Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

-    во-вторых, человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.

Все это положительно сказывается  на экономическом и социальном развитии страны. Таким образом, ипотечное  кредитование, бесспорно, является перспективным  направлением банковской деятельности.[40]

Итак, в первом пункте первой главы мы ознакомились с понятие  «кредит».

Кредит - это предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и  на условиях, предусмотренных кредитным  договором, а заемщик обязуется  возвратить полученную сумму и уплатить проценты.

Кредит как самостоятельная  финансовая категория выполняет  свои специфические функции:

а)    аккумуляция временно свободных денежных средств;

б)    перераспределительная функция;

в)    замещение наличных денег безналичными деньгами.

Так же при кредитовании должны соблюдаться следующие принципы:

а)    принцип возвратности;

б)    принцип срочности;

в)    принцип платности;

г)    принцип обеспеченности;

д)    принцип целевого характера кредита;

е)    принцип дифференцированного характера кредита.

Так же мы отметили, что кредит имеет несколько форм:

а)    коммерческий кредит;

б)    банковский кредит;

в)    государственный кредит;

г)    международный кредит;

д)    потребительский кредит;

е)    ипотечный кредит.

Далее мы достаточно подробно изучили ипотечный кредит.

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под заклад недвижимого  имущества.

Основными субъектами ипотечного кредита являются:

а)    заемщик;

б)    кредитор;

в)    ипотечное агентство;

г)    инвесторы.

Помимо основных субъектов  ипотечного кредита существую также  и второстепенные:

а)    риэлтерская компания;

б)    оценочная компания;

в)    страховая компания;

г)    государственный регистратор;

д)    нотариус;

е)    паспортные службы;

ж)    органы опеки и попечительства.

Развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека  способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного  и дорожного машиностроения и  т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции и, следовательно, к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние  на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в  строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность  населения в жилье

Таким образом, развитие ипотечного кредитования в России будет положительно сказываться и на экономическом, и на социальном развитии страны.

В следующем пункте мы рассмотрим основные факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования.

1.2 Факторы, определяющие  развитие ипотечного кредитования

К наиболее существенным факторам, способствующих качественному развитию ипотечного кредитования относятся:

а)    устойчивые показатели развития экономики страны. Решаясь на проект длиною в 15-20 лет, заемщик должен быть уверен в том, что и в будущем его платежеспособность позволит исполнять взятые на себя обязательства;

б)    увеличение числа игроков и программ на ипотечном рынке. Увеличение игроков это всегда плюс для будущих заемщиков, так как позволяет выбрать наиболее выгодные условия. При высокой конкуренции на ипотечном рынке банкам, чтобы собирать достаточное количество ипотечных кредитов, необходимо делать более привлекательными условия их выдачи;

в)    рост реальных доходов населения;

г)    увеличение объемов строительства жилья;

д)    рост цен на жилье. С одной стороны, это подстегивает большую часть самих заемщиков максимально быстрее зафиксировать цену приобретаемой недвижимости, ускоряя факт выдачи ипотечного кредита. С другой стороны -может быть и тормозящим фактором, в случае значительных скачков цен на недвижимость.

Как уже отмечалось в пункте 1. 1 система ипотечного кредитования имеет свою надсистему, т.е. регулируется государством.

Одним из основных условий  создания стабильной и эффективной  системы ипотечного кредитования является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере.

Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий  для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.

Деятельность всех участников рынка ипотечного кредитования должна осуществляться на единых принципах, базироваться на коммерческих интересах и соблюдении основных законов ведения бизнеса.

Государственная политика в  отношении банковского сектора  распространяется и на область ипотечных  операций. Воздействие государства  осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной  базы, регулирующей деятельность кредитных  организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также  осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных  актов.

Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредитования. В развитых странах ипотечные  банки пользуются потенциальной  поддержкой государства: для них  создана необходимая законодательная  база; четко работают государственные  органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными  бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно  контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в  целом. [21]

Рассмотрим основные методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования. На рисунке 2 приведена классификация  данных методов.

 

 

 

Рисунок 2 - Методы экономической политики в области  ипотечного кредитования

 

Методы денежно-кредитной  политики направлены на изменения денежного  предложения с целью регулирования  совокупного объема производства, занятости  и уровня цен:

а)    регулирование ставки рефинансирования;

б)    проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумаги;

в)    регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.

Методы налоговой политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами  и инвесторами в ипотечные  ценные бумаги и заключаются в  снижении или отмене отдельных налогов.

К специальным методам  относятся:

а)    инициирование создания специальных организаций - операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты (США, Канада). Определенная степень специализации для таких учреждений вполне оправдана, так как оценка закладных, связанных с жильем, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальные статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства.

б)    стимулирование специализированных кредитов (ипотечные банки) -разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные (Германия, Дания, Франция). Через правительственные агентства частые эмитенты ипотек могут получать путем федерального страхования банковских рисков дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заемщиками взятых на себя обязательств. Эти программы содержат в себе элементы скрытого субсидирования. Они существуют наряду с частным страхованием ипотечной задолженности;

в)    государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов (США, Германия, Канада, Дания, Франция). Выпускаемые ипотечные облигации отвечают определенным стандартным характеристикам:

1)    они выпускаются только ипотечными банками;

2)    их оборот регулируется специальными органами надзора;

3)    они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости.

г)    создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идет о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя:

1)    создание и контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка;

2)    разработка порядка лицензирования ипотечных банков;

3)    развитие системы страхования сделок с недвижимой собственностью;

4)    эффективно работающий рынок с недвижимостью;

5)    единую систему регистрации не только недвижимости и прав на нее, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;

6)    обеспечение государственной гарантии по ипотечным ценным

бумагам;

7)    создание системы учета и хранения ипотечных ценных бумаг;

8)    создание служб информации о кредитоспособности возможных заемщиков (кредитные бюро);

9)    развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовки кадров для системы ипотечных кредитных институтов.

д)    прямое регулирование процентных ставок. В Великобритании, например, ипотечная ставка процента, взимаемая строительными компаниями, является одним из основных вопросов государственной политики. В США федеральное правительство пытается прямо не устанавливать ставки ссудного процента по закладным, однако во многих штатах устанавливается верхний ее предел;

е)    стимулирование заемщиков при получении кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия);

ж)    осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета.[22]

Итак, опираясь на вышесказанное, мы можем сделать следующие выводы.

К основным факторам, влияющих на качественное развитие ипотечного кредитования относятся:

а)    устойчивые показатели развития экономики страны;

б)    увеличение числа игроков и программ на ипотечном рынке;

в)    рост реальных доходов населения;

г)    увеличение объемов строительства жилья;

д)    рост цен на жилье.

Так же важным условием создания эффективной системы ипотечного кредитования является грамотная политика государства в данной сфере.

В развитых странах ипотечные  банки пользуются потенциальной  поддержкой государства: для них  создана необходимая законодательная  база; четко работают государственные  органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными  бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно  контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в  целом.

Существуют методы формирования и развития системы ипотечного кредитования: методы общего регулирования и специальные  методы.

К методам общего регулирования  относятся методы денежно-кредитной  политики и методы налоговой политики. К специальным методам относятся  разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных  учреждений; стандартизация условий  выдачи ипотечных кредитов; прямое регулирования процентных ставок; стимулирование заемщиков при получении ипотечного кредита.

Таким образом, видно, что  роль государства в развитии ипотечного кредитования достаточно весомая.

Дальше нами будут изучены  модели ипотечного кредитования.

1.3 Модели ипотечного  кредитования

Можно выделить два вида рынков ипотечного кредитования: первичный  и вторичный. На первичном рынке  происходит предоставление кредитов под  залог недвижимости. В результате этого, с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее — ипотечный кредит), а  с другой стороны, возникновение  подобных активов приводит к снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому  у последнего возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного  ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения  возвратности привлеченных долгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов  в виде прав требования, обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынок ипотечного кредитования