Договор социального и коммерческого найма

Аккредитация арендодателей − домовладельцев в Великобритании позволяет самим домовладельцам лучше управлять собственностью, получая информационную и организационную поддержку со стороны местных властей. Аккредитация также стимулирует арендодателей поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии (оцениваются как сами домовладения, так и собственники).

Около 2,3 миллиона сдаваемых в аренду жилищ (примерно 35% всего жилого фонда Нидерландов) находится в ведении корпораций и жилищно-строительных объединений. Эти корпорации являются частными предприятиями, выполняющими общественные функции по управлению арендуемым жильем.

Таблица 12 − Соотношение доли жилого фонда, занимаемого собственниками жилья и сдаваемого в аренду, по данным исследования Эксперт-РА.

Страна	Доля используемого фонда
	Используемого собственниками, %	В различных формах аренды, %
1	2	3
Австралия	69,0	31,0
Аргентина	70,7	29,3
Бразилия	76,8	23,2
Великобритания	70,0	30,0
Канада	66,0	34,0

Продолжение таблицы 12

1	2	3
Китай	91,2	8,8
Нидерланды	55,0	45,0
США	67,0	33,0
Украина	87,3	12,7
Чехия	75,0	25,0
Россия	70,0	30,0

 

Из таблицы 12 видно, что в Нью-Йорке в 2007 году только 33% горожан проживали в собственном жилье.

Данные характеризуют соотношение в целом по стране, однако необходимо обратить внимание, что в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране.

В странах, имеющих более развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики, а следовательно, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов, доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше.

В Финляндии 1/3 населения благополучно проживает в арендуемых домах. В Австрии систему арендного жилья с "длинными" инвестициями и "медленными" доходами поддерживает союз крупных собственников и народных фондов. Казахстан программу строительства арендного жилья не только объявил государственной, но и принялся активно воплощать в жизнь.

Чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду, наоборот, в депрессивных  
и экономически отсталых регионах доля арендуемого жилья ниже. Например, в Аргентине доля арендуемого жилья в Буэнос-Айресе составляет 22,2%, в относительно благополучных южных регионах – 16-17%, в северных регионах с худшими экономическими показателями доля арендуемого жилья – от 3,1 до 5,9%.

Основной рынок долгосрочной аренды формируют столичные города и крупные индустриальные мегаполисы (как правило, это административные, культурные, финансовые и образовательные центры, месторасположение штаб-квартир крупнейших коммерческих организаций, обширный рынок вакансий в сфере строительства, обслуживания, торговли, туризма и т.д.).

В России доля многоквартирных домов составляет приблизительно 70% из общего количества жилья, при этом доля арендуемого жилья − менее 35%. При этом официально сдается менее 20% жилых помещений. Сегодня рынок арендного жилья − это сегмент теневой экономики, поле деятельности для частников и полулегальных структур.

Согласно исследованию, проведенному экспертами Всемирного банка, такой сравнительно невысокий процент арендуемого жилья возник в результате бесплатной приватизации, когда квартиры оказались в собственности жильцов, а государственные субсидии на квартплату никак не стимулируют людей с невысокими доходами менять жилплощадь, стимулируя рынок жилья. Это приводит к дефициту на рынке аренды, и, таким образом, к высоким ценам на съемное жилье.

Специалисты Мирового банка считают, что государство может исправить эту ситуацию, не субсидируя квартплату, а финансируя программы социального жилья, то есть посредством создания доходных домов, в которых можно было бы за доступную плату арендовать квартиру.

В ситуации, когда коммерческое жилье могут купить только 8% москвичей, а по расчетам (сделанным до начала кризиса!), к 2010 году, прибрести жилье за счет собственных средств смогут не более 30% россиян подобная практика – выход из ситуации. Есть люди, которые не подпадают под категорию малоимущих, а значит, не могут встать в очередь на жилье, не могут и не хотят претендовать на социальное жилье, но и не могут позволить себе покупку коммерческого жилья. Вот для них доходные дома – идеальное решение.

Если доходные дома будут рассчитаны именно на эту категорию людей, то жилье станет доступно всем категория граждан: малоимущие будут получать социальное жилье, средний класс – пользоваться арендой доходных домов, а богатые – приобретать в собственность дорогое коммерческое жилье.

Реализация проекта развития доходных домов в России требует, в том числе и изменения существующей законодательной базы. Эти изменения должны быть направлены, с одной стороны  на стимулирование бизнеса, осуществляющего строительство и эксплуатацию доходных домов, а с другой стороны – на поддержание арендаторов – жителей этих домов.  
По данным приведенного выше исследования «Эксперт РА», государственное участие на рынке аренды в основном проявляется в следующих сферах:

• регулирование арендной платы (Чехия, США, Аргентина);
• субсидирование малоимущих (США, Великобритания, Австралия) или предоставление им в аренду социального жилья (США, Австралия);
• субсидирование арендодателей, предоставляющих жилье малоимущим (США);
• предоставление кредитов на оплату залога за аренду, на оплату аренды, погашение задолженности (Австралия);
• контроль использования арендованного социального жилья (США, Чехия, Австралия);
• регулирование развития рынка аренды фискальными методами (Украина, Чехия);
• привлечение общественных организаций и кооперативов для управления арендуемым социальным жильем (Нидерланды, Канада, Великобритания);
• выделение на льготных условиях земельных участков для строительства жилых многоквартирных домов для социальной и коммерческой аренды (США, Китай, Украина, Бразилия);
• прямой запрет на сдачу в аренду жилья отдельным категориям граждан (Чехия, Австралия);
• субсидирование строительства жилья для социального найма (Канада, Чехия, Китай);
• привлечение частных инвесторов к строительству арендуемого жилья на условиях его последующего перевода в частную собственность (Чехия);
• организация фондов финансирования строительства и сдачи жилья в наем (Бразилия, США).

Многие из этих государственных мер в перспективе могут и должны быть применены и в России.

С точки зрения исследования положительного и отрицательного опыта государственной поддержки рынка доступного жилья наибольший интерес представляет опыт Канады, Аргентины и США. Как правило, государство приступает к активному регулированию арендных отношений под угрозой социальных потрясений вследствие кризиса на жилищном рынке или гиперинфляции. Во многих американских городах, существуют ограничения на рост цен сдаваемого в аренду жилья. Эти ограничения появились в 1970-х, когда в США отмечался резкий рост инфляции. Например, согласно законодательству Нью-Йорка, владельцы жилья могут повышать арендную плату не более чем на 2,5% каждые 12 месяцев.

В рамках программы доступного жилья власти Нью-Йорка выделяют землю для строительства (в основном, на месте закрывшихся промышленных предприятий и портовых сооружений) и создают механизмы для привлечения частных инвесторов в создание недорого жилья. Кроме того, через специальный фонд власти собираются потратить $200 млн. на приобретение земли и зданий, находящихся в частных руках. После того, как эти здания будут конвертированы в доступное жилье, около 30 тысяч квартир будет продано частным инвесторам или непосредственно малообеспеченным семьям. Стоимость аренды и приобретения жилья в рамках этой программы будет субсидироваться.

Особые надежды мэр Нью-Йорка возлагает на застройку прибрежной полосы Квинса. На 24 акрах он намерен воздвигнуть самый большой из возведенных за последние 30 лет жилищный комплекс для среднего класса. Пять тысяч квартир этого комплекса будут предназначены для семей, зарабатывающих от 60 до 145 тысяч долларов в год, а стоимость аренды будет колебаться в пределах от 1,200 до 2,500 тысяч долларов в месяц.

В настоящее время достоин внимания опыт канадских провинций, правительство которых в партнерстве с девелоперами, общественными ассоциациями и кооперативами создает условия для строительства и сдачи в наем доступного жилья.

 

Таким образом, в данной главе дипломной работы мы ознакомились с теоретическими аспектами таких понятий как «эффект», «эффективность», «организация», «найм» и основными теоретическими аспектами и особенностями таких понятий как социальный и коммерческий найм.

Оценив теоретические подходы понятий «эффект» и «эффективность», можно сделать вывод о том, что они тесно связаны друг с другом. В данной дипломной работе используется структурный подход, согласно которому эффективность – это экономическая категория, которая количественно определяется через соотношение эффекта, результата к затратам, которые обеспечили получение этого результата.

Изучив различные теоретические подходы к понятию «организация», был сделан вывод о том, что определений этого понятия достаточно много и поэтому существует проблема отсутствия четкого понимания сущности  и единого подхода к определению. Систематизация подходов к определению данного термина позволил определить термин «организация» как координацию деятельности группы людей для достижения общей цели. В свою очередь определение понятий «договор социального коммерческого найма» строго регламентированы ЖК РФ. Но возникает проблема четкого определения и разграничения объекта и предмета договоров, из-за чего могут возникать проблемы в оформлении договоров.

Также в этой  главе дипломной работы были изучены особенности договоров социального и коммерческого найма жилых помещений, их основные различия и общие черты. В результате изучения был сделан вывод о том, что социальный и коммерческий найм отличаются целевой направленностью, социальный найм может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий – в этих разновидностях и частном жилищном фонде. Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне − гражданину (нанимателю).

В пункте третьем данной главы был рассмотрен опыт зарубежных стран по предоставлению жилых помещений в найм. С точки зрения исследования положительного и отрицательного опыта государственной поддержки рынка доступного жилья наибольший интерес представляет опыт Канады, Аргентины и США.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИИ НАЙМА ЖИЛЫХ

         ПОМЕЩЕНИЙ В ГОРОДЕ НОВОКУЗНЕЦК

2.1 Характеристика  жилого фонда, предоставляемого в найм

 в городе  Новокузнецк

По данным Росстата, в первом полугодии 2012г. объем строительства жилья в России, по сравнению с аналогичным периодом 2011г., увеличился всего на 2,9%[28]. Таким образом, за первые шесть месяцев 2012г. в стране было построено только на 0,6 миллиона квадратных метров (далее по тексту млн. м2) жилья больше, чем за первую половину 2011г. − 21,7 млн. м2. Эти цифры заставляют обратить на себя внимание хотя бы потому, что в январе − июне 2011г. в стране жилья было построено на 34,3% больше, чем в первой половине 2010г.

В 2013г. объемы жилищного строительства в России выросли на 10,9%, по сравнению с аналогичным периодом 2012г., до 3,3 млн. м2, что стало максимальным показателем роста в месяц с начала года, об этом свидетельствуют материалы Федеральной службы государственной статистики[29].

В целом, объемы ввода жилья в стране за январь − апрель 2013 года выросли на 4,3%, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года,        до 13,7 млн. м2. В апреле 2013г. организациями всех форм собственности построено 34,7 тысячи новых квартир, в январе − апреле 2013г. − 149,1 тысяч квартир. При этом объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в апреле 2013г. составил 284,2 миллиарда рублей, что на 16,3% меньше уровня соответствующего периода предыдущего года, а за период январь − апрель 2013г. − 924,5 миллиарда рублей (падение − 18,4%). Ввод в строй жилья в России в 2012г. составил 63,8 млн. м2, что на 4,5% больше, чем в 2011г.

Жилищный фонд России на 2013 год: