Договор социального и коммерческого найма

Продолжение таблицы 29

1	2	3
Административный регламент предоставления муниципальной услуги «заключение договоров найма жилых помещений муниципального жилищного фонда»	Определяет регламент предоставления муниципальной услуги «заключение договоров найма жилых помещений муниципального жилого фонда»	Достоинства: четкий регламент, который позволяет работникам выполнять свои обязанности. Недостатки: устанавливает довольно сложную процедуру сбора и оформления документов для заключения договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Проанализировав данные таблицы 29, можно сказать, что свою роль в управлении жилищным фондом и, в том числе и в предоставлении жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма играют федеральные законы, Постановления, методические рекомендации, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях, но все они основываются и действуют в пределах Конституции РФ, ЖК РФ, ГК РФ.

ГК РФ не содержит полноценного определения договора социального найма, его можно найти в     п. 1 ст. 60 ЖК РФ, поэтому при регулировании отношений социального найма нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК РФ.

В результате исследования нормативно-правовой базы, сформулированы следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства:

В связи с обострением жилищной проблемы в условиях рыночных отношений, представляется целесообразным на федеральном уровне исчерпывающим образом определить основания нуждаемости в жилом помещении. Наиболее оптимальным также является определение категорий граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма, исключительно на федеральном уровне. Предпочтительнее всего, чтобы это было определено непосредственно в ЖК РФ. Также решить сложившуюся проблем помогло бы создание отдельного закона, регламентирующего сдачу жилья в наём (регламентация выделения земель под строительство, строительство коммуникаций, подключение энерго- и теплоносителей, регулирование всех экономических отношений владельца и нанимателя). На региональном уровне создание такого закона позволило бы контролировать сдачу жилья именно малоимущим семьям, как это прописано в законодательстве.

Учитывая возрастающую роль органов местного самоуправления в решении жилищных проблем граждан, представляется необходимым наделить их правом использовать дополнительные, помимо указанных в законе, основания нуждаемости в жилье при обеспечении граждан жилыми помещениями за счет муниципального жилищного фонда.

Полагаем, что договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации. В этой связи предлагаем внести в ст. 674 ГК РФ пункт 2, содержащий следующую норму: «2. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации». Следует отметить, что законодатель пока не воспользовался предусмотренной в ГК РФ возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение. Полагаем, что этот пробел необходимо устранить законодательным путем.

Также рекомендуем дополнить статьями 82 ЖК РФ ч. 3–4 следующего содержания: «3. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия членов своей семьи и наймодателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма при условии возможности выделения ему изолированного помещения. 4. Граждане, указанные в ч. 4 ст. 69,  с согласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателя вправе требовать изменения договора социального найма с определением объема несущих им обязательств».

 

Таким образом, в этой части дипломной работы были рассмотрены методы государственного регулирования организации найма жилых помещений и использованию жилищного фонда, на федеральном, региональном и местном уровнях. В процессе анализа нормативно-правовых актов были выявлены достоинства и недостатки участия государства в регулировании этой муниципальной услуги, затрудняющие и ограничивающие или, наоборот, облегчающие организацию данной услуги на предприятии, а также предложены мероприятия по совершенствованию существующего законодательства.

3. Анализ деятельности органов местного самоуправления по организации найма жилых помещений, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ»   

г. Новокузнецк

Муниципальное бюджетное учреждение «Дирекция ЖКХ»                        г. Новокузнецка (далее по тексту Учреждение) создано путем изменения типа существующего муниципального учреждения «Дирекция единого заказчика» г. Новокузнецка на основании распоряжения администрации г. Новокузнецка от 19.12.2011г. № 3382 «О создании муниципального бюджетного учреждения «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецка путем изменения типа и наименования существующего муниципального учреждения «Дирекция единого заказчика»      г. Новокузнецка».

Полное наименование: муниципальное бюджетное учреждение «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецка. Сокращенное наименование: МБУ «Дирекция ЖКХ».

Организационно-правовая форма – бюджетное учреждение, форма собственности: муниципальная.

Место нахождения Учреждения и его почтовый адрес: 654041, Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, проспект Дружбы 8 «б».

Учредителем и собственником имущества Учреждения является муниципальное образование Новокузнецкий городской округ.

Учреждение является некоммерческой организацией и не ставит своей целью извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.

Целью Учреждения является выполнение работ, оказание услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством РФ полномочий органов местного самоуправления в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Учреждение осуществляет процесс управления муниципальной жилищной собственностью, заключения договоров социального найма в муниципальном жилищном фонде, договоров подряда с предприятиями, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, проведения технических осмотров зданий и других объектов ЖКХ, выполнения диспетчерских функций по приему заявок от населения. В рамках своих целей и функций Учреждение имеет ряд задач, прав и обязанностей, которые прописаны в его Уставе.

Для того чтобы реализовывать поставленную цель, Учреждение использует механизмы государственного (участие в различных программах и подпрограммах Правительства), рыночного (формирование конкуренции, например, при выборе подрядных организаций) и финансового регулирования.

Данные механизмы реализуются следующими методами:

• административное наказание (например, при составлении акта приемки работ у подрядчиков и организаций);
• контроль (контроль за работой и выполнением договора подряда, контроль за предоставлением жилья в найм – проверка документов).

Основной вид деятельности − сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.

Эту деятельность Учреждение осуществляет следующими методами и способами:

• рассмотрение заявлений граждан на предоставление жилого помещения;
• принятие решения о предоставлении или отказе в муниципальной услуге;
• заполнение заявления на предоставление жилого помещения в найм;
• проверка документов;
• подготовка проекта договора найма;
• заключение договора или отказ в предоставлении муниципальной услуги;
• информирование заявителя о принятом решении;
• регистрация договора в базе данных;
• осуществление хранения и архивирования документов;
• консультирование заявителей.

Свою деятельность Учреждение осуществляет в соответствии с федеральными законами РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, приказами Учредителя и Уставом.

В Учреждении образовано 5 отделов, за каждым из которых закреплены подотчетные им функции. В приложении Б данной дипломной работы представлена организационная структура рассматриваемого Учреждения. Всего в Учреждении работает 105 человек, во главе с Директором учреждения и его заместителем.

Директор Учреждения подписывает банковские документы, осуществляет прием на работу работников, распоряжается средствами, находящимися на счетах Учреждения, в соответствии с утвержденным планом финансово-хозяйственной деятельности и в установленном порядке, издает приказы и дает указания, обязательные для всех работников Учреждения.

1. Финансово-экономический отдел. Ведет планово-финансовую, финансово-экономическую и бухгалтерскую деятельность. Отдел состоит из 5 сотрудников, во главе с начальником отдела;
2. бухгалтерия. Отдел ведет всю основную бухгалтерскую деятельность. В отделе 3 сотрудника (2 главных специалиста и 1 главный бухгалтер);
3. общий отдел – отдел делопроизводства и обеспечения жизнедеятельности Учреждения. В основные задачи отдела входит обеспечение Учреждения организацией делопроизводства, единого порядка работы с документами, их хранение и архивирование, обеспечение электро-, тепло-, водоснабжением, водоотведением, услугами связи и Интернет. В этом отделе работает 4 сотрудника;

отдел строительного контроля. В связи с большим объемом работ, возложенных на отдел, в штате отдела состоит 16 человек. В пределах своих функций выполняет следующие основные обязанности:

• осуществляет контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
• составляет проектно-сметную документацию на платной основе, проводит экспертизу (проверку) этой документации на платной основе;
• производит расчет стоимости муниципальных услуг в пределах своих полномочий;

4. отдел по работе с населением реализует полномочия по вопросам порядка и организации работ с обращениями граждан, поступившими в Администрацию г. Новокузнецка, касающихся жилищно-коммунального комплекса. В отделе работает 5 человек, а его деятельность координирует заместитель главы города по ЖКХ.

5. договорно-правовой отдел. Основной целью деятельности отдела является защита интересов Учреждения путем обеспечения соблюдения действующего законодательства РФ и реализации целей деятельности Учреждения. В штате отдела состоит 5 человек.

Правовой отдел осуществляет следующие основные функции:

• осуществление общего руководства правовой и договорной работой, решение организационных вопросов, связанных с реализацией целей деятельности Учреждения;
• обеспечение законности, проверка соответствия действующему законодательству проектов: приказов, инструкции, положений и др. документов правового характера;
• представление интересов Учреждения в судах общей юрисдикции, арбитражных судах всех инстанций, органов государственной власти, органах местного самоуправления, следственных и контролирующих органах;
• прием граждан по вопросам заключения договоров найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде, в том числе специализированном, оформление договоров в письменном виде, учет и хранение договоров.

Размер цен на оплату населением услуг, оказываемых Учреждением, устанавливает Новокузнецкий городской Совет народных депутатов.

Ежегодно Учреждение обязано опубликовывать отчеты о своей деятельности в порядке, установленном Учредителем и законодательством.

Далее представлен рисунок (7), показывающий взаимодействие  Учреждения с органами местного самоуправления, по вопросам предоставления жилых помещений в найм.

 

     

 

 

 

Рисунок 7 – Взаимодействие МБУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецк с другими структурами

 

Таким образом, Учреждение в рамках своей деятельности по заключению договоров найма взаимодействует со следующими структурами[32]:

1. Со стороны спроса на жилье:

а) население как основной заказчик и получатель муниципальной услуги;

б) государство, стимулирующее спрос населения на жилище путем предоставления социальных гарантий населению, разработки программ по решению жилищного вопроса.

2. Со стороны предложения:

— предприятия предоставляющие заключения о качестве и состоянии жилья, выдающие соответствующие документы;