Сатып алу-сату шарты

          3 Ғұмырлық рента шарты

Шарт элементтері. Бұл  шарттың құқықтық реттеуіне назар  аударсақ, оған ҚРАК 28 тарауы барлық жалпы ережелері қолданымды болып келетінін айта аламыз. Ғұмырлық рентаны алушылардың біреуі қайтыс болса, онда оның рентаны алу құқығындағы, шартпен өзгешелік қарастырылмаса,артында тірі қалған рента алушыларына өтеді (ауысады). Рента алушылардың соңғысы қайтыс болғанда рента рентаны төлеуге қатысты міндеттеме толығынан тоқталады. Шартты жасау сәтінде қайтыс болған азамат пайдасына рентаны ( оны алу құқығын)  орнататын шарт жарамсыз болып келеді. Осы себептен ғұмырлық рента міндеттемесі олардың орындалуы жеке несие беруші үшін арналған міндеттемелерге жатады (ҚРАК 376 бап 2 т).

Тұрақты рентадан айырмашылығы ғұмырлық рента ай сайынғы  төлемдер түрінде әрбір кезекті ай аяқталғасын  төленіп тұрады. Шартпен ғұмырлық рентаны төлеудің өзге мерзімдері қарастырылуы мүмкін. Ғұмырлық рентаны жеке тұтынуы болжанылатын болғасын, оларға (төлемдерге) азаматты асырауға арналған сомаларды индекстеу туралы ережені (ҚР АҚ 283 бабы) таратуға болар еді.

Мазмұны. Рента төлеуші  рента төлемдерін уақтылы мерзімде төлеуге міндетті.  Шартта көрсетілгендей тұрақты рента шартынан ерекше айырмашылығы рента алушылар өмір бойына төлейді.

           Рента алушы рента  төлеуші  рента төлемдерін жасаудың шартта  көзделген жағдайларын бұзса  рентаны сатып алуды талап ете алады. Ғұмырлық рентаны сатып алу тәртібі тұрақты рентаны сатып алумен бірдей болып келеді (ҚР АҚ 528 - бабы).

4 Өмір бойы  асырауда ұстау шарты 

Өмір бойы асырауда ұстау  шарты бойынша рента алушы- азамат өзіне тиісілі қозғалмайтын мүлікті  сол азаматты және ол көрсеткен үшінші бір адамды өмір бойы асырауда ұстауды жүзеге асыруға міндеттенген рента төлеушінің меншігіне береді.        Өмір бойы асырауда ұстау қатынастарын реттеу ғұмырлық рента шартын реттейтін нормаларға негізделген (ҚРАК 533 бабы 2-тармағы).

Шарт элементтері.Өмір бойы асыраумен қамтамасыз етілетіндер (асыраудағылар) болып азаматтар  ғана саналады. Өмір бойы асырауда болушыларға  өз мүлкін рента төлеу үшін берген тұлға, немесе ол өзі шарт бойынша  көрсеткен үшінші тұлға жатады. Өмір бойы асырауда ұстау шарты әдетте күн көру үшін өздерінің қаражаттары жоқ, жетіспейтін,қария, еңбекке қабілетсіз адамдармен жасалады. Осының өз салдары бар. Өмір бойы ұстаушы да (рента төлеуші) азаматты азық-түлікпен, тұрғын үймен,  киім-кешекпен, егер керек болған жағдайда, денсаулығына қарап және тағы басқалармен қамтамасыз етуге міндеттенеді. Тізіліп айтылғанның барлығы адам өмірінің жеке санасына жатады. Сондықтан адамның этикалық, діни, әдептілік, адамгершілік көзқарастары ескерілуі қажет. Оның ар-намысы, қадір-қасиеті құрметтелуі қажет, және тағы басқа жеке құқықтары сақталуы тиіс. Біздің бірге тұрып жатқан рента төлеушісімен рента алушы араларында бұл жағдайда өзіндік (жеке)құқықтық қатынастар пайда болады деп айтқанымыздың себебі осыда.

Шарт нысанасы. (заты). Өмір бойы асырауда ұстау шартының нысанасы болып қозғалмайтын мүлік, яғни асырау төлемдері жасалуы үшін берілетін мүлкі-тұғын үй, пәтер, жер аумақтары және басқалары жатады. Шарт бойынша асыраудағы адам (рента алушы) тұрғылықты жаймен қамтамасыз етіледі. Асырау жағдайлары рента алушының тұрғын үй құқықтарының барынша нашарлатпауы қажет. Бұл шартта тұру үшін берілетін тұрғын үйдің мөлшіріне, оның санитарлық жағдайына, қауіпсіздігіне, жылытуына қатысты талаптарды бекітуді қажетті қылады. Осы себептен өмір бойы асырауда ұстау шарты біршама тұрғын үй құқығы нормалармен де реттелуі тиіс.

1 Рента және өмір  бойы  асырауда ұстау шарттарының   жалпы ережелері.

2 Тұрақты рента шарты.

 

Тақырып №1 Мүлік  жалдау (аренда)

Мақсаты: Жалға алу шартын анықтамасын, мазмұнын және элементтерiн ашу. Жалға алу шартының түрлерiн қарастыру.

Жоспар

1 Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы,элементтері.

2 Мүлік жалдау шартының  мазмұны.

1 Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы, элементтері

Мүлiк жалдау (аренда)шарты  бойынша жалға берушi жалға алушыға мүлiктi ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге мiндеттенедi.

        Сатып алу-сату шартында сияқты  мүлікті жалдау шартында жалдау  нысанасының, шарт орындауының  ерекшелігіне сондай-ақ басқа  факторлардың әсерінен оның бірнеше  түр-түрі қалыптасады. Азаматтық кодекс мүлік жалдаудың: а) лизинг, б)кәсіпорынды жалдау, в) ғимарат және үйлер жалдау, г) көлік құралын экипажымен жалдау, д) прокат,  е)тұрғын үйдi жалдау сияқты түрлерін қамтиды.

        Тараптары:Мүлік жалдау шартының  тараптары жалға алушы және жалға беруші:  олардың ретінде кез келген тұлға, заңды және жеке тұлға бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не әкімшілік-аумақтық бірлестік атынан жасалса мүлікті жалға беруші болып уәкілетті мемлекеттік орган болады.

        Жалға беруші – бұл пайдалануға берілген мүліктің иесі, ал заңды тұлға – оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу,  оралымды басқару құқығы бар субъект.

         Жалдаушы (арендатор) – мүлікті  уақытша иелену және пайдалануға,  немесе тек пайдалануға алған  жеке немесе заңды тұлға.

         Пәні:Мүлік жалдау шартының пәні  (объектісі) болып негізінен қозғалатын сондай-ақ қозғалмайтын заттар келеді. Аренда шарты бойынша (негізінде) берілетін заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттарға жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерінің тұтынушылық қасиеттерін бірте-бірте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбір объектілер пайдалану тәртібі дұрыс болса тіпті өздерінің қасиеттерін жоғалтпауы мүмкін, оларға жер бөлшектері, көп жылдық егістер жатады. АК 541-бабына сәйкес, мүліктік жалдауға, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары берілуі мүмкін. Жалдаудың объектісі өзге де заттар бола алады.

        Мерзімі:Мүлікті жалдау шарты  нақты анықталған мерзімге жасалуы  мүмкін. ҚР АК аренданың ақырғы  мерзімін тек оның бөлек түрлері  үшін, немесе бөлек мүлік арендасы  үшін қарастырады. Айтылғандай  жердің арендасы 49 жылдан аспауы  керек. Прокат шарты бір жылдан аспайтын мерзімге ғана жасалуы мүмкін.

           Мүлік жалдау шарты нақты анықталмаған  мерзімге жасалуы мүмкін, бұл  үшін ол күшінде болып келетін  мерзім шартта көрсетілмейді.  Нақты анықталмаған мерзімге  жасалған мүлікті жалдау шартында  әрбір тарап, шарт қозғалмайтын мүлік жөнінде болғанда екінші тарапқа үш ай бұрын ескертіп, ал шарт қозғалатын мүлік жөнінде болғанда бір ай бұрын ескертіп, кез келген уақытта шарттан бас тарта алады.

          Бағасы: Аренда шартының бағасы шартқа сәйкес анықталады. Егер, ол шартта көрсетілмесе, онда басшылыққа бір немесе өзге жағдайларда төленетін аренданың бағасы алынады.

         Нысаны:Мүлікті жалдау шартының нысанына арнайы талаптар да қойылады. Егер, мысалы, ол бір жылдан астам мерзімге жасалса, онда оның нысаны жазбаша болуы тиіс.

Кәсіпкерлік әлде кәсіпкерлік  емес болғанына, мерзіміне қарамастан, тарабы заңды тұлға болып келетін  мүлікті жалдау шарттары да жазбаша  нысанда жасалуы керек.

         Жылжымайтын мүлікті жалдау шарты  мемлекеттік тіркеуге жатады. Азаматтар араларындағы 1 жылға дейінгі мүлікті жалдау шарттары ауызша нысанда жасалуы мүмкін.

 

2 Мүлік жалдау  шартының мазмұны

Жалға беруші мүлікті  жалға алушыға шарт талаптары  мен мүліктің мақсатына сәйкес келетін  күйде беруге міндетті. Жалға берілетін  мүліктік күйіне қатысты талаптар өте субъективті болып келеді. Олар жөнінде келіспеген тараптар араларында қиын жолмен шешілетін даулар пайда болуы мүмкін. Сондықтан, жалға алушы мүліктің кейбір ерекше қасиеттер бар болуын қаласа, оның бұл туралы жалға беруші мен келіскені аса қажетті болады. Жалға берілетін мүліктік кемістіктері болмауы керек немесе кемістіктер тікелей шартта ескерілуі керек. Бұл жасалмаса жалға беруші берілген заттардың кемістіктері үшін жауапты болады.

         Жалға алушы өз уақытылы жалдау (аренда) төлемін төлеп тұруға міндетті. Ол төлеудің тәртібін және есебін айырысудың тәртібіне, жалдау үшін төлем жасау мен байланысты өзге міндеттерді орындауға байланысты жағдайларды сақтауға міндетті. Төлемдер ақшалай болатын болса, онда ҚР-дағы ақша айналымының ережелері сақталуы керек.

Жалға алушы егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлікті  дұрыс күйде ұстап, тұтуға, ағымдағы жөндеуді өз есебінен жүргізуге және мүлікті ұстап-тұтуға кететін шығындарды көрсетуге міндетті.

Мүлік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалға алушы мүлікті алған кезіндегі күйінде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келісілген күйінде оны жалға берушіге қайтаруға міндетті.

Әдебиет: 1, 2 ,3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14

Бақылау сұрақтары

1 Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы,элементтері.

2 Мүлік жалдау шартының  мазмұны.

 

Тақырып № 1 Тұрғын үй құқығы

Жоспар

1 Тұрғын үй құқықтық  қатынастары

2 Тұрғын үй заңнамасы

3 Жекелеген тұрғын  үй құқықтық қатынастары

4 Меншік иесінің және  оның отбасы мүшелерінің қатысуымен болатын  тұрғын үй құқықтық қатынастары.

1 Тұрғын үй  құқықтық қатынастары

        Тұрғын үй құқықтық қатынастарының  түсінігі, тұрғын үй құқықтық  қатынастарының түрлері. Біздің  тұрғын үй құқықтық қатынастарын  азаматтық құқық аясында қарастыратынымызға  қарамастан, бұл құқықтық қатынастардың жария-құқықтық нормаларға жатқызуға болатын нормалармен ғана реттелмейтіндігін атап өткен жөн. Сонымен бірге тұрғын үй қатынастарын кешенді құқықтық реттеудің түпкі мақсаттары да жеткілікті түрде айқын болып табылады. Біріншіден, ол тұрғын үймен қамтамасыз етуде азаматтардың қажеттіліктерін жүзеге асыру үшін тиімді заңды нысандарды жасауға септеседі. Екіншіден, ол тұрғын үй иелері өздерінің соған деген құқықтарын жеткілікті шамада тәжірибе жүзінде асыру мүмкіндігіне ие болатын режимді қолдайды. Заңнамада тұрғын үй қорының мынандай анықтамасы берілген: «тұрғын үй қоры – Қазақстан Республикасы аумағындағы барлық меншік нысандарындағы тұрғын үйлер». Ол бірнеше түрге бөлінген. Ол өз кезегінде тұрғын үйге меншік құқығын жүзеге асырумен және оларды пайдаланумен байланысты туындайтын жекелеген құқықтық қатынастардың құрылымы үшін маңызды болып табылады (олар тұрғын үйдің қай тұрғын үй қорына жататындығына байланысты әртүрлі болады).

Қазақстан Республикасы тұрғый үй қорының құрамына жеке тұрғын үй қоры мен мемлекеттік тұрғын үй қоры кіреді. Жеке тұрғын үй қоры мемлекеттік емес меншік нысанына негізделген азаматтар мен заңды тұлғаларға меншік құқығы негізінде тиесілі тұрғын үйлерді қамтиды. Мемлекеттік тұрғын үй қорына меншік құқығымен мемлекетке (әкімшілік – аумақтық бөлініске) қарасты және жергілікті атқарушы органдардың қарамағындағы (мемлекеттік коммуналдық тұрғын үй қоры) не мемлекеттік кәсіпорын қарамағындағы (мемлекеттік кәсіпорынның тұрғын үй қоры) тұрғын үйлер кіреді. Тұрғын үй заңнамасының мазмұнынан туындайтындай мемлекеттік тұрғын үй қоры тұрақты тұру үшін де, уақытша тұру үшін де арналған тұрғын үй-жайларды қамтиды. Тұрғын үй қорына тұрғын үйлердегі тұрғын емес үй-жайлар кірмейді.

2 Тұрғын үй  заңнамасы

Тұрғын үйлерді пайдалану бойынша шарттық қатынастар жалпы түрде реттелетін Қазақстан Республикасының Конституциясы мен Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексімен қатар, тұрғын үй құқықтық қатынастары арнайы заңдармен де реттеледі. Тұрғын үй қатынастарын кешенді түрде реттейтін заңды акті болып «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының 16 сәуір 1997 жылғы заңы табылады. Тұрғын үй қатынастарының қазіргі жай-күйіне қол жеткізуде аса зор маңызға Қазақстан Республикасы Президенті-нің  5сәуір 1994 жылғы «Азаматтардың тұрғын үйге деген құқығын қамтамасыз ету туралы» № 1 640 Жарлығы ие болды, бұл жарлық қазіргі уақытта да әрекет етуде.

Тұрғын үй қатынастарының бірқатар мәселелері заңдармен қатар  заңға сәйкес актілер деңгейінде де реттеледі. Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйлер беру қазіргі таңда Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2 қыркүйек 1989 жылғы «Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйлерді беру, жалға алу және пайдалану тәртібі туралы» № 2 292 қаулысымен реттеледі. Қызметтік тұрғын үйлермен қамтамасыз ету Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңынан басқа Қазақстан Республикасы министрлер кабинетінің 3 маусым 1993 жылғы «Қызметтік тұрғын үй-жайлар берілетін жұмысшылар категорияларының тізімін бекіту туралы» № 455 қаулысымен реттелген (оған Қазақстан Республикасы Министрлер Кабинетінің 8 қыркүйек 1995 жылғы № 1 240 қаулысымен және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 20 тамыз 1996 жылғы № 1 031 қаулысымен өзгерістер енгізілген). Алматы қаласы әкімінің 22 қаңтар 1998 жылғы «Қала әкімінің коммуналдық тұрғын үй қорын осы қорды тұрғын үйіне қоныстану ордерінің үлгісін бекіту және Тұрғын үй департаментінде тұрғын үй қорын пайдалану жөніндегі бөлім құру туралы» № 25 шешімі қабылданып әрекет етуде.

3 Жекелеген  тұрғын үй қатынастары

Тұрғын үйді (тұрғын үй-жайды) тұрғын емес мақсатта пайдалануға тек заңнамада көзделген жағдайларда ғана жол беріледі. Тұрғын үй қорын мақсаты бойынша және басқа да мақсаттар үшін пайдаланған жағдайларда тұрғын үй қорын бұзуға немесе бүлдіруге жол бермеу талап етіледі. Тұрғын үйлерді пайдаланушылар басқа тұрғындардың тұру жағдайларын бұзбауға, қоршаған ортаға залал келтірмеуге тиіс.

Тұрғын үйдегі тұрғын үй-жайлар тұрғын емес үй-жайларды қайта  жабдықтау мен қайта жоспарлауды  үй-жай иесінің келісімімен және жобаның құрылыс нормалары мен ережелеріне сәйкес келуіне жауап беретін заңды немесе тұлға орындаған жоба болған жағдайда жүзеге асыруға болады. Үй-жайларды қайта жабдықтау және қайта жоспарлау басқа меншік иелерінің мүдделерін қозғайтын жағдайда олардың алдын-ала жазбаша келісімі талап етіледі.