Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Июня 2014 в 08:22, дипломная работа
Цель дипломной работы – выявить мероприятия по повышению эффективности организации найма жилых помещений в муниципальном образовании, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецк и оценить их экономическую эффективность.
Поставленная цель определила задачи исследования:
систематизировать подходы к определению сущности понятия «эффективность организации найма жилых помещений»;
дать понятие договорам социального и коммерческого найма жилых помещений и выявить их основные особенности;
проанализировать практику и правовое регулирование договоров социального и коммерческого найма жилых помещений в зарубежных странах и России;
дать характеристику жилищному фонду, предоставляемому в найм в г. Новокузнецк;
дать оценку нормативно-правовой базе, регламентирующей организацию предоставления муниципальной услуги найма жилых помещений;
провести анализ деятельности органов местного самоуправления по организации найма жилых помещений, на примере МБУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецк.
Введение
5
Теоретические основы найма жилых помещений в Российской Федерации
9
Теоретические аспекты эффективности организации найма
жилых помещений
9
Особенности организации договора социального и коммерческого найма жилых помещений
22
Практика организации найма жилых помещений в Российской
Федерации и зарубежных странах
30
Анализ организации найма жилых помещений в городе
Новокузнецк
43
2.1 Характеристика жилого фонда, предоставляемого в найм в
городе Новокузнецк
43
2.2 Анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей найм
жилых помещений
62
2.3 Анализ деятельности органов местного самоуправления по
организации найма жилых помещений, на примере
МБУ «Дирекция ЖКХ» город Новокузнецк
73
Пути повышения эффективности организации найма жилых
помещений в городе Новокузнецк, на примере
МБУ «Дирекция ЖКХ»
85
Концепция повышения эффективности организации найма жилых помещений
85
Мероприятия по повышению эффективности организации найма жилых помещений в городе Новокузнецк, на примере
МБУ «Дирекция ЖКХ»
87
3.2.1 Внедрение системы «Электронная очередь»
87
3.2.2 Организация работы по принципу «Единое окно»
95
3.2.3 Внедрение платных услуг
97
3.2.4 Повышение квалификации специалистов
100
Оценка экономической эффективности, предложенных
мероприятий
102
Заключение
105
Список использованных источников
Ст. 25 Всеобщей декларации прав человека гласит: «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья его самого и его семьи»[6]. Также согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах (ст.11) «участвующие в настоящем пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду, жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни»[7]. Следует отметить, что вопросы, связанные с приобретением жилья, затрагивают интересы каждого гражданина.
Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье – это приобретение его в собственность, что при нынешнем законодательстве и ситуации доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, совершенствуется система ипотечного жилищного кредитования, однако приобретение жилья в собственность пока возможно лишь для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения.
Как отмечает П.В. Крашенинников договор найма жилого помещения без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.
Таблица 6 – Подходы к определению понятия «договор найма жилых помещений»
Подход |
Содержание |
Достоинства и недостатки |
1 |
2 |
3 |
|
Жилищная энциклопедия |
Найм – это предоставление одной стороной (наймодателем) другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за определенную плату[8]. |
Достоинства: указанны стороны, участвующие в «найме», т.е. дается понятие наймодателя и нанимателя. Недостаток: не указанно, что конкретно является объектом найма (т.е. жилое помещение). |
|
Энциклопедия по Гражданскому праву |
Найм – это один из видов арендных отношений, имеющих место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение[9]. |
Достоинства: автор указывает объекты договора найма – жилые помещения. Недостаток: автор дает понятие найма, как арендных отношений сторон, но договор найма и договор аренды имеют существенные различия: договор аренды – это договор, по которому жилое помещение предоставляется с целью извлечения выгоды. |
Продолжение таблицы 6
1 |
2 |
3 |
|
Гражданский Кодекс РФ |
Найм – это договор, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) − обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем[10]. |
Достоинство: дает достаточно полное понятие термину «найм». Найм рассматривается в нем, как отдельный вид договора, указанны стороны договора, его объект и условия заключения. |
|
Конституция РФ |
Найм – это один из способов осуществления права граждан на жилище[11]. |
Достоинства: прописывается одно из основных прав гражданина – «право на жилище». Недостаток: не дает полного описания понятию «найм», т.е. рассматривает данное понятие только как способ осуществления права на жилище. |
Обобщив различные подходы к сущности термина «найм» в таблице 6, можно определить понятие наиболее полно подходящее для написания выбранной темы данной дипломной работы. В этой работе используется понятие договора найма жилых помещений, которое приводит ГК РФ, согласно которому найм – это договор, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. ЖК РФ не даёт четкого определения договору найма жилого помещения, а сразу разделяет договор найма по видам на социальный и коммерческий, дает им определение по отдельности, что, конечно, можно считать его недостатком.
Далее рассмотрим теоретические аспекты и содержание понятия «договор социального найма», приведем подходы, определения приведенные различными исследователями, данные сведем в таблицу 7.
Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения[12]. Вопрос о самостоятельности правовой природы договора социального найма является дискуссионным. Одни авторы считают, что договор социального найма является самостоятельным договором, другие не согласны с таким мнением.
Таблица 7 – Теоретические аспекты понятия «договор социального найма»
Автор подхода |
Содержание подхода |
Достоинства и недостатки |
1 |
2 |
3 |
|
Т.А. Семина |
Социальный найм жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах является самостоятельным видом гражданско-правового договора, цель которого заключается в удовлетворении потребности в жилье преимущественно малоимущих граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств[13] |
Достоинства: автор выделяет договор социального найма в самостоятельный вид гражданско-правового договора, т.е. дает понятие договору как соглашению между физическими или юридическими лицами, определяющему все стадии заключения договора. Недостатки: автор не дает определения участникам договора, выделяя как основного участника «малоимущие семьи». |
|
О.Г. Алексеева |
Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три разновидности – договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения[14]. |
Достоинства: содержание жилищного обязательства социального найма определено в целом императивными нормами (в категоричной форме) действующего жилищного законодательства»[15], т.е. нет проблемы в выборе точного определения. Недостатки: автор не признает договор социального найма самостоятельным договорным типом. Но указывает, что при регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК РФ.
|
Продолжение таблицы 7
1 |
2 |
3 |
|
ЖК РФ |
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник государственного либо муниципального жилищных фондов или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. |
Достоинства: Пункт 2 ст. 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. Недостатки: В определении, установленном п. 1 ст. 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. |
|
А.В. Кудашкин |
Договор социального найма жилого помещения – соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю пригодное для проживания жилое помещение во владение и пользование в жилищном фонде социального использования, в пределах установленной нормы жилой площади, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги[16]. |
Достоинства: автор уделяет внимание качеству жилья предоставляемому в найм − «пригодное для проживания жилое помещение». Недостатки: не прописаны стороны, участвующие в заключении договора. Размыты обязанности нанимателя при его заключении. |
|
Л.Ю. Грудцына |
Основные особенности договора: 1) объект договора − изолированное жилое помещение; 2) объект договора находится в жилищном фонде социального использования; 3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти РФ, субъекта РФ или местного самоуправления; 4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо; 5) проживающие по договору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем; 6) договор носит бессрочный характер[17]. |
Достоинства: автор в определении приводит некоторые особенности договора социального найма/ Недостатки: автор не дает четкого определения договору социального найма, а описывает его через особенности данного найма, в сравнении с коммерческим. |
В таблице 7 представлены теоретические аспекты понятия «договор социального найма» с точки зрения различных авторов, дано краткое содержание, достоинства и недостатки, а также особенности данных подходов. Другие авторы выделяют следующие особенности договора социального найма: 1) жилые помещения по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. 19 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ; 2)жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено ст. 49 ЖК РФ; 3) договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ); 4) в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (ст. 50, ч. 5 ст. 57 ЖК РФ)[18].
Таким образом, оценив теоретические подходы понятий «эффект» и «эффективность», можно сделать вывод о том, что они тесно связаны друг с другом. А.Д. Шеремет и Р.С. Сайфулин отмечают, что эффективность является одной из самых сложных категорий экономической науки. В данной дипломной работе используется функционально-целевой подход, следуя которому эффективность − это результативность функционирования системы и процесса управления как взаимодействия управляемой и управляющей систем, т.е. интегрированный результат взаимодействия компонентов управления, с целью результативного достижения целей.
Изучив различные теоретические подходы к понятию «организация», сделан вывод о том, что определений этого понятия достаточно много и поэтому существует проблема в отсутствии четкого понимания сущности и единого подхода к определению термина. Систематизация подходов позволяет определить данный термин как координацию деятельности группы людей для достижения общей цели.
В свою очередь определение понятий «договор социального и коммерческого найма» строго регламентированы ЖК РФ. Но возникает проблема четкого определения и разграничения объекта и предмета договоров, из-за чего возникают проблемы в оформлении договоров, а так же ЖК РФ не дает определения договору найма жилых помещений отдельно, а сразу разделяет их.
В следующем пункте дипломной работы раскрыты особенности организации (заключения и расторжения) договоров социального и коммерческого найма жилых помещений, теоретические аспекты.
коммерческого найма жилых помещений
Гражданское законодательство выделяет два вида договора найма: социальный и коммерческий. Общей для них является цель – удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.
Ст. 19 ЖК РФ выделяет различные виды жилого фонда в зависимости от формы собственности (частный, государственный, муниципальный). В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ).
Если же жилое помещение входит в частный жилищный фонд, а собственником сдаваемого внаем помещения является физическое или юридическое лицо, между собственником и нанимателем заключается договор коммерческого найма жилого помещения.
Нужно обратить внимание на отличия существенных условий договора коммерческого и социального найма жилого помещения в муниципальном образовании. Данные анализа основных отличий договоров найма занесем в таблицу 8:
Таблица 8 – Основные отличия договора социального найма от коммерческого
Отличие |
Суть договора социального найма |
Суть договора коммерческого найма |
Нормативно-правовой акт |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Зарождение |
В России договор социального найма получил самостоятельное законодательное закрепление с принятием в 1961г. основ гражданского законодательства, содержащих отдельную главу «Наем жилого помещения». Прежде отношения по пользованию жилыми помещениями регулировались нормами об имущественном найме. Полноценная кодификация жилищного законодательства была осуществлена в начале 80-х гг. прошлого века: 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик[19], а 24 июня 1983 г. – ЖК РСФСР, который стал основой нормативно-правового регулирования найма жилья до введения в действие части второй ГК РФ[20] |
Появился в России с принятием второй части ГК РФ. Общепринятый термин «договор найма жилого помещения» дал название одноименной главе 35 ГК РФ. В этой статье предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату. Такой договор получил название «договор коммерческого найма», которое используется, как правило, в научной литературе, в ГК же оно не содержится21. |
ГК РФ –коммерческий найм, ЖК РФ –социальный найм. |
|
Порядок заключения |
Соблюдается процедура, описанная в ЖК РФ. Договор заключается в письменной форме. Стороны договора социального найма подписывают документ. На основании ордера о вселении человек приобретает право на проживание и пользование в соответствующем жилом помещении. Заключается без установления срока. |
Перед заключением договора наниматель не должен становиться на учет в качестве нуждающегося в жилье, не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия. |
ст. 52 ЖК РФ |
Информация о работе Договор социального и коммерческого найма