Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

Мировая практика показывает несколько вариантов организации  системы ипотечного кредитования - моделей ипотечного кредитования в  зависимости от развития первичного или вторичного рынков ипотечного кредитования.

В экономически развитых странах  сложились высокоорганизованные системы  ипотечного кредитования, которые имели  свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что  принципиально различающихся моделей  организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это - сбалансированная (автономная), усечено-открытая и расширенно открытая модели.

Сбалансированная автономная модель (Немецкая модель).

Отличительным признаком  данной модели является сберегательно-ссудный  принцип функционирования, при котором  кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно  формируются за счет привлечения  сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.[2] Граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право  на заселение. Оставшаяся часть стоимости  оплачивается в течение 10 лет, по истечении  которых недвижимость переходит  в собственность. [16]

Схема работы сбалансированной автономной модели ипотечного кредитования представлена в приложении Б.

Кредитные институты, использующие эту модель, предоставляют заемщикам  ряд преимуществ, по сравнению с  заемщиками ипотечных банков. В отличие  от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно  ниже рыночных и фиксируются на все  время контракта по жилищному  накопительному вкладу.

В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит  от общего    состояния    финансово-кредитного рынка, а    также от колебаний

рыночной цены заемных  денег.

В    настоящее    время существуют три типа    судно-сберегательных

учреждений:

а)    полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (строительные сберегательные кассы в Германии);

б)    относительно закрытого типа, где кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства накапливать могут не только заемщики (строительные общества в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции);

в)    полностью    открытого типа, при котором    источником ресурсов

являются как вклады,    так и средства, привлекаемые на    финансовом рынке

(ссудо-сберегательные ассоциации  в США).

Усечено - открытая модель (Европейская  модель). Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может  обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств  клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.п.

Схема работы усечено-открытой модели ипотечного кредитования представленная в приложение В.

Существует прямая зависимость  процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового  рынка в стране. Она оказывает  существенное влияние на масштаб  и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные  и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации  ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое  практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в  развивающихся странах с не полностью  сформировавшейся инфраструктурой  финансового рынка и рынка  ценных бумаг. По той же причине она  занимает нишу на рынке ипотечных  услуг и в развитых странах, таких  как Англия, Франция, Испания, Израиль  и др.[2]

Расширенная открытая модель (Американская модель). Банк представляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и  кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные  на недвижимость. Государство при  этом играет важную роль в

формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании  его устойчивости. Устанавливается  баланс между ценой эмитированных  ценных бумаг на вторичном рынке  и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной.[12]

Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует  ипотечные кредиты. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг. Выпуск и обращение закладных  листов регулируются специальным законодательством  и отличаются от регулирования выпуска  облигаций. Деятельность эмитентов  закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать  ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Данная модель действует  в ряде европейских стран (Дания, Австрия, Г ермания, Норвегия, Франция, Швеция).

Механизм одноуровневой  расширенной модели ипотечного кредитования представлен на рисунке 3.

 

 

 

Рисунок 3 - Одноуровневая  модель ипотечного кредитования

 

В качестве инвесторов могут  выступать другие кредитные и  финансовые организации, страховые  компании, пенсионные фонды, а также  население.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников  на вторичном ипотечном рынке, в  роли которых могут выступать  крупные ипотечные банки или  специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного  кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация; в Канаде - Канадская ипотечная и жилищная корпорация; в России -Федеральное  Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию.

Как свидетельствует мировой  опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в  большинстве стран принадлежит  государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как  правило, передает инициативу в частные  руки.

Идея заключается в  том, что первичный кредитор (ипотечный  кредитный институт), выдав ипотечный  кредит, тут же продает его специальной  организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка  и переходит на баланс кондуита.

Кондуитом проводится так  называемое укрепление кредита -дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников  по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется).

Кондуит, собрав купленные  кредиты в пулы, продает их инвесторам в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору  гарантию своевременной выплаты  основного долга и процентов  по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет  страховку от кредитного риска.

Трансформация ипотечных  займов в ценные бумаги называется секъюритизацией. Секъюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды.

При использовании этой системы  роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку  ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные  банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного  финансирования предполагает наличие  вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

В общем виде механизм двухуровневой  модели ипотечного кредитования представлен  на рисунке 4.

 

 

 

Рисунок 4 - Двухуровневая  модель ипотечного кредитования

 

Реализация расширенной  открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной  инфраструктуры ипотечного рынка, как  правило, при определенном содействии государства и как минимум, при  его частичном контроле эмиссии  ценных бумаг, обращающихся на вторичном  рынке.

Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансовокредитного  рынка, поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно наибольшего  распространения и совершенства эта модель достигла в США. [40]

Формирование ипотечного кредитования в России на современном  этапе в наибольшей степени осуществляется по американской модели.

Итак, в третьем пункте мы рассмотрели и изучили механизм действия моделей ипотечного кредитования. Таких моделей всего три и  различаются они прежде всего  принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.

а)    сбалансированная (автономная), при использовании данной модели граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность.

б)    усечено-открытая модель - при ее использовании совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.п.

в)    расширенно открытая модели, где совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных

источников, в том числе  за счет собственных капиталов, средств  клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.п.

Расширенно открытая модель ипотечного кредитования может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам  выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников  на вторичном ипотечном рынке, в  роли которых могут выступать  крупные ипотечные банки или  специализированные кредитные организации

Формирование ипотечного кредитования в России на современном  этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям.

Далее, во второй главе, нам  необходимо изучить действующую  практику ипотечного кредитования в  дореволюционной России и проанализировать ипотечное кредитование в современной  России.

2 Анализ ипотечного  кредитования в России

2.1 Особенности  ипотечного кредитования в дореволюционной  России

В начале ХХв. в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредитования. Чтобы  ипотечная система России достигла высокого уровня, понадобилось полтора  века. До 1754г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных  учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под  высокие проценты. Судебник 1596г. и  закон 1626г. признавали нормальной ссудной  ставкой 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только по более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике  отмечалось, что при краткосрочных  ссудах взимали 48 и даже 56% годовых, были случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых. Основными носителями ростовщического капитала в России в ХУ-ХУ11вв. выступали: купцы, крупные  землевладельцы, монастыри.

В середине ХУПв. Государство, пытаясь предотвратить переход  дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует  ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754г. «О наказании ростовщиков» государство  установило новую, предельно допустимую законом процентную ставку - 6% годовых. Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения  во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредитования в  России.

В развитии ипотечного кредитования в дореволюционной России можно  выделить два этапа:

1    этап - «Дворянский», от середины XVIII до середины XIXв.;

2    этап - «Земский», от середины XIXв. до октября 1917г.

До отмены крепостного  права в 1861г. банковская система  России состояла в основном из дворянских банков. Сферой из деятельности являлся  поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию - дворянам, для выкупа своих  имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуд под залог  родовых имений и деревень. В отличие  от других государств в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся  не количеством или качеством  земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившиеся за данным поместьем.