Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

События 2010г. демонстрируют  положительную динамику в сфере  ипотечного кредитования: банки снижают  процентные ставки, улучшают условия  кредитования, вводят новые программы.

Итак, восстановление ипотечного кредитования после кризисных явлений  было замечено во втором полугодии 2009г. Установилась тенденция роста выдачи ипотечных кредитов, снижения процентных ставок, снижения требований к заемщикам. Так же положительной тенденцией последних месяцев 2009г. стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности.

В 2010г. данная волна восстановления ипотечного рынка продолжается, и  это связано с тем, что российская экономика постепенно приходит в  себя, наметился рост доходов населения, стала снижаться безработица.

Банки продолжают возобновляют деятельность по ипотечному кредитованию, уменьшаются ставки по кредитам, смягчаются требования к заемщикам, различными способами: кредитными программами, акциями  пытаются привлечь клиентов.

Но, несмотря на впечатляющий рост рынка жилищного кредитования в 2010г. его параметры все еще  далеки от докризисных. Так в 2008г. было выдано почти 500 тыс. жилищных кредитов на сумму в 736 млрд рублей. И если есть вероятность того, что уже  в 2011г. ипотечный рынок по числу  кредитов вернется к докризисному уровню, то по объемам это вряд ли произойдет ранее 2012г., даже при благоприятном  развитии макроэкономической ситуации в стране и мире.

В следующей главе данной дипломной работы мы перспективы  развития ипотечного кредитования.

3 Перспективы развития  ипотечного кредитования в России

В последнее время ипотечное  кредитование далеко продвинулось в  своем развитии, но в 2008г. в стране стало ощущаться влияние мирового кризиса и многие банки мгновенно  среагировали на это, отказавшись от ипотечного кредитования.

Различные аналитики, крупные  банки, ипотечные брокеры утверждали, что перспективы отечественного ипотечного кредитования напрямую связаны  со сценарием развития кризиса. Что  новый виток развития в ипотечном  кредитовании наступит года через два  после выхода из кризисного состояния, когда восстановится экономическая  ситуация в стране, когда банки  будут в состоянии выдавать крупные  кредиты и у заемщиков возникнет  доверие к банкам.

Кризис остался в прошлом, деловая активность банков и заемщиков  стабилизировалась, но ипотечное кредитование в России не делает следующего шага в своем развитии. В чем же дело?

Большинство экономистов  считают, что ипотечный кризис США  практически не затронул и не повлиял  на ипотечное кредитование в России, и это, прежде всего, связано было с его «недоразвитостью». По мнению экономистов в стране существует достаточное количество факторов тормозящих развитие ипотечного кредитования в  стране.

Мы вынуждены согласится с этой точкой зрения. Ипотечное  кредитование в стране действительно  не развито и достаточно факторов, препятствующих его развитию.

1)    ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

Причина тому, в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. Пока, к сожалению, большинство  банков предлагает для ипотеки слишком  высокие годовые проценты - 17% и  выше, короткий срок выплаты и первоначальный взнос из средств покупателя -30-35%. В таких кредитных условиях большинство  людей не могут позволить себе покупку жилья. Для сравнения, в  Канаде ежемесячные выплаты по ипотеке  составляют всего 5%, срок выплаты долга - до 30 лет, к тому же первоначальный взнос совсем не обязателен;

2)    низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации, обуславливающие недостаточность предложений и высокую стоимостью квартир на рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье. Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут. Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточно совершенная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов и, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты;

3)    низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое  большое значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной  Думы) содержал не менее чем в 29 статьях  отсылки на законы или нормы, которые  еще предстояло создать. В 2003 году положение  мало изменилось. Только в июле 2004 года Правительство Российской Федерации  внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории  в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью  имеют различные дефиниции, а  также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все  это, очевидным образом, увеличивает  административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита;

4)    неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

5)    недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов. Для ипотечного кредитования банки в основном применяют вклады населения, депозиты предприятий и организаций, и собственные средства. Их используют более 90 процентов крупных (с капиталом более 30 миллионов евро) кредитных организаций. К сожалению, банки редко берут для этого займы или размещают облигационные займы. К таким формам прибегают исключительно средние финансовые структуры с капиталом от 5 до 30 миллионов евро. Это значит, что российский рынок долговых ценных бумаг не обеспечивает приемлемых условий для работы с ипотечными операциями и по срокам, и по ставкам;

6)    психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

Решиться заемщику на ипотеку  мешает также тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего  срока погашения кредита не могут  эту квартиру без разрешения банка  ни продать, ни подарить. В связи  с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным  остатком, то есть перенос залога с  одного заемщика на другого. Некоторые  разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся;

7)    большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек. [12]

Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня  представляется банкам чрезвычайно  привлекательным. Это очень емкий  и перспективный рынок. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов  населения в ближайшие 3-5 лет клиентами  ипотечных банков станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация  развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей  являются потенциальными клиентами  ипотечных банков.

Основными ориентирами Правительства  РФ по развитию рынка жилья в России к 2011г. должны стать:

а)    создание правовой основы рынка жилья;

б)    увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

в)    увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн.

кв.м.;

г)    увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотечное кредитование в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения  доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека - не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это  всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка  в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр.

Учитывая комплексность  проблемы развития жилищного строительства  и ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный  подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально экономического развития России требуют максимально  быстрых действий, использования  мирового опыта и международного сотрудничества.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть  решение следующих основных задач:

1)    совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья.

Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных  организаций по предоставлению и  обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию, значительная роль в решении данного  вопроса должна отводиться Центральному Банку РФ.

Формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

2)    создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

В целях поддержки заемщиков, уже взявших кредит и испытывающих проблемы с его погашением, необходимо:

а)    продолжить программу реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, на постоянной основе (по ипотечным кредитам, по которым заложенное жилье является единственным для заемщика или залогодателя). Постоянно совершенствовать инструменты оказания помощи заемщикам, оказавшимися в трудной жизненной ситуации, в целях снижения социальной напряженности;

б)    обеспечить внедрение в практику банковского ипотечного кредитования обязательств кредиторов по предложению заемщикам изменений условий кредитного договора (пролонгации или реструктуризации) по согласию сторон до обращения в суд, что позволит снизить количественную нагрузку на суды и одновременно дать заемщикам возможность восстановить платежеспособность;

в)    сократить сроки судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки, в целях предотвращения роста долговой нагрузки на заемщика в данный период;

г)    формировать в муниципалитетах маневренный жилищный фонд для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание, или развивать альтернативные механизмы поддержки заемщиков, в том числе целевые социальные выплаты на наем жилья. [27]

В России в 2011г. может быть принят закон по реабилитации граждан -должников, что установит в стране институт банкротства физических лиц. Законопроект внесен в правительство  еще в прошлом году. Данный законопроект отработан со всеми заинтересованными  ведомствами, и по его содержанию не существует важных разногласий, единственным нерешенным вопросом остается бюджетное  ассигнование деятельности арбитражных  судов, которые будут уполномочены после принятия закона признавать россиян  банкротами.

Высшим арбитражным судом  были проведен все необходимые расчеты. Арбитражным судам, которые займутся делами о несостоятельности граждан, понадобится 555 новых судей. На их деятельность по процедурам банкротства физлиц ежегодно будет требоваться от 1 до 5 млрд. рублей. Частично эти средства будут  возмещены судебной пошлиной, но главное, считает глава департамента, «они будут покрыты эффектом для казны  в виде работающего механизма  банкротства».

В случае признания физлица  банкротом, гражданин будет освобожден от выплаты долгов, в том числе  через взыскание приставами. Как  предполагает Минэкономразвития, статус банкрота не может помешать через  некоторое время, на усмотрение банка, вновь воспользоваться финансовыми  услугами.[28]