Договор социального и коммерческого найма

1

2

3

Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в последн. ред.) - продолжение

Жилищное законодательство определяет необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на безопасность жилища, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, на необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством и т.д.

2) ЖК, регулируя права нанимателей  жилых помещений по договорам  социального найма и проживающих  с ними граждан на обмен  этих помещений (ст. 72) и на изменение  договоров (ст. 82), не предусмотрел  права члена семьи нанимателя  на обмен приходящейся на него  доли жилой площади (на так  называемый семейный обмен) и  права на изменение договора  найма жилого помещения, состоящего  из нескольких изолированных  комнат, путем заключения вместо  единого договора нескольких  договоров найма.

3) ЖК уменьшил объем прав граждан  при выселении их из жилых  помещений, занимаемых по договорам  социального найма, в связи со  сносом дома и по другим  основаниям, указанным в ст. 85. 
(согласно ст. 89 ЖК, жилое помещение, которое предоставляется гражданам при выселении, должно быть "равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению").

4) Согласно ст 60 ЖК РФ нанимателем  по договору социального найма  всегда является гражданин (физическое  лицо). Юридическое лицо не может  являться нанимателем по данному  договору.

Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994  № 51-ФЗ (в последн. ред.), гл.18, ст.288-293

Регламентирует право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Достоинства: ГК существенно расширил правоспособность граждан. В соответствии с новыми экономическими условиями в ГК предусмотрена возможность граждан иметь в собственности любое имущество, заниматься предпринимательской деятельностью, иметь другие права.

Недостатки: в ГК содержится перечень основных, самых значимых прав. Они не исчерпывают объем и содержание правоспособности граждан. Это невозможно сделать, т.к. граждане могут вступать в любые не запрещенные законом правоотношения. 

Гражданский Кодекс РФ, часть вторая от 26.01.1996  г. № 51-ФЗ (в последн. ред.), гл. 35 статьи 675-688

Прописывает нормы, относящиеся к найму жилых помещений, обязанности и права нанимателя и наймодателя.

Достоинства: ГК второй частью закрепил основные нормы, касающиеся найма жилых помещений, содержит в себе наиболее значимые права и обязанности сторон найма.

Недостатки: законодатель, установив государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, оставил без внимания договор коммерческого найма жилого помещения.

1

2

3

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 №4218-1 (в ред. Федеральных законов)

     Определяет основные  принципы реализации конституционного  права граждан России на жилище, общие начала правового регулирования  жилищных отношений при становлении  различных форм собственности  в жилищной сфере, а также принципы  новой системы оплаты жилья  и коммунальных услуг.

Достоинства: в развитие данного Закона Правительство реализует Государственную целевую программу «жилище». А также закон закрепляет основной принцип жилищной политики – осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов.

Недостатки: некоторые пункты закона утратили силу (как например статьи, касающиеся налоговых льгот, ст. 26-28)

Федеральный закон от 27.07.2010 №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»

        Регулирует  отношения, возникающие в связи  с предоставлением государственных  и муниципальных услуг соответственно  федеральными органами исполнительной  власти, органами государственных  внебюджетных фондов, исполнительными  органами государственной власти  субъектов РФ, а также местными  администрациями и иными органами  МСУ, осуществляющими исполнительно-распорядительные  полномочия.

Достоинства: вся работа по предоставлению государственных и муниципальных услуг ведется в электронном виде, что одновременно является и достоинством и недостатком, т.к. с одной стороны реестр ведется в электронном виде (переход к новым технологиям), а с другой стороны есть риск потери данных.

      Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым, жилого не пригодным для проживания и МКД аварийным и подлежащим сносу»

Устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Достоинства: устанавливает требования к качеству жилого помещения. Действие распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории РФ.

Недостатки: действие настоящего Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены  в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Но есть дома (жилые помещения, старые постройки послевоенные, а так же 80-90х гг.), которые не введены в эксплуатацию и не поставлены на учет в БТИ, поэтому нет возможности сдавать в эксплуатацию. К ним не применимо  данное ПП №47.

1

2

3

    Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 « Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Определяет порядок пользования жилыми помещениями гос-ого и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в МКД.

Достоинства: четко прописывает стороны, имеющие по договору право пользования жилыми помещениями и правила пользования.

Недостатки: некоторые статьи признаны утратившими силу (например, статьи касающиеся прав нанимателя).

     Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения»

Определяют порядок исполнения договора социального найма жилого помещения.

Достоинства: Постановление установило новую форму документов (уход от старых ордеров).

Недостатки: усложнена процедура сбора документов и их заполнения и оформления, поэтому возникают некоторые сложности.

     Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»

Устанавливает порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду.

Достоинства: содержит в себе типовые договора найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; найма жилого помещения маневренного фонда; найма служебного жилого помещения; 
найма жилого помещения в общежитии.

Недостатки: устанавливает довольно сложную процедуру сбора и оформления документов для отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду.

Региональный уровень

1

2

3

    Методические рекомендации для субъектов РФ и органов МСУ по определению порядка ведения органами МСУ учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору соц. найма (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. №18)

Определяют порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма

Достоинства: данные рекомендации устанавливают определенные льготные условия для оформления договоров социального найма для малоимущих граждан.

Недостатки: не дается четкого определения понятию «малоимущие граждане» (это содержится в ЖК РФ, ст.51), не существует единого порядка определения малоимущих граждан.  В каждом субъекте РФ свой порядок ведения учета нуждающихся в жилье, т.е. нет определенного порядка.

     Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 07.11.2013 № 474 "Об установлении предельных индексов максимально возможного изменения установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, предельных индексов изменения размера платы граждан за жилое помещение и предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги на 2014 год "

    Устанавливает в среднем по муниципальным образованиям предельные индексы максимально возможного изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса; предельные максимальные индексы изменения размера платы за жилое помещение и изменения размера платы граждан за коммунальные услуги с учетом соотношения платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги и затрат на содержание и ремонт жилья и соотношения платы за коммунальные услуги и затрат по оказанию коммунальных услуг и энергосберегающих мероприятий.

Достоинства: способствует развитию Программ по энергосбережению.

Недостатки: не прописана ответственность Администрации за несоблюдение настоящего Постановления.

1

2

3

    Постановление Коллегии  Администрации Кемеровской области  от 28.09.2007 № 270 "О стандартах оплаты  жилья и коммунальных услуг  в Кемеровской области на 2011 - 2013 гг."

     Устанавливает стандарт  предельной стоимости предоставляемых  населению жилищно-коммунальных  услуг на 1 квадратный метр общей  площади жилья в месяц в  муниципальных образованиях Кемеровской  области и уровень платежей  граждан за жилье и предоставляемые  коммунальные услуги в процентах  от тарифов, установленных органами  МСУ на соответствующий регулируемый  период в пределах региональных  стандартов нормативной площади  жилого помещения, используемой  для расчета субсидий на оплату  жилого помещения и коммунальных  услуг.

Достоинства: способствует обеспечению эффективной деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства и определению размера финансовой помощи, оказываемой бюджетам муниципальных образований, финансового обеспечения расходов на содержание жилья, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, возмещения затрат за предоставленные коммунальные услуги населению и упорядочения платежей граждан по оплате жилья и коммунальных услуг.

Недостатки: больше носит рекомендательный характер.

    Закон Кемеровской области  от 17 ноября 2006 г. N 129-ОЗ "О категориях  граждан, имеющих право на получение  по договорам социального найма  жилых помещений жилищного фонда  Кемеровской области, и порядке  предоставления им таких помещений"

    Настоящий Закон в  соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 13, пунктом 3 статьи 49 ЖК РФ устанавливает  категории граждан, место жительства  которых находится на территории  Кемеровской области, имеющих право  на получение по договорам  социального найма жилых помещений  жилищного фонда Кемеровской  области, и порядок предоставления  им таких помещений.

Достоинства: пункт 1 дополнен подпунктом, который гласит, что право на получение  по договору социального найма жилых помещений жилищного фонда имеют    
граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, или в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу.

Недостатки: имеются сложности при переселении из аварийного жилья и с документами о признание жилья аварийным.

1

2

3

Местный уровень

      Постановление Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 06.11.2007 N 8/148 "об утверждении положения о муниципальном специализированном жилищном фонде города Новокузнецка" (принято городским Советом народных депутатов 30.10.2007)

Настоящее Положение разработано в соответствии с ЖК РФ, " и определяет порядок, условия и основания предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда города Новокузнецка, а также категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения.

Достоинства: устанавливает единый порядок придания отдельным жилым помещениям муниципального жилищного фонда режима целевого использования, определяет состав специализированного жилищного фонда, а также виды специализированных жилых помещений, основания и порядок их предоставления на территории муниципального образования. Принятие данного постановления это шаг вперед в регулировании жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения, способствующий равенству сторон жилищного правоотношения и соответствующий его договорной природе.

Недостатки: много споров вызывает само определение специализированного жилищного фонда (основываясь на ЖК РФ). Не разрешен вопрос о правовых последствиях отпадения критерия необеспеченности граждан жилыми помещениями

     Постановление Новокузнецкого городского СНД от 29.10.2008 N 9/112 "О нормативах потребления коммунальных услуг"

Устанавливает нормативы потребления коммунальных услуг.

Достоинства: при расчете нормативов потребления коммунальных услуг применяется расчетный метод, т.е. используются фактические данные.

Недостатки: не прописана ответственность Администрации за несоблюдение настоящего Постановления.

     Постановление Новокузнецкого городского СНД от 25.12.2008 № 12/161"Об установлении размера платы населения за жилищно-коммунальные услуги" (принято городским Советом народных депутатов 23.12.2008)

Устанавливает плату за содержание и ремонт жилья для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам коммерческого найма жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, а также для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД.

Достоинства: плата ведется в зависимости от степени благоустройства.

Недостатки: только для собственников которые не приняли способ управления.