Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

сертификаты, а также закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающих на европейских рынках, Россия превалировала над всеми  европейскими странами.

Итак, в 1882г. в стране образовывается Государственный крестьянский земельный  банк, чуть позже в 1885 - Государственный  дворянский земельный банк.

С образования данных ипотечных  кредитных институтов и начинается второй этап становления ипотечного кредитования в России.

Следует отметить, что условия  кредитования в данных банках значительно  отличались.

Крестьянский банк земельный  банк выдавал ссуды под залог  земель, купленных крестьянами. Ссуды  предоставлялись на срок 24,5 и 34,5 лет  в объеме до 100% от покупной цены земли  под 3,5 - 4,5% в год.

Дворянский земельный  банк выдавал ипотечные ссуды  дворянам под залог имений. Срок кредитования мог достигать до 66 лет, размер ссуды до 60% от стоимости  имения, и размер процентной ставки был 3,5% годовых.

Деятельность данных банков так же привела к отвлечению огромных средств из бюджета.

Кроме Дворянского и Крестьянского  банков на втором этапе развития ипотечного кредитования успешно функционировали  и частные кредитные учреждения, которые выдавали ссуды закладными листами:

а)    Санкт - Петербургское городское кредитное общество;

б)    Московское городское кредитное общество;

в)    Херсонский земский банк;

г)    Общество взаимного поземельного кредита.

К концу ХКв. система ипотечных  банков России состояла из двух государственных  банков, 10 акционерных земельных  банков, а так же губернских и  городских кредитных обществ.

Но революция 1917г. объявила монополию на банковское дело, результатом  чего стали национализация и закрытие частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений, слияние с  Государственным банком, отмена частной  собственности на землю, все стало  причиной того, что понятие «ипотека»  было забыто более чем на 70 лет.

Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты  и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка  сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой  для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После  октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные  кредитные организация.[2]

Подробно изучив историю  становления и развития ипотечного кредитования в дореволюционной  России мы можем сказать следующее.

До 1754г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных  учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Единственным источником денежных средств  для многих дворян, нуждавшихся в  них, были ростовщики, у которых дворяне  закладывали свои имения под высокие  проценты.

История российской ипотечной  истории начинается с 23 июня 1754г., с  Указа об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения  во всем государстве процентных денег».

В развития ипотечного кредитования в дореволюционной России четко  обозначены два этапа:

1)    «Дворянский», от середины XVIII до середины XIXв.;

2)    «Земский», от середины XIXв. до октября 1917.г

Первый этап развития характеризуется  тем, что основными государственными ипотечными дворянскими банками  были:

а)    Государственный банк для дворянства;

б)    Вспомогательный для дворянства банк;

в)    Приказы общественного призрения.

Все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом первого этапа развития ипотечного кредитования в дореволюционной  России стали следующие события: растрата денежных средств страны «казенными»  банками, уменьшением объемов кредитования, снижением предпринимательской  активностью в банковской сфере, полным финансовым застоем и ликвидацией  кредитных учреждений.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начинается с  образования Государственного ипотечного банка. Он был представлен: Государственным  банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным  в 1882г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в  конце 1885г.

Наряду с Дворянским и  Крестьянским банками, которые были государственными банками, успешно  функционировали частные кредитные  учреждения. Именно частные кредитные  учреждения впервые стали выдавать кредиты ценными бумагами, обеспечиваемыми  закладываемой недвижимостью, на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные  коммерческие банки. Важную роль в экономической  жизни страны стали играть ипотечные  и городские банки, находящиеся  в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень  быстро. Уже в 1876г. их совокупный оборот достигал несколько миллиардов рублей.

Итогом второго этапа  стало так же отвлечение денежных средств деятельностью государственных  ипотечных банков в России; появление  первых частных кредитных учреждений в сфере долгосрочного ипотечного кредитования; выдача кредитов ценными  бумагами; учреждение акционерных коммерческих банков.

К 1917г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное  обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя,

сертификаты, а также закладные. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающих на европейских рынках, Россия превалировала  над всеми европейскими странами.

Все это было перечеркнуто революцией 1917г. Была объявлена монополия  на банковское дело, результатом чего стали национализация и закрытие частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений, отмена частной  собственности на землю. После октябрьской  революции в России были полностью  ликвидированы ипотечные кредитные  организация. И понятие «ипотека»  было забыто более чем на 70 лет.

2.2 Анализ ипотечного  кредитования в современной России

В дореволюционной России ипотечное кредитование было отлично  развито, и на Россию равнялась вся  Европа. Однако в период революции  все благие начинания были утрачены и в последствии забыты.

Достаточно длительный период после революции 1917г. частной собственности  на недвижимость у граждан в СССР не было. Затеянное в СССР большое  строительство в масштабах всех страны требовало больших капиталовложений, экономическая ситуация в стране складывалась не лучшим образом и  поэтому привлечение денежных средств  было решено производить за счет самих  граждан.

Законодательным решением данной проблемы в 1988г. стало Постановление  ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 № 406 «О мерах  по ускорению развития жилищной кооперации». Данным постановлением было разрешено  получать в частную собственность  жилые помещения, по которым выплачен пай.

Появившаяся собственность  у граждан, моментально поставила  вопрос о том, что делать с ней  дальше? Как избавиться от одной  квартиры и получить другую? Решением этих вопросов в 1989г. стало Постановление  СМ РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 №134 «Об утверждении Положения о  продаже гражданам квартир в  собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт». Этот документ стал первым документом дающим разрешение на совершение сделок купли-продажи  недвижимости гражданами.

В 1991г. в стране появляется Закон РФ №1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в России». Приватизация позволила гражданам оформлять  в собственность объекты недвижимости и, как следствие, распоряжаться  ими по своему усмотрению.

Появившаяся свобода у  граждан совершать сделки купли-продажи  объектов недвижимости стала толчком  для возрождения ипотечного кредитования в России.

Историю становления и  дальнейшего развития ипотечного кредитования в современной России можно условно  разделить на 4 этапа.

1    этап - начало 90-х гг. до 2003г;

2    этап - от 2004г до 2007г;

3    этап - от 2008г до середины 2009г;

4    этап - конец 2009г до 2010г.

Первый этап развития ипотечного кредитования в современной России начинается с 1992г., когда в стране появляется Федеральный закон «О залоге». На данном этапе деятельность органов государственной власти была сосредоточена на формирование нормативного правового поля для  дальнейшего успешного функционирования ипотечного кредитования.

В 1994г. в России появляется «Гражданский кодекс» часть 1 от 21.10.94, который заложил общие принципы гражданских отношений и зафиксировал основные положения о сделках. В 1995г. появляется «Гражданский кодекс»  часть 2 от 22.12.95, где детально описаны  правоотношения по поводу недвижимости и проведение сделок с ними, требования к содержанию документов и многое другое. Именно момент введения второй части гражданского кодекса РФ можно  считать появлением в России рабочего правового поля для проведения сделок с недвижимостью.

С момента формирования правового  поля, государство встало перед выбором  способа поддержки жилищного  строительства. Разумеется, выбор мог  пасть на любую из уже существующих систем.

В 1996г. Россией был сделан выбор в сторону американской модели ипотечного кредитования. Американская модель ставила задачу формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования. Причем эта задача стояла перед страной, в которой более 70 лет ипотечного кредитования не было вообще. Предстоящая  задача делилась на два этапа:

-    первый уровень - формирование рынка ипотечного кредитования;

-    второй уровень - формирование рынка ипотечных активов.

Так же в 1996г. была принята  федеральная целевая программа  «Свой дом». Указом Президента РФ была предусмотрена разработка механизмов долгосрочного кредитования застройщиков на срок от 10 до 25 лет, и уже постановлением Правительства РФ целью Программы  было названо создание организационных, финансовых и правовых предпосылок  для обеспечения доступным жильем граждан с привлечением их средств  и долгосрочных банковских кредитов.

5 сентября 1997г. правительство  учредило "Агентство по ипотечному  жилищному кредитованию” для  притока инвестиций в сферу  ипотечного кредитования. Агентство  создано в форме ОАО со 100% государственным  капиталом и является государственной  структурой, в задачи которой  входит создание условий для  развития массового кредитования  на основе единых общефедеральных  стандартов. Основным уставным направлением  деятельности АИЖК является обеспечение  ликвидности российских коммерческих  банков, предоставляющих долгосрочные  жилищные кредиты населению, за  счет покупки прав требований  по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения  облигаций Агентства на фондовом  рынке.

Конец 90-х характеризуется  возникшим спросом на ипотечные  кредиты и невозможностью его  удовлетворить из-за отсутствия продуманной  законодательной базы и долгосрочных ресурсов у коммерческих банков. В 1998г. Государственная Дума РФ принимает  основополагающие законы: «О государственной  регистрации прав на движимое имущество  и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об оценочной  деятельности» от 29.07.98, сформировавший правовое поле для работы оценщиков, обеспечивающих оценку объекта недвижимости для проведения ипотечных сделок.

В результате у банков появилась  реальная возможность кредитовать  граждан, приобретающих жилье, под  залог данного жилья. Однако кризис 1998г. значительно снизил деловую  активность коммерческих структур, а  также покупательную способность  населения. Спрос на приобретение жилья  в кредит снизился, а значит, уменьшилось  и предложение.

В 1999-2000гг. ситуация начинает меняться. Наблюдается общий экономический  рост (ВВП в 1999 г. почти на 9% по сравнению  с 1998г., а в 2000-м еще на 1,5%), увеличивается  покупательная способность населения.

В продолжение выбранного курса государством и развития федеральной  целевой программы «Свой дом» формируется «Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (Постановление  Правительства РФ от 11.01.2000 №28). Данный документ заложил этапы развития ипотечного кредитования на длительный срок.

В Концепции отмечается, что  жилье является дорогостоящим товаром  длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться  за счет текущих доходов потребителей или их накоплений. В большинстве  стран мира приобретение жилья в  кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической  деятельности, ключевую роль в которой  играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый  прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное  взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также  при необходимости прямым или  косвенным образом оказывает  воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу  и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья. Концепция  учитывает применяемое в мировой  практике большое многообразие моделей  и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных  кредитов.