Предложения по активизации вовлечения в экономический оборот земельных участков в целях решения жилищной проблемы

Выбранная стратегия управления объектами  недвижимости Санкт-Петербурга хорошо видна из отчетов об итогах деятельности  Комитета по управлению городским имуществом за 2006, 2007 и 2008 гг. Доля имущественной составляющей в доходах городского бюджета до 2008 года неуклонно росла:

	Доля в доходах  бюджета             Санкт-Петербурга	Сумм  (млн. руб.)	Темпы роста	Исполнение  бюджетного задания
2004	11%	10084,8	-	191%*
2005	14%	17836,5	76,9%	110%
2006	14%	24829,9	39,2%	131%
2007	18%	42899,4	72,8%	168%
2008	9%	31040,7	-27,6%	99%

Таблица 15. Доля имущественной составляющей в доходах бюджета Санкт-Петербурга и исполнение бюджетного задания *высокий процент вызван перевыполнением плана приватизации на 347%; ** в 2003 году доля составила 9% Составлено по материалам Итогов о результатах деятельности  Комитета по управлению городским имуществом за 2006, 2007 и 2008 гг.

 

Комитет по управлению городским имуществом регулярно перевыполнял бюджетные  задания, несмотря на его увеличение (доходы от использования городского имущества за 2004 – 2008 гг. выросли  почти в 3 раза). Среди направлений  по перевыполнению бюджетного задания за 2004 – 2008 гг. первое место занимают «Доходы от приватизации государственного имущества» - 174%, за ним следуют «Доходы от сдачи в аренду земельных участков» - 135%.   В 2008 году в связи с кризисными явлениями  в экономике страны и Санкт-Петербурга доходы упали на 28%. 

График 5. Доходы бюджета Санкт-Петербурга (консолидированного бюджета) от использования государственного имущества за 2004 – 2008 гг.; на графике не отображены доходы от аренды движимого имущества: 2007 – 7,7 млн. руб., 2008 – 1,4 млн. руб. Составлен по материалам Итогов о результатах деятельности  Комитета по управлению городским имуществом за 2006, 2007 и 2008 гг.

В структуре доходов бюджета  от использования государственным  имуществом  доминирующее положение  занимают доходы от сдачи в аренду объектов недвижимости  (более 60% за все годы). С 2007 года появился новый источник получения дохода (2007 – 16,7%; 2008 – 14,9%) – инвестиционные обязательства, главным образом  на развитие городской инфраструктуры.

В направление «Доходы от сдачи в аренду земельных участков» входят арендная плата за земельные участки и суммы, перечисленные от продажи на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка.

	2008	2007	2006
Арендная плата (млн. руб.)	7089,8	6171,9	6406,3
Сумма по результатам  аукциона на право заключения договора аренды	4770,7	12282,4	4531,6
Всего:	11860,5	18454,3	10937,9
Доля в общем  объеме имущественной составляющей доходов СПб:	38,2%	43,0%	44,1%
Арендная плата (%)	59,8%	33,4%	58,6%
Сумма по результатам аукциона на право заключения договора аренды	40,2%	66,6%	41,4%

Таблица 16. Структура статьи дохода бюджета Санкт-Петербурга «Арендная плата за земельные участки» за период 2006 – 2008 гг.  Составлен по материалам Итогов о результатах деятельности  Комитета по управлению городским имуществом за 2006, 2007 и 2008 гг.

 

Доходы от распоряжения земельными ресурсами играют существенную роль в бюджете Санкт-Петербурга: в 2008 году они составили 12 млрд. руб. или 3,8% доходов консолидированного бюджета  Санкт-Петербурга. Если посмотреть на структуру  доходов от распоряжения городскими землями, то можно сделать вывод о стабилизирующей роли арендной платы: доходы от аренды выросли на фоне сокращения «аукционной» составляющей.  Вероятно задача  «вовлечения в оборот земельных участков преимущественно на правах аренды» Концепции в области управления земельными ресурсами и территориями (п.3.5) отчасти связана именно с диверсификацией рисков.

Стратегию вовлечения земельных участков в хозяйственный  оборот хорошо иллюстрирует динамика предоставления земельных участков на инвестиционных условиях¹⁹.  Следует отметить, что весь объем предоставленных земельных участков для целей жилищного строительства - это договоры аренды на инвестиционных условиях.

	2008	2007	2006	2005	2004
Площадь	15334	11733	15382,6	12178,4	11879,9
Количество  договоров	415	198	310	470	914
Средняя площадь выделяемого з/у (га.)	3,7	5,9	5,0	2,6	1,3

Таблица 17. Соотношение количества  договоров аренды земельных участков, предоставленных на инвестиционных условиях, и средней площади, предоставленной в соответствии с данными договорами за период  2004 – 2008 гг.  Составлен по материалам Итогов о результатах деятельности  Комитета по управлению городским имуществом за 2006, 2007 и 2008 гг.

 

Площадь вводимых в экономический оборот земель повышалась вместе с сокращением числа договоров аренды - происходил рост средней площади предоставляемых земельных участков. Стратегия заключалась в предоставление земельных участков большей площади, а, следовательно, и по более высокой цене.

 

 

 

 

 

 

 

 

	2006		2007
	Число договоров	Площадь (га.)	Число договоров	Площадь (га.)
Тенденция     «рост-сокращение»
Выборгский	208	1,8	179	4,5
Пушкинский	66	6,1	62	7,7
Красногвардейский	141	0,9	119	1,3
Калининский	124	1,0	106	1,1
Тенденция    «рост-рост»
Приморский	229	1,0	234	3,0
Тенденция  «рост - нет изменений»
Красносельский  р-н	81	3,0	82	3,8
Тенденция  «сокращение-сокращение»
Кировский	91	1,4	85	1,2
Невский	174	1,0	150	1,0

Таблица 18. Декомпозиция произошедших изменений в предоставлении земельных участков на инвестиционных условиях по выбранным районам  за 2006 – 2007 гг. Тенденции рост/сокращения площади предоставляемого земельного участка и роста/сокращения числа договоров аренды. Составлен по материалам Итогов о результатах деятельности  Комитета по управлению городским имуществом за 2006 и 2007 гг. (Данные по районным агентствам КУГИ)

 

Из таблицы видно, что тенденция  роста размера земельного участка  при сокращении числа заключенных  договоров аренды наиболее характерна для «пограничных» районов Санкт-Петербурга. Эти территории инженерно не обустроены и не оснащены градостроительной документацией.  Динамика Приморского района объясняется статусом «перспективной жилой застройки северо-приморской части Санкт-Петербурга», где  город расходует большую часть средств на инженерное обустройство (Северо-приморская часть СПб).

Сокращение числа  заключенных договоров (земельных  участков на продажу) приводило к их дефициту, и как следствие росту цен.   Кризис на рынке недвижимости привел, во-первых, к сокращению инвестиционных договоров аренды (их доля снизилась с 44% до 29%), а  во-вторых, к резкому уменьшению средней площади предоставляемых земельных участков.  Так если на 01.01.2009 было заключены 378 договоров аренды под строительство жилых домов со средней площадью 4,7 га, то в 2008 году было реализовано только 2 земельных участка по 0,2 га. Большинство торгов по земельным участкам большого размера не состоялись, что говорит о высоких рисках реализации подобной стратегии для городского бюджета (нестабильность поступления денежных потоков).

 

2.3  Предоставление земельных участков под застройку  в Санкт-Петербурге

Принципы предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной собственности,  установлены в ст. 30 Земельного кодекса РФ.  Для целей жилищного строительства предоставление земельных участков осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов исключительно на торгах²⁰. Формой проведение торгов считается открытый по составу участников аукцион. Земельный участок считается сформированным если в отношении него 1) проведен кадастровый учет; 2) установлен вид разрешенного использования земельного участка; 3) определены условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; 4) принято (и опубликовано) решение о проведении торгов²¹. 

Закон Санкт-Петербурга от 26.05.2004 №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» развивает положения Земельного Кодекса РФ.  В соответствии с  особенностями осуществления градостроительной деятельности в субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге²²,   вытекающих из федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»,  решение  о предоставлении земельного участка под жилищное строительство принимается Правительством Санкт-Петербурга. Комитет по управлению городским имуществом от имени Санкт-Петербурга вправе заключать следующие виды договоров:

• Договор купли-продажи земельного участка;
• Договор аренды земельного участка;
• Договор аренды земельного участка

для комплексного освоения;

• Инвестиционный договор по результатам торгов на предоставление объектов недвижимости;

На практике в случае предоставления земельного участка для целей  неиндивидуального жилищного строительства  по результатам торгов заключается  либо инвестиционный договор, либо договор аренды земельного участка для комплексного освоения (в дальнейшем будут рассматриваться именно эти две правовые формы).

Ключевым элементом  настоящего анализа можно считать  определение предмета торгов, т.к. предоставляется  не просто земельный участок под строительство, а земельный участок на инвестиционных условиях.  Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях  - это смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий (ст. 2 п. 6. Закона СПБ №282-43).  Инвестиционные условия – это совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости. К числу инвестиционных условий согласно ст. 8 Закона СПБ №282-43 относятся:

• Правовая форма предоставления объекта недвижимости;
• Размер арендной платы;
• Возложенные на инвестора обязанности завершить строительство объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию не позднее определенного срока.

К числу инвестиционных условий могут относиться:

• Возмещение убытков за снос движимого и недвижимого имущества, перенос сооружений и коммунальной инфраструктуры, инженерного оборудования;
• Обязательства предоставления в собственность СПб квартир, необходимых для расселения проживающих в сносимых жилых домах;
• Иные обязательства, в том числе по строительству, ремонту и реконструкции объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Инвестиционные условия формируются в процессе проведения отчета об оценке рыночной стоимости  объекта недвижимости (права на заключение договора аренды), составленным независимым оценщиком. По решению Правительства СПб платежи за предоставление объекта недвижимости могут быть уменьшены на размер денежных средств, направленных инвестором в соответствии с условиями инвестиционного договора. В случае нарушения застройщиком сроков проектирования и строительства  договор аренды земельного участка, может быть расторгнут²³.  Право собственности на объект инвестирования застройщик получает только после получения в КУГИ  протокола об  исполнении инвестиционных условий.