Договор социального и коммерческого найма

Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях [23]. Для заключения же договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.

В отношении договора коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). При социальном же найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 − 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами.

Договору социального найма жилого помещения, в отличие от коммерческого, не свойствен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма жилого помещения относится к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма жилого помещения ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ) [24]. При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Существенные отличия усматриваются также в субъектном составе этих договоров, в частности, в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем.

В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ).  При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от этого термина, заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ).

Таким образом, договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия. Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне − гражданину (нанимателю).

3. Практика организации найма жилых помещений в

РФ и зарубежных странах

Изменение формы государственного устройства, характера социально-экономических отношений привели к реформированию основных принципов и детальной регламентации права собственности на жилье, прав граждан на жилище и других правоотношений в жилищной сфере.

Так, сегодня в Конституцию РФ включена норма, закрепляющая за гражданами право на жилье:

1. каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с указанным законом нормами.

Отдельные исследователи жилищного права считают, что ЖК РФ был принят для конкретизации некоторых норм Конституция РФ (ст. 40)[25].

В свою очередь, Европейская хартия закрепляет обязанность государства принимать меры, направленные на [26]:

1. содействие доступа к жилью, отвечающему должным требованиям;
2. предотвращение бездомности и сокращение ее масштабности с целью ее последующей ликвидации;
3. поддержание цены на жилье, доступное для людей, не имеющих достаточных средств.

Следует отметить, что правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран.

Подробнее рассмотрим опыт зарубежных стран в отношении предоставления жилья в найм в таблице 11приложения А.

Таким образом, законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства которые до сих пор находятся на разных этапах социально-экономического развития. При этом в Италии, Франции, Чехии статьи, посвященные договорам найма жилого помещения, содержатся в разделах гражданских кодексов и в специальных законах, а в Венгрии, США, Хорватии регламентация таких договоров обеспечивается нормами жилищного законодательства. В Швейцарии данный договор регулируется Обязательственным законом.

Исследование рынка жилья в зарубежных странах показывает наличие в них значительной доли арендного жилья.

По соотношению доли недвижимости, находящейся в собственности и аренде, практически все страны имеют близкие показатели (таблица 12).

По данным исследования «Эксперт РА» в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране. Так, например, в Нью-Йорке в 2009 году только 33% горожан проживали в собственном жилье, в Лондоне − 58%, в Монреале – 50%. В странах, имеющих более развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики, а, следовательно, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше[27].

То же самое касается и рассмотренных в приложении А стран, чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду, наоборот, в депрессивных и экономически отсталых регионах доля арендуемого жилья ниже. Например, в Аргентине доля арендуемого жилья в Буэнос-Айресе составляет 22,2%, в относительно благополучных южных регионах – 16−17%, в северных регионах с худшими экономическими показателями доля арендуемого жилья – от 3,1 до 5,9%.

В Бразилии, например, в штате Сан-Паулу, являющемся экономическим, промышленным и финансовым центром, сконцентрировано более 25% жилого фонда страны, в том числе около 30% жилья, сдающегося в аренду.

Таким образом, в целом для всех стран характерно:

• доля жилья, сдающегося в аренду выше в городах, чем в сельской местности;
• по возрастному и семейному положению большинство арендаторов – это люди в возрасте до 40 лет, одинокие или семейные пары без детей;
• рынок аренды тесно связан с рынком недвижимости и, как правило, повторяет его движение вверх или вниз с некоторыми задержками (по некоторым оценкам 1−2 года).

В зависимости от исторически сложившихся условий владения и перераспределения жилого фонда арендодателями в основном выступают:

• государственные структуры (Китай, Украина, Чехия),
• региональные образования, штаты и территории (Австралия)
• муниципалитеты (США, Чехия, Великобритания),
• кооперативы (Чехия, Нидерланды, Канада),
• работодатели (Аргентина),
• общественные фонды и жилищные ассоциации (Великобритания, Нидерланды, Австралия),
• физические лица − собственники жилья и девелоперы (все страны).

Наибольшим спросом на рынке аренды жилья в зарубежных странах пользуются квартиры эконом класса, как своеобразная отправная точка, позволяющая получить приемлемый уровень  удобства и комфорта отдельного жилья за сравнительно небольшие деньги (по сравнению с жильем бизнес и люкс классов), иногда даже за счет государства, компенсации части расходов (США, Австралия) или государственного регулирования арендной платы (Чехия). Применительно к Украине, доля жилья эконом-класса в совокупном спросе на аренду жилплощади составляет порядка 80%, в то время как доля такого жилья в предложении составляет не более 10%.

В англоязычных странах (Австралия, Великобритания, США, Канада) в силу исторической традиции и стремления сохранить социальную стабильность государство проявляет заботу об обеспечении жильем малоимущих слоев населения, предоставляя социальные квартиры без арендной платы (США), с дотацией на оплату коммунальных услуг (США, Канада) или с пособием на оплату аренды (Великобритания, Австралия). В случае если семья покидает категорию «малоимущих», она лишается дотации, а подчас и самого арендуемого жилья, куда въезжает следующая семья остро нуждающихся. В случае улучшения своего материального положения, бывшие арендаторы социального жилья сами стремятся быстрее перебраться в район или жилой дом, который соответствует их новому социальному статусу.

В Чехии – в силу того, что при переходе к рыночным отношениям Правительство отказалось от бесплатной передачи жилых помещений в собственность – часть городского населения оказалась в роли арендаторов квартир, которые были в свое время получены от государства бесплатно. Граждане, проживающие в домах, принадлежащих государству, составили контингент социального найма, поскольку цена аренды в таких домах устанавливается Правительством. Часть граждан, проживавших в домах, которые были возвращены по реституции бывшим владельцам, попала в категорию коммерческого найма, в котором срок аренды устанавливается по согласованию сторон, а уровень арендной платы сверху ограничен Правительством.  В данном случае говорить о каких-либо существенных различиях социальной и коммерческой аренды кроме цены и срока контракта не имеет смысла.

Уровень предложения жилья на рынке и исторически сложившаяся культура взаимоотношений арендатора и арендодателя определяют уровень обустройства наемного жилья. В развитых странах жилье, как правило, сдается полностью меблированное или как минимум оборудованное кухонной мебелью.

Подтверждая общую тенденцию рыночной экономики, что государство является неэффективным собственником и управленцем принадлежащего ему жилого фонда, в большинстве стран прослеживаются две тенденции: во-первых, передача государственного жилья в частные руки (Великобритания); во-вторых, передача управления государственным жильем на уровень региональных и муниципальных властей (Чехия, Канада, Австралия).

Домами, находящимися в собственности муниципалитетов (США), управляют департаменты муниципального жилья через управляющие компании (чаще всего тоже муниципальные), или специальные жилищные ассоциации, находящиеся под контролем муниципалитета. Никаких форм самоуправления жильцов в таких домах не существует.

В Канаде после сокращения государственной программы строительства социального жилья в 80-е годы прошлого столетия, управление социальным фондом жилья было передано на уровень провинций и даже муниципалитетов. В этих условиях для сохранения арендуемого жилищного фонда к управлению жильем были привлечены общественные ассоциации и кооперативы («третий сектор»), которые смогли привлечь государственные и частные инвестиции. Модель частно-государственного партнерства оказалась в данных условиях наиболее работоспособной.

В секторе коммерческого найма в Канаде распространено объединение арендаторов в общины или кооперативы, которые управляют арендуемым жильем, осуществляют расчеты с арендодателем и коммунальными службами, оказывают финансовую поддержку членам общины. Размер арендной платы членов кооператива определяется общим собранием в зависимости от материального положения арендатора. Часть кооперативов получает государственные субсидии на покрытие расходов.

В многоквартирных домах Австралии (коммерческая аренда) существует нечто вроде домоуправления, состоящее обычно из пенсионеров, проживающих в том же доме, которое очень внимательно следит за порядком в доме и во дворе. У каждого домоуправления – свои правила и стандарты, которым должны подчиняться все жильцы, включая и арендаторов. Помимо «домоуправления» за состоянием квартиры следит также агентство, через которое осуществлялась сдача жилья в наем.

В Великобритании в период с 1971 по 2010 год доля арендуемого муниципального жилья в общем объеме жилищного фонда  сократилась с 31 до 19%. С конца 70-х британское правительство активно поощряет приватизацию муниципального жилого фонда. Роль муниципалитетов и других форм местной власти в управлении жилым фондом неуклонно снижается. В конце 1980-х правительство развернуло масштабную программу перевода социального жилья от муниципалитетов к жилищным ассоциациям. С 1988 по 2007 год по такой схеме в Англии было переведено более 1,1 млн. единиц жилья. Появился специальный термин "зарегистрированный социальный домовладелец", под которым подразумевается широкий диапазон организаций, предоставляющих субсидируемое жилье — от приютов и домов престарелых до крупных жилищных ассоциаций с тысячами домов в управлении, в том числе переданные от муниципалитетов. Частный (коммерческий) фонд арендного жилья управляется непосредственными домовладельцами.