Договор социального и коммерческого найма

Далее проведем оценку эффективности работы Учреждения в целом, по методике утвержденной Приказом Президента РФ  «Об оценке эффективности деятельности органов местного самоуправления»[33] (таблица 30).

Таблица 30 – Расчет эффективности деятельности Учреждения, 2012-2013гг.

Снижение значений показателей, указанных в пункте 1 данной таблицы, свидетельствует о неэффективной деятельности Учреждения. Первый показатель – среднесписочная численность работников, характеризуют уровень развития Учреждения и его роль на рынке труда, включая участие в решении проблемы безработицы. Показатели, предусмотренные пунктом «заработная плата работников», позволяют оценить возможность привлечения квалифицированных кадров, способных обеспечить предоставление качественных услуг населению.

Положительная динамика показателя, указанного в пункте 2, свидетельствует об эффективности деятельности Учреждения по обеспечению населения жилыми помещениями.  Как видно из таблицы 30, данный показатель увеличился незначительно, следовательно, работу Учреждения можно назвать удовлетворительной.

Основной услугой, которую предоставляет Учреждение является заключение договоров социального найма жилого помещения; найма жилого помещения; найма специализированного жилого помещения; коммерческого найма жилого помещения. Как видно из пункта 3 таблицы, доля населения, получившего жилье, в 2013г., по сравнению с 2012г., увеличилась, но незначительно. Далее рассмотрим деятельность учреждения по оказанию данного вида услуг, приведем статистические данные за несколько прошедших лет.

По данным Учреждения г. Новокузнецк, в настоящее время на очереди на улучшение жилищных условий в г. Новокузнецке стоит около 3х тысяч семей или 14,4 % от общего количества жителей города. Среди них 36 % − 1080 семей имеют жилищные льготы, в том числе 7% (около 500 человек) − ветераны войны.

Таблица 31 – Денежные средства, выделенные из бюджета разных уровней на переселение граждан, проживающих в г. Новокузнецке, желающих улучшить свои жилищные условия за 2012−2013гг.

Из таблицы 31 видно, что Правительство ежегодно выделяет средства для того, чтобы граждане могли улучшить свои жилищные условия. В последние годы наблюдается резкий рост объемов ввода жилья, но цены на недвижимость растут еще быстрее, что делает прямое приобретение жилья недоступным для большинства очередников. Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в 2012г. распределена 161 квартира и 5 МКД, а в  2013г. этот показатель увеличился до 36 МКД и 68 квартир.

Таблица 32 − Выделение квартир гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий в социальный найм, в 2013г., г. Новокузнецк

В 2012г., в целях улучшения жилищных условий граждан, заключено        1 148 договоров на сумму 153,9 млн. рублей (план – 178,4 млн. рублей). А в 2013г. – 107,3 млн. рублей (план – 154,3 млн. рублей). Причины такого расхождения с планом по большему счету кроются в отказах в предоставлении найма по различным причинам (чаще всего это ошибки в заполнении документов или непредоставление необходимых документов).

Проанализировав данные таблиц видно, что гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, квартиры ежегодно выделяются, а строительство жилья активно стимулируется, количество семей-очередников все равно превышает количество семей покинувших очередь и получивших жилье. Такими темпами жилищную проблему не решить еще лет сорок. Проблема обеспечения жильем очередников в городе стоит остро, так как это город с достаточно старым населением, значительным числом льготников, коммунальными квартирами (36, 8% жителей проживает в коммунальных квартирах). Причем движение очереди на фоне общего числа нуждающихся едва заметно. Так, в минувшем году снято с очереди было 229 семей, а поставлено на учет – 180 семей.

Далее рассмотрим ситуацию сложившуюся в городе по заключению договоров коммерческого найма.

В г. Новокузнецке уже на протяжении 5 лет появилась  практика постройки так называемых «доходных домов», т.е. МКД, построенных для сдачи квартир в аренду.

Стоимость аренды в доходном доме, по меркам кузбасского рынка жилой недвижимости, символическая: в нее входят расходы на обслуживание и содержание дома, а также стоимость услуг управляющей компании. Плата за наем поступает в бюджет муниципалитета. В г. Новокузнецке плата за коммерческий найм, без учета стоимости коммунальных услуг, квартиры общей площадью 50 м2 в доходном доме составляет 1 600 рублей в месяц, квартиры площадью 70 м2 – 2 240 рублей (цена найма составляет около 30 рублей за м2). Рыночные цены на такое же жилье в Новокузнецке составляют от 8 до 12 тысяч рублей. Данный проект является весьма востребованным молодыми специалистами и учеными.

Первые доходные дома в Кузбассе появились в 2009г. За счет бюджетных средств у застройщиков выкуплены два введенных в эксплуатацию жилых дома и переданы в муниципалитет. Таким образом, 208 семей получили возможность жить в новых благоустроенных квартирах с отделкой «под ключ».

Администрация г. Новокузнецка предоставила эти квартиры молодым семьям, которые нуждались в улучшении жилищных условий по договору коммерческого найма, по условиям которого арендатор не имеет права приватизировать жилье. То есть квартиру в доходном доме гражданин получает в наем на пять лет.

Таблица 33 –  Выделение квартир гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий в коммерческий найм, в 20109-2013гг., г. Новокузнецк

Резюмируем данные таблицы 33 − за 2009−2011 гг. было построено 5 доходных домов. Квартиры в них выкуплены муниципалитетом, который сдает их в аренду молодым семьям, семьям студентов и молодых ученых на время, пока они не решат свою жилищную проблему другим способом.

В 2012г. 89 семей получили возможность улучшить свои жилищные условия, т.е. в найм было отдано 208 квартир, для сравнения в 2013г. только 84 семьи получили квартиры, что уже на 5 семей меньше. Было построено еще 2 доходных дома и выделено 162,5 млн. рублей из областного бюджета.

В 2012 году, в целях улучшения жилищных условий граждан заключено договоров на сумму около 252 млн. рублей (план − 154 млн. рублей). А в 2013 году – 152 млн. рублей. Количество семей-очередников превышает количество семей покинувших очередь и получивших жилье, движение очереди на фоне общего числа нуждающихся едва заметно. Такими темпами жилищную проблему не решить.

На данный момент организация найма жилых помещений в МБУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецк недостаточно эффективна и удобна для большинства заявителей. Организация работы осуществляется в рамках административного регламента предоставления муниципальной услуги. Сегодня, заявителю для получения услуги необходимо обращаться в Управление, бюро технической инвентаризации (далее БТИ), управляющую компанию, к нотариусу для получения соответствующих документов, заполнять огромное количество заявлений, отстаивать в больших очередях, так как время приема граждан в Учреждении строго лимитировано.

Подведем итоги, в заключении данной главы дипломной работы:

В пункте первом была приведена характеристика жилищного фонда предоставляемого в найм в РФ, Кемеровской области и в г. Новокузнецке. Проанализировав состояние жилищного фонда,  можно сделать вывод о его неудовлетворительном состоянии, это в основном связано с его износом и старыми постройками. По ситуации сложившейся с предоставлением жилья в найм, можно сделать вывод о том, что ежегодно происходит рост семей-очередников на улучшение жилищных условий, т.е. жилищная проблема остается одной из первостепенных как в РФ, так и в г. Новокузнецке.

Институт социального найма в России еще молод. Необходимы его доработки. Договор социального найма, пришедший на смену ордерам, добавил больше ответственности нанимателю, наймодателю позволил тщательно контролировать жилищный фонд.

Во втором пункте дипломной работы были рассмотрены методы государственного регулирования организации найма жилых помещений и использовании жилищного фонда, на федеральном, региональном и местном уровнях. В процессе анализа нормативно-правовых актов были выявлены достоинства и недостатки эффективного участия государства в регулировании этой муниципальной услуги, затрудняющие и ограничивающие или, наоборот, облегчающие организацию данной услуги на предприятии. А также предложены мероприятия по совершенствованию существующего законодательства.

В последнем пункте данной главы был проведен анализ деятельности органов местного самоуправления по организации найма жилых помещений, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецк за последние несколько лет. В целом деятельность Учреждения можно считать удовлетворительной, при расчете эффективности было выявлено снижение значений экономических показателей (численность работников и заработная плата и незначительный рост числа семей улучшивших свои жилищные условия) это свидетельствует о неэффективности деятельности Учреждения.

Проведя анализ данных по количеству заключенных договоров найма (по данным Учреждения), семей улучшивших свои жилищные условия, была выведена следующая статистика −  в 2012г., в целях улучшения жилищных условий граждан заключено договоров на сумму около 252 млн. рублей (план − 154 млн. рублей). А в 2013г. – 152 млн. рублей. Количество семей-очередников все равно превышает количество семей уже покинувших очередь и получивших жилье. Т.е. проблема обеспечения жильем очередников в городе стоит остро, при том, что движение очереди на фоне общего числа нуждающихся едва заметно. А муниципальная услуга по предоставлению жилья в найм очень запутанна для большинства заявителей.