Предложения по активизации вовлечения в экономический оборот земельных участков в целях решения жилищной проблемы

Земельные ресурсы - главный фактор производства в строительстве, определяющий объемы, себестоимость и цену реализации жилья. Основными свойствами земли будут площадь и местоположение, которые во многом определяют экономические, социальные, административные и физические характеристики возводимого объекта.  Государство в России является основным собственником земли, что заставляет органы государственной власти искать способы рационального использования своей собственностью, ориентируясь на повышение эффективности её использования.  Базовой единицей управления земельными ресурсами является земельный участок. В соответствии со ст.11¹ Земельного кодекса РФ «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». Другое определение земельного участка дал В.А Горемыкин: «земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю» [Горемыкин, 2003, с. 125]. Это определение логично вытекает из положений Земельного кодекса РФ и подчеркивает юридическое закрепление прав собственности на земельный участок. 

Существует множество концепций (даже целых научных теорий) посвященных вопросу прав собственности на землю. Сама экономическая наука в некотором роде началась с вопроса о ценности земли, её использования и прав собственности на неё (имеются ввиду физиократы, представители классической школы политической экономии начала XVIII века). Тематика работы ограничивается скорее административной стороной распоряжения земельными ресурсами, находящимися в государственной или муниципальной собственности, поэтому представление  всей теоретической (научной) основы землепользования кажется излишним. Однако обойти принятые подходы к  распоряжению земельными ресурсами без ущерба для дальнейшего понимания работы не представляется возможным⁵.

Сложилось несколько  направлений  по-разному определявших роль государства  в регулировании землепользования и оценивающих частную собственность на землю. Крайнее выражение тотального присутствия государства - социализм, признающим только два вида собственности на землю: государственную и общественную, т.е. принадлежащую различным объединениям граждан. Сторонники государственной (общественной) собственности на землю придерживаются представления о земле как о всеобщем благе, дарованном природой всем. Все без исключения имеют право пользоваться этим природным благом на равных правах, что исключает саму возможность установления прав собственности.

Джорджизм, направление основанное американским ученым Генри  Джорджем в XIX веке, подчеркивал определяющую роль государства в регулировании землепользования [2]. Несмотря на отрицательное отношение к частной собственности на землю достижение эффективного землепользования предполагалось достигать на базе не национализации, а «правильного »налогообложения. Генри Джордж  полагал нивелировать несправедливость в распределении земельных ресурсов между населением с помощью дифференцированной ставки земельного налога (природной ренты). Несправедливость заключалась в неэффективном распоряжении землей (земля как объект спекуляции и/или средство сбережения денежных средств), которую предлагалось «исправлять» с помощью дифференцированной (в зависимости от эффективности использования) ставки налога. Кроме того Джорджисты  считали, что «социализация» земельной ренты позволит отменить все остальные налоги.

Сторонники классического либерализма, а позднее и неолиберального взгляда⁶ на землепользование считали, что земля является обычным товаром и к ней применимы те же законы рынка, что и к другим товарам.  Эффективное землепользование складывается из действий множества независимых собственников путем взаимной договоренности, так как они все заинтересованы в наилучшем использовании своего и соседних участков для увеличения стоимости своего участка и качества ресурса. Договоренности могут быть непосредственными или через выборных представителей на основании выпущенных законов. Роль государства в этом случае сводится к обеспечению правопорядка, но никак не инстанции, контролирующей эффективность землепользования (хотя  классики либерализма и предусматривали  наличие дополнительного налога на землевладельцев как стимула к эффективному использованию своих земельных ресурсов).

Институциональная и неоинституциональная теории считают частную собственность эффективнее государственной, хотя и по-разному обосновывая этот вывод. Институционалисты считали сливание собственности с властью опасностью для социального порядка и свободы, т.к. любая крупная смена политической элиты неминуемо приводит к переделу собственности, а следовательно к политическим потрясениям. Представители неоинституциональной школы обосновывали большую эффективность частной собственности в терминах транзакционных издержек. Система, в которой превалирует частная собственность на землю лишена разветвленной системы контроля за землепользователями, что позволяет минимизировать затраты на контроль, так как каждый собственник, пользуясь своим собственным ресурсом, прибегает к самоконтролю, желая увеличить или по крайней мере не уменьшить стоимость актива и получить максимальную выгоду от владения им [10]. 

В настоящей выпускной квалификационной работе, во-первых, частная собственность  признается более эффективной нежели государственная по причине обеспечения долгосрочного (устойчивого) баланса интересов, что подтверждается историческим опытом России и развитых стран, во-вторых,  предполагается что государство в своей политике по распоряжению земельными ресурсами должно добиваться эффективного  (в плане решения государственных задач) землепользования. Именно сочетание презумпции эффективности  частной собственности и направляющей (посредством скорее законодательства нежели прямого администрирования) роли государства в развитии территории региона позволит сформировать рынок независимых землепользователей при минимальных негативных последствиях активной застройки. В этой сфере переходный период в России еще далек от завершения.

1.2 Анализ ситуации в жилищной сфере Санкт-Петербурга (в сравнении с крупными городами России)

 

Для оценки реального состояния  жилищной сферы Санкт-Петербурга был проведен сравнительный анализ с другими крупными городами России. Для этого были   выбраны показатели сравнения и города России, по своему социально-экономическому положению близкие к Санкт-Петербургу.

Параметры  сравнения можно разделить  на показатели спроса и предложения. В первой группе отражен уровень обеспеченности граждан жилой площадью, во второй – насколько жилищное строительство соответствует потребностям города. Значения показателей взяты из официальной  статистики и других открытых источников.

Градостроительная и  социально-экономическая характеристика города

• Численность населения в границах городской черты;
• Площадь в границах городской черты;
• Плотность населения в границах городской черты;
• Распределение земельного фонда по категориям земель;
• Валовой региональный продукт на душу населения;

Прежде чем приступать к оценке жилищной сферы необходимо определить пространственные (градостроительные)  характеристики и основные социально-экономические показатели рассматриваемых городов.  Это, прежде всего, численность населения города, его площадь и плотность расселения. Для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга данные приводится  только для городского пространства, (пределах кольцевых автодорог).

Распределение земельного фонда по категориям земель  отражает облик города, развитость жилищной сферы и степень «обременения» производственными объектами. Валовой региональный продукт на душу населения как отражение благосостояния города приведен для административных образований.

 

Доля горожан, неудовлетворенных  своими жилищными условиями в  общей численности населения 

• из них – абсолютно не удовлетворены;

Субъективный показатель восприятия качества жизни через личную оценку жилищных условий, получаемый с помощью  социологических (маркетинговых)  исследований. 

Доля нуждающихся в  улучшении жилищных условий в  общей численности населения

Данный показатель отражает долю горожан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий в рамках социальной защиты отдельных слоев населения или же реконструкции ветхого (аварийного) жилого фонда. Источниками получения данных стали статистический сборник «Регионы России», официальная муниципальная  статистика, а также внутренние документы профильных исполнительных органов государственной власти).

Стоимостная  доступность жилья

• Коэффициент стоимостной доступности жилья;
• Доля семей способных приобрести жилье;
• Сделки с жилой недвижимостью на 1000 чел.;
• Доля ипотеки в  сделках с жилой недвижимостью;
• Средняя стоимость м² на первичном рынке жилья;

Стоимостная доступность жилья  важнейший показатель качества жизни  населения.  В работе приведена  принятая в России методика расчета  коэффициента доступности жилья⁷, а также другие косвенные показатели доступности, способные отразить особенности первичного рынка жилой недвижимости в регионе. Показатель «Доля семей способных приобрести жилье» приведен как доля семей, которые покупали за последние год-два либо дом, либо квартиру по материалам исследования, проведенного Центром стратегических исследований «Росгосстрах» в 2008 году.

Коэффициент обеспеченности жилой площадью 

Наравне  с ценовой доступностью жилья коэффициент обеспеченности жилой площадью  - есть главный показатель межрегионального   сравнения качества жизни в части жилищных условий. Показатель получается в форме отношения всей жилой площади города к численности населения.

Объем жилищного строительства (м²/1000 чел.)

• Среднегодовой темп роста жилищного строительства за 2006 – 2008 гг.;

Приводятся объемы жилищного строительства на 1000 чел по городам как показатель оценки эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления. Отдельно приведен средний темп роста жилищного строительства за период 2006 – 2009 гг. 

Выбор городов сравнения

Для сравнения с Санкт-Петербургом  были выбраны следующие города России: Москва, Новосибирск, Нижний Новгород и Казань. Все выбранные города численностью более одного миллиона человек. Санкт-Петербург, Москва и Новосибирск составляют тройку крупнейших городов России. Нижний Новгород и Казань взяты скорее по имеджевой составляющей как города, претендующие на статус «третьей столицы России», что существенно облегчает поиск информации по ним.

Обоснование выбранного периода времени

За исключением средних темпов роста жилищного строительства  все показатели приводятся на период 2006/2007 гг. в зависимости от доступности статистики.  Этот период переломный в развития строительного рынка России,  год начала реализации приоритетных проектов и резкого роста цен на жилую недвижимость во всех сегментах по всей России без исключения. 

Сравнительное пространственное и социально-экономическое  положение Санкт-Петербурга

 

Санкт-Петербург – второй по численности  город  в Российский Федерации, самый  крупный северный мегаполис мира, экономический и научный центр Северо-Запада России. За исключением Москвы рассматриваемые города по численности населения меньше Санкт-Петербурга в среднем в 3 раза, по показателю валового регионального продукта  на душу населения – в 1,4 раза.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

	Санкт-Петербург	Москва	Новосибирск	Нижний Новгород	Казань
Численность населения (тыс. чел) 2007 год	3991,2	10405,8	1391,9	1278	1116
Площадь города (км2)	350	877	500,2	410	425
с прилегающими  районами	1439	1081	-	-	-
Плотность (чел/км2)	11403	11865	2786	3117	2626
ВРП на душу населения (тыс. руб.) 2006 год	177386,7	493189,4	110947,6	112161,7	161013
Доля жилой  застройки	15%	32,56%	18,2%	15%	н/и
Доля промышленных территорий	12.7%	13,9%	16,8%	н/и	н/и
Доля зеленых  насаждений	23,5%	25,5%	25%	н/и	н/и
Доля неиспользуемых и с/х территорий	23,9%	-	13%	н/и	н/и