредита.

Таким образом, видно, что  роль государства в развитии ипотечного кредитования достаточно весомая.

Ипотечное кредитование имеет  следующие модели кредитования:

Сбалансированная (автономная), при использовании данной модели граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости  будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть  стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность.

Усечено-открытая модель - при  ее использовании совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные  ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том  числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.п.

Расширенно открытая модели, где совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может  обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств  клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.п.

Расширенно открытая модель ипотечного кредитования может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам  выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников  на вторичном ипотечном рынке, в  роли которых могут выступать  крупные ипотечные банки или  специализированные кредитные организации

Формирование ипотечного кредитования в России на современном  этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям.

Ипотечное кредитование в  России имеет достаточно долгую и  непростую историю развития.

История российской ипотечной  истории начинается с 23 июня 1754г., с  Указа об организации Г осударственного  заемного банка с целью «уменьшения  во всем государстве процентных денег».

В развития ипотечного кредитования в дореволюционной России четко  обозначены два этапа:

1)    «Дворянский», от середины XVIII до середины XIXв.;

2)    «Земский», от середины XIXв. до октября 1917г.

Первый этап развития характеризуется  тем, что основными государственными ипотечными дворянскими банками  были:

-    Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754г. по указу Елизаветы Петровны;

-    Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от

18 декабря 1797г.;

-    Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от 17 ноября

1775г.

Значительная часть крупных  кредитных учреждений специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. И в конце 50-х  годов возникла необходимость ликвидации старых кредитных учреждений

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начинается с  образования Государственного ипотечного банка. Он был представлен: Государственным  банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным  в 1882г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в  конце 1885г.

Наряду с Дворянским и  Крестьянским банками, которые были государственными банками, успешно  функционировали частные кредитные  учреждения.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного  ипотечного кредита были:

а)    Санкт - Петербургское городское кредитное;

б)    Московское городское кредитное общество;

в)    Херсонский земский банк;

г)    Общество взаимного поземельного кредита.

Именно городские кредитные  общества впервые стали выдавать кредиты ценными бумагами, обеспечиваемыми  закладываемой недвижимостью, на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные  коммерческие банки. Важную роль в экономической  жизни страны стали играть ипотечные  и городские банки, находящиеся  в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень  быстро. Уже в 1876г. их совокупный оборот достигал несколько миллиардов рублей.

К концу XIXв. система ипотечных  банков России включила два государственных - Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банк,

10 акционерных земельных  банков, 36 губернских и городских  кредитных обществ.

К 1917г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное  обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги:    закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающих на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами.

Все это было перечеркнуто революцией 1917г. Была объявлена монополия  на банковское дело, результатом чего стали национализация и закрытие частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений, отмена частной  собственности на землю. После октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организация. И понятие «ипотека» было забыто более чем на 70 лет.

Ипотечное кредитования стало  возрождаться в 90-е годы.

В современной истории  отечественного ипотечного кредитования можно выделить 4 этапа в развития.

1    этап начало 90-х - 2003г. - это период характеризуется слабым развитием ипотечного кредитования. Коммерческие банки воздерживаются от долгосрочного кредитования. В эти году формируется нормативно-правовая база функционирования ипотечного кредитования в России:

Был принят Федеральный закон  «О залоге» в 1992г.; появился Гражданский  кодекс в 1994 1-я часть и в 1995 2-я; в 1998г. появляется Федеральный закон  «Об ипотеке»; в 2003 году принимается  Федеральный закон «Об ипотечных  ценных бумагах».

2    этап 2004 - 2007гг. - данный период характеризуется восстановлением банковской системы и стремительным развитием ипотечного кредитования. С каждым годом увеличивается число кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, разрабатываются различные ипотечные программы.

Также с 1 января 2005г. вступил  в силу Федеральный Закон, принятый 20 августа 2004г.    117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного

обеспечения военнослужащих".

В 2006г. наблюдался настоящий  бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан  открытием года.

Уменьшаются первоначальный    взнос и процентные ставки по

ипотечному кредиту, удлиняются    сроки кредитования. Ипотечное

кредитование продвигается в регионы.

3    этап 2008 - середина 2009г. - в 2008г. негативное влияние мирового финансового кризиса оказывает влияние на банковскую систему России. Наблюдается спад ипотечного кредитования, оно откатывается назад.

Объемы ипотечного кредитования впервые с 2005г. стали снижаться. Банки  стали приостанавливать ипотечные  программы. Банки ужесточают условия  кредитования:    повысились    процентные ставки, ужесточились

требования к заемщикам, а некоторым банкам и вовсе  пришлось уйти с рынка.

Проблемы коснулись не только кредитных учреждений, но и  многих заемщиков. Правительство РФ стремилось помочь людям, взявшим ипотечные  кредит и оказавшимся в тяжелой  финансовой ситуации.

25 декабря 2008г. был принят  закон 288-ФЗ «О внесении изменений  в Федеральный закон "О дополнительных  мерах государственной поддержки  семей, имеющих детей». Благодаря  ему для погашения ипотечного  кредита или уплаты процентов  не нужно ждать три года  со дня рождения ребенка, а  можно использовать средства  материнского капитала сразу.  Материнский капитал на эти  нужды можно было потратить  уже начиная с 1 января 2009г.

4    этап конец 2009 - 2010г. - это период восстановление ипотечного кредитования. В конце 2009г. была замечена устойчивая тенденция роста выдачи ипотечных кредитов. Данный рост связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики, и изменением настроения у заемщиков.

В 2009г. Правительство продолжает оказывать поддержку заемщикам. Поддержка оказывалась путем  реструктуризация задолженности.

На государственном уровне ипотечное кредитование находит  поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так  же специально созданных государством ипотечных агентств, в частности - Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию.

Ипотечное кредитование осуществляется различными банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется  прежде всего сроком кредитования и  процентной ставкой. Кроме того, в  случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости  приобретаемого жилья. Оставшаяся часть  стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для  получения ипотечного кредита.

Срок ипотечного кредита  чаще всего составляет от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки - 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного  возраста заемщика. Но существуют ипотечные  программы, продлевающие срок кредитования на пенсионный период, максимально  до 70 лет заемщика на момент погашения  кредита. Для заемщика срок кредита  определяется размером кредита и  возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотечного кредита, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока кредита заемщик  исходит из своих потребностей в  жилье и цены этого жилья. Первоначально размер ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Но фактический размер кредита, который получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

Ставка по кредиту - ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня кредитные ставки имеют  достаточно высокий уровень, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое  жилье. За срок кредитования в 15-20 лет  заемщик ипотечного кредита может  выплатить двойную цену жилья  и даже более.

Обычно банки утверждают процентную ставку в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому  кредиту, так как она зависит  от объекта кредитования - квартира или дом - это одна ставка по кредиту, а если объект кредитования иной - иная ставка по кредиту. Также ставка зависит  от рынка недвижимости - первичный  или вторичный, так как по строящемуся  жилью ставка выше из-за риска, что  строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие  повышенную ставку на период строительства  и понижение ставки после сдачи  дома. Процентная ставка по кредиту  зависит также от срока - чем длиннее  срок ипотечного кредита, как правило, выше ставка по кредиту.

Изучив особенности становления  рынка ипотечного кредитования в  России можно констатировать, что  сегодня развитие жилищной ипотеки  в России сдерживается следующими основными  факторами:

а)    ограниченный платежеспособный спрос населения;

б)    низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в России;

в)    низкие темпы разработки и совершенствования законодательства;

г)    неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;

д)    недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

е)    психологические факторы - нежелания жить в долг;

ж)    большое количество административных барьеров.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум  трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные

финансовые ресурсы, которые  можно предоставлять клиентам в  виде кредитов; во-вторых, потенциальные  клиенты, способные подтвердить, что  их доходы достаточны для погашения  кредита; и наконец, юридическая  возможность использования жилья  в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные  кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных  условий.

Само по себе ипотечное  кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать  на спрос, вводя в строй новое  жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку  судебной системы для закрепления  прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания  на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая  проблемы улучшения жилищных условий  для большей части населения.