Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

Кредитным учреждениям реструктуризация так же стала выгодна, поскольку  реструктурированный кредит может  быть выведен из просроченной задолженности, соответственно необходимые коэффициенты, прежде всего достаточность капитала и уровень просроченной задолженности, будут выглядеть лучше.

Реструктуризация ипотечных  кредитов осуществлялась через агентства  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), включая партнеров АИЖК в  регионах. Для этой цели было создано  специальное юридическое лицо ОАО  «Агентство по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов» (АРИЖК).

АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:

а)    с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

б)    с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядок внесения платежей.

В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый и  заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно, с отсрочкой платежа, увеличением  срока или изменением других параметров. Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет  ему не платить 12 месяцев по основному  ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный

платеж будет складываться из двух сумм - суммы по первому кредиту  и суммы по второму кредиту. При  этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств  АРИЖК или только за счет средств  кредитора. Совместное осуществление  реструктуризации и установление общих  правил и принципов проведения таких  операций являются реальной помощью  государства, так как весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству  Российской Федерации.

Подобную помощь получали заемщики, которые получили ипотечный  кредит до 1 декабря 2008г. и у которых  заметно сократились доходы, в  частности вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли  кредит в иностранной валюте или  с плавающей процентной ставкой. На государственную поддержку могли  так же рассчитывать только те заемщики, которые до получения кредита  не имели собственного жилья.

По данным Минэкономразвития  России, реально обратившихся за реструктуризацией  заемщиков оказалось в несколько  раз меньше, чем прогнозировали в  АРИЖК. За 2009г. было реструктурировано 28 450 тыс. кредитов, а не 100 тыс., как  прогнозировалось в 2009г. Кроме того, за аналогичный период 2008г. эта сумма  составила 26 662 тыс. кредитов. Сильно также  отличаются активность заемщиков и  объемы реструктуризации по федеральным  округам. Лидерами в объемах рефинансирования ипотечных кредитов за последний  квартал 2009г. стали Приволжский и  Сибирский федеральные округа. В  Дальневосточном федеральном округе за последних три месяца 2009г. было реструктуризировано 348 кредитов на сумму 441,89млн. р., это наименьший объём  рефинансированных кредитов по всем округам.

Объемы выдачи ипотечных  кредитов во втором полугодии 2009г., по сравнению с первым полугодием выросли  во всех регионах, за исключением Пермского  края и Ненецкого автономного  округа. В целом по Российской Федерации  объем ипотечного кредитования увеличился в на 75% - с 55,9 млрд. руб. в первом полугодии 2009г. до 96,6 млрд. рублей- во втором полугодии.

Существенно выше, чем в  целом по России, объемы выдачи ипотечных  кредитов выросли в Республике Ингушетия, Еврейской автономной области, Чукотском  автономном округе и Чеченской Республике. Аномальный рост в этой группе (от 53 до 3 раз) объясняется крайне незначительными  объемами кредитования в первом полугодии (кредитование в этот период практически отсутствовало) - наблюдается т.н. эффект «низкой базы». Рост в 2-3 раза произошел в 26 регионах, в том числе: в Ханты-Мансийском автономном округе-Югра - в 2,8 раза и Тюменской области - в 2,3 раза.

Рост объемов выдачи ипотеки  в этих регионах происходил на фоне достаточно больших объемов ипотечного кредитования, что объясняется позитивным влиянием на экономику этих регионов динамики экспортных цен на топливно-энергетические товары.

Колебание на уровне +/-30% от среднего роста по Российской Федерации наблюдалось  в 36 регионах, в том числе в  Москве объем кредитования вырос  на 65%, в Московской области - на 96%. Менее, чем на 70% от среднего по стране

уровня, объемы ипотечного кредитования увеличились в 15 регионах, в том  числе в Красноярском крае - на 34,35%, Ленинградской области - 27,3%, Санкт-Петербурге - 20,6%.

Во втором полугодии 2009г. суммарный объем выданных кредитов в Москве, Тюменской области, Московской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югра и Санкт-Петербурге составил 33,8 млрд. рублей -около 35% от общего объема кредитов, выданного за этот период в стране. Такой показатель концентрации рынка, в целом немного меньше данных за сопоставимый период 2008г. (40%), что свидетельствует о небольшом  падении уровня региональной концентрации.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях во втором полугодии увеличилась в 21 регионе, уменьшилась в 56, и не изменилась - в 4 регионах, включая Москву.

Максимальное увеличение ставок произошло в Еврейской  автономной области - 14,4%, Республике Мордовия - 4,3% и Вологодской области -3,8%. Максимальное снижение ставок произошло в Удмуртской республике - 25,7%, Кабардино-Балкарской Республике - 16,6% и Магаданская область - 8,1%.

По данным МИАНа, на рынке  ипотеки в 2009г. реально продолжали работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных  банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской  ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые  из них - ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы  покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный  банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения  займа являются залог имеющейся  недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное  досье.

В 2010г. восстановление рынка  ипотечного кредитования, начавшееся во второй половине 2009г. продолжилось. Всего за 2010г. россияне, по данным Центрального Банка страны, получили 395 тыс. кредитов на улучшение жилищных условий на сумму 437 млрд рублей, что существенно  превышает все дававшиеся ранее  прогнозы. По сравнению с 2009г. число  выданных кредитов выросло на 122%, а  по объему рынок жилищного кредитования увеличился на 140%. Больший рост объемов  связан с тем, что вырос средний  размер кредита -на 8%, т.е. с 1,02 до 1,1 млн  рублей в абсолютном выражении. Этот рост соответствует уровню инфляции. Средний размер кредита все еще  остается существенно меньше докризисного (1,5 млн. рублей), что связано с  консервативным поведением как потребителей, так и банкиров, более трезво оценивающих  риски.

В целом восстановление рынка  ипотечного кредитования в России было обусловлено некоторым восстановлением  экономики, в том числе начавшимся ростом доходов и снижением безработицы.

Первое полугодие 2010г. характеризовалось  постепенным снижением средневзвешенных ставок выдачи ипотечных кредитов на фоне насыщения ликвидностью и низкой инфляции. Так, ставки по кредитам в  рублях за этот период снизились на 0,8 п.п., а по кредитам в иностранной  валюте - на 1,6 п.п., и составили 13,5 и 11,1% годовых соответственно. Основное снижение ставок происходило в первом квартале 2010г. Во втором квартале уровень процентных ставок стабилизировался, а в третьем  снижение возобновилось, однако более  медленными, чем в начале года, темпами. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам представлена в приложение Ц.

Что касается снижения первоначального  взноса, то можно сказать, что очень  немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30% от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся  увеличить свою долю рынка любым  способом. Но и те, кто все же рискнул  отойти от стандартов, в большинстве  своем снизили минимальную величину первоначального взноса только до 20%. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки "ДельтаКредит", "Еврофинанс", "ЖилФинанс" и "МИА", Нордеа Банк, банк "Открытие", Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15% предоставляют Газпромбанк  и Райффайзенбанк.

До возврата к первоначальному  взносу в 10% от стоимости жилья или  того меньше - нулевого, на российском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачу кредитов с первоначальным взносом  за жилье в размере 10% чаще всего  являются либо ограниченными по сроку  акциями, как "В десятку!" Сбербанка, либо подразумевают дополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залога недвижимости, как у Абсолют Банка, или же в виде страхования ответственности заемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечных кредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залога установил только Банк «Россия».

Пример Сбербанка, и подхватившего  его начинание Россельхозбанка, отменивших комиссии за выдачу кредитов пока не слишком вдохновляет ипотечные  банки. Их единственным последователем из крупных банков стал Банк Интеза, который 27 июля 2010г. отменил комиссию за предоставление ипотечного кредита.

Одновременно со смягчением условий ипотечного кредитования банки  стремятся усилить сближение  с потребителем, создавая или возрождая  закрытые в кризис сети ипотечных  центров. Сбербанк объявил об открытии специализированных ипотечных центров, в которых клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать  жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. В Москве их количество планируется довести до 90. Очередной  такой центр открылся в ноябре в Санкт-Петербурге, теперь в городе работают уже три ипотечных центра Сбербанка.

Примеру Сбербанка последовали  Инвестрастбанк (ИТБ) и ЮниКредит  Банк. Многие банки сохранили свои ипотечные центры еще с докризисных  времен - Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", Райффайзенбанк.

Помимо количественного  увеличения точек соприкосновения  с потребителем, банки повышают и  лояльность по отношению к заемщикам. ВТБ24 расширил круг потенциальных заемщиков  за счет покупателей гаражей и  предпринимателей, включив в линейку  своих ипотечных продуктов специальные  предложения «Гаражная ипотека» и «Реальные доходы», которая  позволяет получить кредит на основании  не только официально подтвержденных поступлений, но и суммы реальных доходов индивидуального предпринимателя. Аналитический центр Русипотеки оценивает потенциал обеих программ очень высоко, поскольку дефицит  гаражей в России превосходит  дефицит жилья, а предпринимателей в подавляющем большинстве банков по сей день расценивают как ненадежных заемщиков и потому выдают ипотечные  кредиты с большой неохотой и  на очень невыгодных условиях.

Сбербанк и Юникредит  Банк повышают доступность своих  ипотечных кредитов, разрешив учитывать  в качестве первоначального взноса по ипотеке стоимость принадлежащего заемщику объекта недвижимости, который  реализуется одновременно с приобретением  кредитуемого объекта.

Устойчивое восстановление экономики и доходов населения  делает банки менее требовательными  по отношению к форме подтверждения  доходов ипотечных заемщиков. Уже  большинство банков соглашается  принимать справку в свободной  форме, даже такие известные консерваторы, как Сбербанк, банк "Дельта-Кредит". В Сбербанке с начала 2010г. в  рамках пилотного проекта при  оформлении ипотечного кредита в  качестве документа, подтверждающего  финансовое состояние заемщика, принимаются  справка по форме банка или  произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения. Банк "Дельта-Кредит", ранее категорично требовавший  от заемщиков подтверждения всех доходов исключительно справкой по форме 2-НДФЛ, с этого года готовы рассматривать заявки на кредит и  при невозможности подтвердить  свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при  наличии положительной кредитной  истории.

Перечень банков, возобновивших  ипотечное кредитование в этом году, 9 августа пополнил собой Московский банк реконструкции и развития (МБРР), начавший выдавать кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном  рынке по собственным программам и по стандартам АИЖК. До этого в  круг ипотечных игроков вернулись  банки "Глобэкс", АМТ Банк (экс  БТА-банк), МДМ-Банк, Собинбанк, Бинбанк, Банк "Союз". Характерно, что рисковать  своими деньгами из этого списка готовы только АМТ Банк, МБРР и Банк "Союз". Все остальные рассчитывают на рефинансирование АИЖК. Возобновил свою деятельность один из ведущих игроков российского  ипотечного рынка - банк "ГПБ-Ипотека" - крупнейшая после АИЖК рефинансирующая  организация в стране снова предлагает через партнеров свои программы  кредитования для приобретения жилья  на вторичном и первичном рынках, в том числе, по условиям программы  ВЭБ.

По-прежнему неохотно идет восстановление предложения рефинансирования (перекредитования) выданных кредитов на других, более  выгодных условиях. Большинство действующих  в данный момент программ с точки  зрения привлекательности для заемщиков  выглядят сомнительно, а в некоторых  случаях просто бессмысленно, так  как предлагаемые ставки выше среднерыночных. Впрочем, программы рефинансирования и до кризиса были не самым популярным продуктом. Его предлагали преимущественно  самые агрессивные игроки, чтобы  в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более  выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая  чужих заемщиков.

По итогам 2010г., по сравнению  с 2009 наблюдался рост объемов выдачи кредитов во всех регионах России. В  целом по Российской Федерации объем  ипотечного кредитования вырос в 2,6 раза.

Существенно выше, чем в  целом по России, объем выдачи ипотечных  кредитов вырос в Республике Алтай (в 8,4 раза), Республике Калмыкия (в 6,3 раза). Рост более чем в 3,3 раза (т.е. более  чем на 30% от среднероссийского темпа  роста) наблюдался в семи регионах: в Татарстане (4,4 раза), Тамбовской области (3,8 раза), Бурятии (3,7 раза), Республике Ингушетия (в 3,7 раза), Новосибирской области (3,7 раза), Владимирской области (3,7 раза) и Чукотской АО (3,5 раза). Такой значительный рост в этих субъектах федерации, в основном, объясняется крайне небольшими объемами кредитования в аналогичном периоде 2009 года - так называемый эффект «низкой базы».

Рост в пределах 3,3 - 1,8 раза (+/- 30% от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (64), в том числе в Москве об ем ипотечного кредитования увеличился в 2,6 раза, в Московской области - в 3 раза, Санкт-Петербурге - в 2,1 раза, Тюменской  области - в 2,6 раза, Свердловской области - в 3 раза. Менее чем в 1,8 раза объемы ипотечного кредитования увеличились  в десяти регионах, в том числе  в Краснодарском и Пермском краях.