Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшие до отмены крепостного права, были:

а)    Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754г. по указу Елизаветы Петровны. Им были основаны конторы в Санкт-Петербурге и Москве при Сенате и Сенатской конторе - для дворян, а также контора при Коммерц-коллегии в петербургском порту - для купцов. В 1786г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860г.;

б)    Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797г. Отличительной его чертой была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет;

в)    Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от 17 ноября 1775г. во всех губернских городах для поддержки школ народного образования, сиротских приютов, богаделен для престарелых, больниц ит.д. Первоначально приказы имели право осуществлять краткосрочные кредитные операции, а в 1802г. приказы общественного призрения приобрели характер долгосрочных ипотечных учреждений.

При Государственном заемном  банке в 1 786г. была образована страховая  экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых  в залог при осуществлении  кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный  план объекта залога, передаваемого  под обеспечение ссуды в Государственный  заемный банк.

С 1842г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

Создание банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен  не на усиление капиталистических элементов  в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и  отчасти крепостной промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного  хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических  отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала.

Итак, вплоть до отмены крепостного  права все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений в России на первом этапе развития ипотечного кредитования специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам-помещикам было роздано 425 млн.р. под залог 7 млн. крепостных душ (66% общего количества крепостных). После реформы 1861г.

указанные займы были «покрыты»  на 75% выкупными ссудами, а в остальном  ссудами пореформенных земельных  банков. Во-вторых, 521млн.р. было «позаимствовано» в казначействе на покрытие бюджетных  дефицитов и перешел в другие формы государственного долга.

Уменьшение объемов кредитования и снижения частнопредпринимательской  активности в банковской сфере привело  к полному финансовому застою и необходимости ликвидации в  конце 50-х гг. старых кредитных учреждений. Назрела необходимость радикальных  общественно-политических, экономических  и правовых реформ, в том числе  преобразования казенных кредитных  учреждений в кредитно-банковскую систему  страны, основанную на принципах частного кредита. Еще одной немаловажной причиной реорганизации кредитных  учреждений в 1859г. была подготовка реформы  по отмене крепостного права.

Такими неутешительными  событиями закончился первый этап развития ипотечного кредитования в дореволюционной  России. Итогом данного этапа является следующее.

На первом этапе развития ипотечного кредитования, т.е. с 1754 по 1861г., основными ипотечными банками были:

а)    Государственный банк для дворянства;

б)    Вспомогательный банк для дворянства;

в)    Приказы общественного призрения.

Все кредитные учреждения данного периода были казенными. Значительная их часть специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Банки выдавали ссуды дворянам для  выкупа своих имений у ростовщиков. Итогом функционирования дворянских банков стала огромная растрата денежных средств  казны.

В конце 50-х гг. уменьшились  объемы кредитования, снизилась актив  в банковской сфере и все это  привело к финансовому застою. Наступила пора реформ. Казенные кредитные  учреждения были ликвидированы.

С образованием новых кредитных  институтов начинается второй этап развития ипотечного кредитовая, т.е. с 1882г.

Несмотря на уроки прошлого, государство продолжало всячески поддерживать дворян-землевладельцев. Поэтому и  на втором этапе становления системы  ипотечного кредитования в России наблюдалось  параллельное развитие государственного ипотечного кредита, направленного  на поддержку дворянского землевладения  и частного ипотечного кредита, обусловленного развитием капиталистических отношений  в стране.

В общем виде система ипотечного кредитования в России того периода  представлена в таблице 1.

Таблица 1 - Виды ипотечных  кредитных институтов на рубеже XIX - XX вв.

Государственный ипотечный  банк был представлен: Крестьянским земельным банком, учрежденным в 1882г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в  конце 1885г.[40] Условия кредитования в данных кредитных учреждениях  значительно отличались.

Крестьянский поземельный  банк выдавал ссуды под залог  земель, купленных крестьянами у  частных владельцев. Ссуды предоставлялись  на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5 - 8,5% в год. В 1896г. условия  кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5% годовых. В первоначальный период деятельности среди клиентов — заемщиков банка  преобладали крестьянские товарищества и общества. С 1906г. в связи с  проведением «столыпинской» аграрной реформы, предусматривавшей развитие крупных индивидуальных крестьянских хозяйств, банк изменил свою кредитную  политику. Он стал отдавать предпочтение единоличным хозяйствам. К 1915г. банк выдал 398 тыс. ссуд на общую сумму 1,5 млрд.р. По объему и числу выданных ссуд банк занимал первое место в  России среди учреждений ипотечного кредита. До 1906г. банк выдавал ссуды  наличными деньгами, а в последующие  годы — ценными ипотечными бумагами. Банк в период 1895 по 1905гг. ежегодно эмитировал ценные бумаги на сумму 5 млн.р., по которым  выплачивал от 4 до 6% годовых. С 1906г. выпуск в обращение ценных бумаг производился без ограничений по мере появления  залога.

Дворянский земельный  банк выдавал ипотечные ссуды  дворянам-землевладельцам под залог  земельной собственности. Банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования - срок кредитования мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости  имения, процент по ссудам -5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 года - 3,5%. Ссуды частично

выдавались закладными листами. При этом их реализацией занимался  Государственный банк России. Процент, выплачиваемый по закладным, был  выше процента по выдаваемым ссудам. Это  создавало у заемщиков заинтересованность в получении кредита в виде закладных. Банк по специальной оценке выкупал у заемщиков часть  заложенной земли, а деньги направлял  на уменьшение общей задолженности  по кредиту и тем самым облегчал дворянам владение остальной частью земли.[8]

Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация  государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств  денежного рынка на непроизводственные расходы помещиков. Общая сумма  гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского  поземельного банков на 1января 1915г. составила 2352 млн.р. Находясь в государственной  собственности и под полным государственным  контролем, банки мало заботились о  рентабельности своих операций. Земли, переданные Крестьянскому банку, использовались неэффективно, не обрабатывались и  прибыли банку не приносили. Убытки банку возмещал бюджет. Развитие операций дворянского банка на условиях льготного, почти благотворительного кредита  приводило к отнесению на второй план акционерных земельных банков и городских кредитных обществ, которые добивались в основном производительного  использования городских земель и строений, под которые они  предоставляли долгосрочные ссуды.

Наряду с Дворянским и  Крестьянским банками, которые были государственными банками, успешно  функционировали частные кредитные  учреждения.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного  ипотечного кредита были:

а)    Санкт - Петербургское городское кредитное общество (устав был утвержден 4 июля 1861г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ);

б)    Московское городское кредитное общество, созданное в 1862г.;

в)    Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864г.);

г)    Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866г.).

Кредитные учреждения создавались  на основе взаимного кредитования и  солидарной ответственности выдачи ссуд под залог городской недвижимости (городские кредитные общества) и  под залог поземельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).

Членами общества являлись владельцы  заложенного в нем имущества, причем все они были связаны круговой солидарной ответственностью по всем произведенным ссудам пропорционально  кредиту, полученному каждым. Долгосрочные ссуды выдавались закладными листами, приносившими определенный годовой  доход и обеспеченными стоимостью всех заложенных объектов собственности.

Именно городские кредитные  общества впервые стали выдавать кредиты ценными бумагами, обеспечиваемыми  закладываемой недвижимостью, на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения. Заемщик, получив ссуду  облигациями, затем продавал их на вторичном  рынке. Надежность облигаций гарантировалась  их "двойным" обеспечением: во-первых, это регулярные платежи заемщика в погашение задолженности по ипотечному кредиту и, во-вторых, заложенное имущество, которое общество могло  продать при нарушении заемщиком  условий кредитования. Чтобы повысить рыночный курс облигаций Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского кредитного общества в 1862г. разрешило  Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций  общества в размере 90% их биржевой цены и приобретать эти облигации за свой счет наравне с государственными бумагами. Позднее Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог облигаций Московского городского кредитного общества. Таким образом, уже через несколько лет облигации кредитных обществ стали пользоваться устойчивым спросом, особенно со стороны людей среднего достатка, которые помещали в них свои сбережения, превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие устойчивый курс и достаточно высокий процент дохода. Как и городские кредитные общества, акционерные земельные банки осуществляли эмиссию закладных листов под 4 - 6% в пределах суммы выданных под залог недвижимости ссуд, но не более, 10-кратной стоимости резервного и уставного капитала. В 1873г. был основан Центральный банк Российского поземельного кредита, который приобретал выпускаемые провинциальными банками закладные листы, выдавая взамен свои собственные (они считались высоконадежными ценными бумагами). Таким образом, появилось разделение функций участников финансового рынка, на структуры первичного рынка закладных и структуры вторичного рынка ценных бумаг. Это был первый шаг на пути создания технологий повышения ликвидности финансовых инструментов.[40]

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные  коммерческие банки, развитие которых  активизировалось в 90-е гг. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные и городские  банки, находящиеся в ведении  городских управлений. Сеть новых  банков развивалась очень быстро. Уже в 1876г. их совокупный оборот достигал несколько миллиардов рублей.

Первоначально деятельность частных ипотечных банков была связана  с высоким риском, прежде всего  кредитным. Ипотечные банки не располагали  исчерпывающими сведениями о долгах заемщика, обременяющих закладываемые  имения, о правах банков в ограничении  залогодателей по распоряжению заложенными  имуществами. Все это часто приводило  к заключению сомнительных кредитных  сделок, обесцениванию принятого  залога. Отсутствие у банков права  регулировать размещение выпускаемых  ими закладных листов, неудовлетворительные условия производства публичных  торгов затрудняли формирование кредитных  ресурсов, подрывали ликвидность

банков, что требовало  образования необходимого резерва  и поэтому повышало цену кредита.

К концу XIXв. система ипотечных  банков России включила два государственных - Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банк, 10 акционерных земельных  банков, 36 губернских и городских  кредитных обществ.[18]

Из года в год росли  кредитные вложения ипотечных банков, как государственных, так и частных. В абсолютных цифрах остатки кредитных  вложений акционерных земельных  банков за период с 1895 по 1908гг. возросли на 254,8 млн.р. (40%). Дворянского земельного банка - на 392, 2 млн.р. (53%), Крестьянский поземельного банка - на 542,3 млн.р.(90%).

В 1896г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента  начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и  кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные и земские  кассы, которым государство оказывало  огромную помощь. Вновь открываемые  кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных  средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в  большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный  банк России. Массовый характер приняло  возникновение ссудо-сберегательных товариществ. К 1905г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, в 1915г. - 15 450.

К 1917г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное  обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя,