Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

По данным ЦБ РФ средневзвешенная ставка в рублях в 3 кв. 2008г. выросла  незначительно - с 12,5 до 12,7%. Средневзвешенная ставка в иностранной валюте с 10,8 до 10,9%.

Помимо повышения ставок тенденцией года стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение  требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства.

Еще более существенно  повысились требования банков к форме  подтверждения дохода. Всесторонний анализ заемщика с точки зрения возможной  потери работы становится все более  значимым. При этом влияние этого  фактора на ставку снижается, поскольку  большинство банков отказываются от всех форм подтверждения доходов, кроме  официальной.

Уменьшение доходов населения, девальвация рубля и рост безработицы  привели к стремительному росту  объема просроченной задолженности, особенно по кредитам в валюте. К концу 2008г. она выросла в 9,7 раз по сравнению  с концом 2007г., а по кредитам, выданным в валюте и вовсе в 15,7 раз.

Глубина коррекции региональных рынков в сторону снижения объемов  выдачи ипотечных кредитов стала  также очевидна по итогам 3 квартала 2008г. Сокращение выдачи ипотеки региональными  банками в некоторых регионах было очень существенным: Костромская область - 47%, Алтайский край - 43%, Томская область 32%, Астраханская область - 30%. Регионы, в которых отмечен значительный рост, это, прежде всего, регионы с недостаточным уровнем социально-экономического развития и низким уровнем ипотечной задолженности на душу населения: Республика Коми (+321%), Чукотский АО (+95%), Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Магаданская область, РСО Алания.

В результате повышения процентных ставок, ужесточения требований к  заемщику объем выданных ипотечных  кредитов в 2008 году сократился. Во втором квартале 2008г. рост замедлился до 55%, в  третьем квартале он составил только 22% и, наконец, в четвертом квартале 2008г. жилищное кредитование «рухнуло». К концу года активную деятельность на рынке ипотечного кредитования вели 10-15 банков, а ставки по кредитам выросли  в среднем на 57%.

В конце 2008г. Госдума РФ делает значительный шаг в поддержании  населения, у которого возникли проблемы с выплатой платежей по ипотечному кредиту. 25 декабря 2008г. был принят закон 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный  закон «О дополнительных мерах государственной  поддержки семей, имеющих детей». Благодаря ему для погашения  ипотечного кредита или уплаты процентов  не нужно ждать три года со дня  рождения ребенка, а можно использовать средства материнского капитала сразу. Материнский капитал на эти нужды  можно будет потратить уже  начиная с 1 января 2009г.

Под действие закона будут  попадать те семьи, которые заключат ипотечные договоры до 31 декабря 2010г. Возможность использовать средства материнского капитала на погашение  основного долга или уплату процентов  по кредитам и займам будет предоставляться  вне зависимости от срока, прошедшего со дня рождения или усыновления  второго и последующих детей.

А 2009г. стал, пожалуй, самым  тяжелым для России после кризиса 1998г.: в первом полугодии 2009г. ВВП  упал на 10,4% и, по данным Росстата, на 7,9% в целом за год. Это падение  отражает снижение инвестиций, спад производства и замедление экономической активности.

Сокращение доступа к (ре-)финансированию и снижению кредитных возможностей банков в совокупности с ростом их требований к заемщикам, с одной  стороны, а также снижение платежеспособного  спроса населения и переход выжидательно-сберегательной стратегии - с другой, привели к  сокращению объемов выдачи ипотечных  кредитов в 2009г.

В первом полугодии 2009г. рынок  ипотечного кредитования характеризовался:

а)    сокращением количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. По состоянию на 1 июля 2009г. число участников рынка ипотечного кредитования сократилось по сравнению с началом года на 5,5% - до 568 кредитных организаций, из них в первом полугодии 2009г. только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов;

б)    снижением абсолютных и относительных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных кредитов. В рассматриваемый период кредитными организациями предоставлено 44 045 ипотечных кредитов на общую сумму 55,4 млрд. руб., или 4,7% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов составил 1,3 млн. рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных в первом полугодии 2009г. года ипотечных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006г. Причем, если в первом полугодии 2006г. темпы прироста ипотечных кредитов в 2 раза превышали темпы прироста потребительских кредитов, а в соответствующие периоды 2007 и 2008гг. указанные показатели были почти одинаковыми, то в первом полугодии 2009 года темпы прироста потребительских кредитов в 3,6 раза превысили темпы прироста ипотечных кредитов. Динамика объемов и темпов роста потребительских и ипотечных кредитов представлена в приложение Н;

в)    продолжающимся ростом доли ипотечных кредитов в рублях. Всего за первое полугодие 2009г. было выдано 43 339 рублевых кредитов на общую сумму 51,9 млрд. руб. против 706 ипотечных кредитов в иностранной валюте на 3,6 млрд. руб. Доля рублевых кредитов по сравнению с соответствующем периодом 2008г. увеличилась на 6,9 процентных пункта, составив 93,6%. Динамику валютной структуры ипотечного кредитования можно изучить в приложение П;

г)    повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления. По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях, повысилась на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5% соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления кредитными организациями ипотечных кредитов за первое полугодие 2009 года сократились на 17,1 месяца по рублевым ипотечным кредитам и на 80,8 месяца по ипотечным кредитам, предоставленных в иностранной валюте;

д)    устойчивой тенденцией к увеличению объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях возросла по сравнению с соответствующим периодом 2008г. в 6,3 раза, в иностранной валюте - в 14,7 раза, составив на 1 июля 2009г. 11,6 и 9,8

млрд.руб. соответственно. При  этом удельный вес просроченной задолженности  в общем объеме задолженности  по ипотечным кредитам, предоставленным  в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4% соответственно. Динамика изменения уровня просроченной задолженности  по ипотечным кредитам представлена в приложение Р;

В региональной структуре  просроченной задолженности по ипотечным  кредитам наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков  Центрального федерального округа, которая  составила 12,8 млрд.р., или 59,8% объема просроченной задолженности по ипотечным кредитам по Российской Федерации в целом. В общем виде региональная структура  просроченной задолженности по ипотечным  кредитам указана в приложение С.

Основной причиной уменьшения объемов ипотечного кредитования как  во второй половине 2008г., так и в  аналогичном периоде 2009г. являлось удорожание кредитных ресурсов, возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее  выданных ипотечных кредитов.

Такими неутешительными  данными заканчивается рассматриваемый  нами третий этап развития отечественного ипотечного кредитования.

В общем, мы можем сказать  третий этап развития ипотечного кредитования начинается с проявления негативных тенденций, которые происходили  на ипотечном рынке в связи  с влиянием мирового финансового  кризиса.

В 2008г. впервые с 2005г. объемы ипотечного кредитования снизились. А  в первом полугодии 2009г. объем выданных ипотечных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006г. Многие банки  стали приостанавливать ипотечные  программы, повысили ставки по кредитам, сократили программы в иностранной  валюте, повысили требования к первоначальному  взносу и к форме подтверждения  дохода.

Четвертый этап развития ипотечного кредитования начинается со второго  полугодия 2009г.

Несмотря на снижение абсолютных и относительных показателей, характеризующих  развитие ипотечного кредитования, которые  были рассмотрены нами чуть выше, в  общем, в течение 2009г. наблюдалась  медленная, но устойчивая тенденция  выдачи ипотечных кредитов, заметно  ускорившаяся в IV квартале 2009г., особенно в декабре, когда только за один месяц  было выдано 18% общего годового объема выдачи. Если в первом полугодии 2009г. было выдано лишь 55,4 млрд. рублей ипотечных  кредитов, что в 6,1 раза меньше уровня сопоставимого периода 2008г., то уже  во втором полугодии глубина падения  рынка сократилась практически  вдвое - объем выданных кредитов составил 96,6 млрд. рублей, что в 3,3 раза меньше объема выдачи во втором полугодии 2008г.. В количественном выражении во втором полугодии 2009г. было выдано 85,6 тыс. ипотечных  кредитов, что в 1,9 раза больше уровня первого полугодия (44,4 тыс.). Динамика объема выдачи ипотечных кредитов можно  ознакомиться в приложение Т.

Определенную роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов выдачи в IV квартале 2009г. связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным  заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в IV квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного  спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных  заемщиков решивших, что цены на рынке недвижимости достигли «дна», а также выплатами бонусов  по итогам года (в 2008г.многие компании отказались от таких выплат).

В течение 2009г. объем ипотечной  задолженности на балансах банков также  постепенно снижался, однако темпы  падения показателя существенно  замедлились во втором полугодии. Показатель задолженности снизился всего на 0,8%, составив, таким образом, 1,011 трлн. рублей.

Комплекс мер по улучшению  ликвидности банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам стабилизировать ставки в  начале второго полугодия 2009г., и  постепенно перейти к их снижению в конце III квартала.

В IV квартале 2009г. тенденция  к снижению ставок закрепилась. По итогам года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 14,3%, снизившись на 0,3 п.п. по отношению к III кварталу. Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 12,7%, снизившись за квартал на 0,4 п.п. Тем не менее, это по-прежнему выше уровня конца 2008г. (12,9% и 10,8% соответственно, в рублях и иностранной валюте). Динамика средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам представлена в приложение У.

В течение 2009г. наблюдалось  изменение динамики средних сроков кредитования в сторону снижения по сравнению с показателем 2008г., особенно по кредитам в иностранной  валюте. Это связано с более  низкими процентными ставками по кредитам с меньшим сроком, что  стимулировало заемщиков к их выбору, общим сокращением сроков кредитования банками ввиду возросших  рисков, а также изменением структуры  выдачи ипотечных кредитов в сторону  снижения доли кредитов в иностранной  валюте до 5%.

Во втором полугодии 2009г. динамика средневзвешенного срока  ипотечных кредитов в рублях стабилизировалась, он составил 16,46 лет, снизившись, по сравнению  с первым полугодием, меньше чем  на месяц. Срок кредитов в иностранной  валюте по итогам года составил 11,63 года, что на 13,6 месяца превышает уровень  конца первого полугодия. Такая  ситуация, по всей видимости, отражает снижение учитываемого валютного риска  при выдаче ипотечных кредитов на фоне укрепления рубля во втором полугодии. Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным ипотечным кредитам представлена в приложение Ф.

Положительной тенденцией последних  месяцев 2009г. стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности, что может быть связано с замедлением  темпов роста безработицы в этот период. Некоторый опережающий рост доли просрочки в декабре 2009г. может  объясняться внесением Банком России изменений в нормативные документы, касающихся учета просроченных ссуд по форме 254-п. Согласно изменениям, при  ухудшении финансового положения  заемщика, кредитная организация  вправе не переводить выданную ссуду  из портфеля однородных ссуд соответствующего качества, что дает возможность не создавать дополнительные резервы  на возможные потери по ссудам. Очевидно, такая либерализация требований могла стимулировать банки отражать реальный объем просроченной задолженности. Динамика просроченной задолженности  по ипотечным кредитам изображена в  приложение Х.

Вышеуказанные цифры подтверждают тяжелое финансовое положение, в  котором оказались заемщики. И  в декабре 2009г. Правительство России приняло решение о поддержке  заемщиков, испытывающих из-за кризиса  трудности с выплатой процентов  по ипотечным кредитам. Заниматься поддержкой было поручено ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 18 декабря 2008г. наблюдательный совет  АИЖК утвердил «Правила реструктуризации в 2009г. ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий  заемщиков».

Поддержку заемщикам было решено оказывать путем реструктуризация задолженности. График платежей по кредиту  пересматривается таким образом, чтобы  существенно снизить кредитную  нагрузку на определенный срок.