Договор социального и коммерческого найма

Третья часть площади жилищного фонда города требует проведения капитального ремонта. В основном это дома постройки 1940 − 1960 гг.

На проведение комплексного капитального ремонта и поддержания в исправном состоянии жилищного фонда города ежегодно требуется 370 − 400 миллионов рублей.

Далее представлена таблица 24, показывающая распределение жилых зданий в городе по проценту износа, за 2011-2012гг.

Таблица 24 − Распределение жилых зданий г. Новокузнецка по проценту износа  за 2011−2013гг. (ед.)

Показатель		Период
		2011		2012		2013
Число жилых зданий - всего		30 576		30 652		30 569
в том числе без аварийных жилых зданий	25 847		25 981		25 891
из них по проценту износа:
от 0 до 30%	13 943		14 235		14 239
от 31% до 65%	10 928		10 797		10 731
от 66% до 70%	946		921		908
свыше 70%	30		28		13

 

Проанализировав данные таблицы 24, можно сделать выводы по распределению жилых зданий г. Новокузнецка по проценту износа, который составляет:

• износ до 30% − 1 316 домов (44%);
• износ от 30% до 40% − 578 домов (19,3%);
• износ от 40% до 50% − 335 домов (11,2%);
• износ от 50% до 65% − 307 домов (10,3%);
• износ более 65% − 452 дома (15,2%).

Представим эту структуру на рисунке 5.

           

Рисунок 5 − Структура жилищного фонда г. Новокузнецка по проценту износа, 2012−2013гг.

 

Рисунок 5 показывает структуру жилищного фонда города по проценту его износа, по этим данным можно судить, что большую часть жилищного фонда составляют здания с процентом износа от 0 до 30, это можно считать положительным показателем. Процент аварийных жилых зданий хоть и невысок, но остается на одном уровне.

 

Таблица 25 − Ветхий и аварийный жилищный фонд г. Новокузнецка по видам жилых домов, 2011−2013гг.

Показатель	Период
	2011	2012	2013
	Многоквартирные жилые дома
Ветхий и аварийный жилищный фонд – всего, тыс.м2	163,9	153,2	158,9
в том числе:
ветхий	58,6	55,4	53,7
аварийный	105,3	97,8	105,2
Число ветхих и аварийных домов, единиц	519	496	505
в том числе:
ветхих	216	212	207
аварийных	303	284	298
	Жилые дома (индивидуально-определенные здания)
Ветхий и аварийный жилищный фонд – всего, тыс.м2	186,3	179,1	175
в том числе:
ветхий	22,9	17,6	14,0
аварийный	163,4	161,5	161,0
Число ветхих и аварийных домов, единиц	5145	4951	4861
в том числе:
ветхих	719	564	481
аварийных	4426	4387	4380

 

Таблица 25 показывает износ жилищного фонда города по видам жилых домов, проанализировав данные таблицы, можно сделать вывод о том, что жилые дома, по сравнению с МКД имеют больший процент износа.

Таблица 26 − Снос ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Новокузнецке, 2011−2013гг. (тыс.м2)

Показатель	Период
	2011	2012	2013
Снесено по ветхости и аварийности:	14,1	7,7	7,4
из него по ветхости	4,0	0,2	5,3

 

Из таблицы 26 видно, что в 2013г. по ветхости и аварийности снесено    7,4 тыс. м2 жилья. На переселение граждан из аварийного и ветхого жилья, ежегодно выделяются деньги из федерального, областного и местного бюджетов.

Таблица 27 – Переселение граждан из аварийного жилья в г. Новокузнецке, 2012−2013гг.

Сумма выделенных денежных средств	Период
	2012 (млн. руб.)	2013 (тыс. руб.)
Федеральный бюджет	65,4	359,685
Областной бюджет	10,4	186,308
Местный бюджет	-	61,476
Всего переселено граждан (МКД)	5	36

 

Из выше представленных в таблице 27 данных, можно сделать следующие заключения: в 2011 году было снесено 14 аварийных домов, переселено 76 семей, на сумму более 105 миллионов рублей. В 2012году –          5 аварийных домов, переселено 76 семей, на сумму более 58 миллионов рублей.

Жителей аварийных домов в г. Новокузнецке продолжают переселять в новое жилье и в текущем 2014г. В рамках программы "Переселение граждан из аварийного жилья" для 116 семей, проживающих по адресам Климасенко, 1/1 и Горьковская, 41 приобретены 58 жилых помещений. На эти цели из городской казны выделено более 82 млн. рублей.

Далее, составим таблицу средней обеспеченности населения жильем за период 2011−2013гг (таблица 28).

Таблица 28 − Средняя обеспеченность населения жильем (в м2 на одного жителя), 2011-2013гг.

	Период			Темп роста, %
	2011	2012	2013	2012/2011	2013/2012
Российская Федерация	21,1	22,7	23,4	1,07	1,03
Кемеровская область	19,8	21,1	22,7	1,06	1,07
Новокузнецк	20,4	21,4	22,9	1,04	1,07

 

 

 

Показатель, представленный в таблице 28, показывает обеспеченность населения жильем в расчете на общую площадь. Это один из главных показателей уровня жизни населения, а также косвенная характеристика потенциального спроса на жилье и цен на местном рынке жилья. Из таблицы видна положительная динамика роста данного показателя.

Проанализировав данные рассмотренных выше таблиц и рисунков, можно заметить следующие тенденции улучшения жилищных условий населения на федеральном и региональном уровнях:

• увеличение затрат на обслуживание жилья в связи с его старением;
• рост семей-очередников на улучшение жилищных условий;
• износ жилищного фонда;
• увеличение количества семей, переселенных из аварийного жилищного фонда.

В г. Новокузнецке же эти тенденции усугубляются тем, что большее количество жилищного фонда имеет большой процент износа, а также:

1. Недостаточной конкуренцией на рынке жилищных услуг среди управляющих компаний, что приводит к снижению их качества предоставления жилищных услуг.
2. Сложностью привлечения управляющих компаний к обслуживанию фонда с высоким уровнем износа, требующего значительных затрат на содержание.
3. Низкой степенью информированности населения о ходе жилищно-коммунальной реформы и, соответственно, пассивность населения в вопросах управления жилым фондом.
4. Недостатком профессиональных кадров по управлению жильем.

Таким образом, по состоянию жилищного фонда, а также по числу семей улучшивших свои жилищные условия и семей-очередников, можно судить о политике государства и органов местного самоуправления в области обеспечения населения жильем, например, износ жилого фонда, говорит о том, что необходимо задуматься о переселении, проживающих там семей. Именно для этого и необходимо повышать эффективность организации предоставления жилья в найм. В первую очередь для этого необходимо совершенствовать нормативно-законодательную базу, регламентирующую рассматриваемые в дипломной работе договора найма, поэтому в следующем пункте проанализируем нормативно-правовые акты, направленные на организацию найма жилых помещений.

2.2 Оценка нормативно-правовой базы, регламентирующей

организацию найма жилых помещений

Цель жилищной политики, проводимой государством, состоит в необходимости создавать надежные правовые гарантии для реализации гражданами конституционного права на жилище в современных условиях.

Право на жилище, закрепленное ст. 40 Конституции РФ, означает гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жилищем, которая, в свою очередь, реализуется путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, кооперативного жилищного строительства, а также на условиях коммерческого найма у собственников либо приобретения или строительства за собственные средства.

Регулирование, организация, основания прекращения и другие аспекты заключения договоров найма жилых помещений осуществляется на федеральном, региональном и местном уровнях власти, путем принятия федеральных законов, Постановлений Правительства (Коллегии, Совета Народных Депутатов), методических рекомендации  и т.д.

Рассмотрим нормативно-правовые акты, регламентирующие организацию найма жилых помещений на федеральном, региональном и местном уровнях (таблица 29):

 

Таблица 29 – Анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей найм жилых помещений в муниципальном образовании

Нормативно-правовой акт	Содержание	Достоинства и недостатки
1	2	3
Федеральный уровень
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (статья 40)	Статья 40 Конституции РФ  гласит: 1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно  лишен жилища. 2. Малоимущим, иным указанным в  законе гражданам, нуждающимся в  жилище, оно предоставляется бесплатно  или за доступную плату из  государственных, муниципальных и  других жилищных фондов в соответствии  с установленными законом нормами.	Достоинства: Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья. Недостатки: местные власти часто игнорируют положение Конституции о возможности бесплатного предоставления жилья, а понятие доступной платы трактуется так, что для многих нуждающихся делает невозможным приобретение квартиры.
Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в последн. ред.)	Жилищное законодательство определяет необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище	Достоинства: Кодекс, закрепляет основополагающие и значимые нормы, регулирующие обеспечение граждан социальным жильем в РФ и разбросанные по нормативным актам различного уровня. Одними из главных и важных изменений в новом Жилищном кодексе Российской Федерации, который вступил в силу 1 марта 2005 года, являются положения договора социального найма. Недостатки: 1) ЖК также ухудшил положение граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма. В первую очередь это касается права указанных граждан на приватизацию таких помещений, которые им были предоставлены Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Это право отменено. ЖК (ст. 59), значительно сузил права граждан, занимающих по договорам социального найма жилые помещения в коммунальных квартирах, на предоставление им освободившихся в этих квартирах комнат.