Договор социального и коммерческого найма

1

2

3

4

Стороны договора

Сторонами выступают собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) и гражданине (наниматели), их перечень установлен жилищным законодательством.

Сторонами являются собственник жилого помещения (он же наймодатель) и лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование (наниматель).

ст. 49 ЖК РФ

Срок действия договора

Заключается без установления срока его действия.

Заключается на срок, не превышающий пяти лет.

ст. 60 ЖК РФ,

ст. 683 ГК РФ

Объект договора

Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Изолированное жилое помещение, не является обязательным для определения объекта  договора .

ст. 62 ЖК РФ,

ст. 673 ГК РФ

Предмет договора

Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)

Предметом могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.

ст. 62 ЖК РФ,

ст. 673 ГК РФ

Оплата

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя плату:

1) за пользование жилым помещением;

2) за содержание и ремонт жилого  помещения, включающую в себя услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Капитальный ремонт общего имущества в МКД проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата же за наем жилого помещения устанавливается по соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

ст. 154 ЖК РФ,

ст. 682 ГК РФ.

1

2

3

4

Основания расторжения и прекращения

В судебном порядке по инициативе любой стороны, если:

1) помещение перестает быть пригодным  для постоянного проживания, а  также в случае его аварийного  состояния;

2) наниматель жилого помещения  или другие граждане, за действия  которых он отвечает, используют  жилое помещение не по назначению  либо систематически нарушают  права и интересы соседей, наймодатель  может предупредить нанимателя  о необходимости устранения нарушения;

4) если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей.

      Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

- по инициативе наймодателя договор жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы  за жилое помещение за шесть  месяцев, если договором не установлен  более длительный срок, а при  краткосрочном найме (до 1 года) в  случае невнесения платы более  двух раз по истечении установленного  договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого  помещения нанимателем или другими  гражданами, за действия которых  он отвечает.

ст. 687 ГК РФ

Права третьих лиц

Члены семьи нанимателя (к ним отнесены проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя) жилого помещения по договору имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

За состояние нанимаемого жилья и исполнение предусмотренных договором обязанностей отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Согласно ст. 677 ГК РФ, именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения

со ст. 69-70 ЖК РФ,

ст. 677 ГК РФ

Отличительные признаки (целевое назначение)

Социальный найм (социальное благо)

Коммерческий найм (товар)

Функции жилого помещения

Социальные – обеспечение жильем малоимущих и иных указанных в законе граждан

Коммерческие – сдача в наем любым физическим лицам

Нормирование жилья

Нормируется: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

Не нормируется

Наймодатель

Государственные и муниципальные органы власти

Любое лицо, владеющее жилым помещением

Наниматели

Малоимущие и иные указанные в законе граждане

Любые физические лица

Право нанимателя на заключение договора найма жилья

Гарантировано по основаниям, определенным в законе

Зависит от усмотрения наймодателя

Возмездный характер пользования

Компенсация расходов

Получение прибыли

Форма договора

Типовая

Произвольная, не противоречащая закону

Срок действия договора

Бессрочный

Срочный

Процедура заключения

Определена законом

Произвольная, не противоречащая закону

Условия заключения договора

Заключается только лицами, у которых подошла очередь на получение жилого помещения

Данное условие отсутствует

Применение льгот и субсидий на пользование жильем

Предусмотрено законом и обязательно к применению

Не предусмотрено законом и зависит

от волеизъявления наймодателя

Общее

Суть

Нормативно-правовой акт

1

2

3

Форма

Предусматривается письменная форма таких соглашений, но несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Это обстоятельство, лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличии от основной части сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

гл. 35 ГК РФ ст. 674,

ст. 162 ГК РФ

Сохранение договора при переходе права собственности

Гарантируется сохранение договора при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору жилое помещение.

При отчуждении собственником (а также обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока  договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Нарушение прав нанимателя со стороны нового наймодателя влекут в соответствии со ст. 3-5 ГК РФ право нанимателя на защиту своего владения.

Ст. 3-5, ст. 675 ГК РФ

Описание объекта и предмета договора

Обязательно описание объекта или предмета договора, а именно изолированного жилого помещения;

ст. 673 ГК РФ,

ст. 62 ЖК РФ

Указание сторон договора

Обязательно указание на стороны договора, при этом нанимателями по указанным договорам могут быть только физические лица;

гл. 35 ГК РФ

Вселение граждан совместно с нанимателем

Существует возможность вселения в занимаемое жилье других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем. Наниматель по договору социального найма с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по этому договору  своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя − других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

ст. 70 ЖК РФ

1

2

3

Вселение граждан совместно с нанимателем

(продолжение)

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. В соответствии же со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется

ст. 679 ГК РФ

Указание прав и обязанностей

Наличие прав и обязанностей сторон − по договору. При этом нужно учесть, что типовой договор социального найма, в котором должны быть конкретизированы условия правоотношений сторон, разрабатывается и принимается Правительством РФ, а договор коммерческого найма подписывается сторонами в том виде, в каком был согласован ими.

Ст. 65 ЖК РФ

Требования к объекту

Изолированность и пригодность для постоянного проживания.

Ст. 73 ЖК РФ