Предложения по активизации вовлечения в экономический оборот земельных участков в целях решения жилищной проблемы

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Введение

 

Настоящая выпускная квалификационная работа посвящена решению государственной задачи формирования рынка доступного жилья на примере Санкт-Петербурга.  Доступность жилья¹ определяется возможностью семьи приобрести жилье,  соответствующее стандартам проживания, с помощь собственных и заемных средств. В конце 2009 года Центром стратегических исследований Росгосстраха было проведено исследование «квартирного вопроса» в России. По результатам опроса более 19 тыс. респондентов из 38 российских городов с населением более полумиллиона человек  «доля семей, которые покупали за последние год-два жилую недвижимость»  в Санкт-Петербурге составила 8% против 10,5% по России; «доля потребителей, считающих цены на недвижимость приемлемыми» в СПб составила 11% против 25% по России. Можно сделать вывод об общей стоимостной недоступности жилья в России при сохранении сильного отрыва цен на жилую недвижимость от платежеспособного спроса в Санкт-Петербурге. 

Среди причин сложившейся ситуации можно назвать сильную дифференциацию населения по доходам и  недостаточные объемы жилищного строительства.  По расчетам Федеральной службы государственной статистики в 2009 году значение коэффициента Джини (индекса концентрации доходов) в Санкт-Петербурге составило 0,441 против 0,422 по России, что говорит о сильном социальном расслоении общества.  Застройщики в ценообразовании склонны ориентироваться именно на «состоятельные» социальные группы, «отсекая» тем самым большую часть потенциальных приобретателей жилья. Объемы жилищного строительства в Российской Федерации не соответствуют потребностям граждан в жилье: россияне живут в крайне стесненных условиях.

Объемы жилищного строительства  зависят от множества факторов, оказывающих  влияние на финансовую, материальную, «проектную» и маркетинговую составляющие деятельности застройщика. Финансовая составляющая определяется условиями привлечения заемного капитала, материальная часть зависит от состояния отрасли (и рынка) производства строительных материалов, маркетинг отражает  платежеспособный спрос населения на жилую недвижимость. «Проектная» составляющая девелопмента (планировочное/архитектурное содержание проекта)  зависит от градостроительного законодательства и конкретных административных процедур регулирования инвестиционно-строительной деятельности [17]. Среди упомянутых факторов определения объемов жилищного строительства в настоящей квалификационной работе будет рассмотрено  государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности в части предоставления земельных участков под застройку.

Выбор обусловлен гипотезой, выдвинутой по результатам  написания курсовой работы 2008 года «Влияние государственной политики инженерной подготовки территорий и  выделения земельных участков  для строительства на первичный рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге»  и прохождения производственной практики в ГУ СПб «Управление инвестиций» летом 2009 года. Гипотеза  заключалась в предположении о значимости реформирования землепользования в создании предпосылок формирования рынка доступного жилья. Под землепользованием  понимается «совокупность правовых норм, определяющих установление соответствующих прав  и обязанностей землепользователя, условия и порядок приобретения, владения и пользования землей» [Чешев, 2002, с. 544].  Администрирование предоставления земельных участков под застройку («условия и порядок приобретения земли»)  - есть конечное выражение состояния землепользования и регулирования градостроительной деятельности в регионе.

Первое на что обращаешь внимание при рассмотрении землепользования Санкт-Петербурга – это дефицит земельных участков под застройку. Предоставление земельного участка для целей капитального строительства из  земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, требует осуществление ряда юридически и экономически значимых действий, важнейшими из которых являются разработка градостроительной документации и  определение технических условий застройки.   Для того чтобы предоставить участок необходимо собрать законодательно установленный пакет документов для проведения торгов, включающий в себя определение разрешенного вида использования земельного участка и гарантии подключения результата инвестирования к инженерным сетям. Сочетание градорегулирования с деятельностью естественных монополий делает решение проблемы «дефицита» не задачей   «тривиального» поиска оптимизации  административных процедур или внесения изменений в отдельные нормативно-правовые акты, а необходимостью предложения альтернативной, внутренне целостной системы управления предоставлением земельных участков под застройку. В настоящее время дефицит строительных площадок с гарантированным подключением к инженерным сетям и достаточным  (для начала строительства) составом градостроительной документации существенно сдерживает развитие жилищного строительства в Санкт-Петербурге. Уровень цен на жилую недвижимость для граждан зависит от  себестоимости строительства, в которой значительную долю занимают приобретение земельных участков, подключение к инженерным сетям и прохождение административных процедур (согласований) застройщиком. 

Актуальность выбранной тематики обусловлена ключевым  значением доступности жилья в измерении качества жизни населения, а также крайне негативной оценкой, данной в докладе Всемирного Банка «Ведение бизнеса в России - 2009», регулированию строительной деятельности² [14]. В ответ на ухудшение инвестиционного климата Правительство РФ в 2010 году инициировала ряд серьезных изменений в части регулирования строительной деятельности, содержащих мероприятия, непосредственно связанных с предоставлением земельных участков под жилищную застройку

Цель данной работы состоит в  разработке механизма предоставления земельных участков под застройку, который обеспечивал бы условия для возведения доступного большинству населения жилья.

  В этой связи задачами исследования являются:

1. Оценка реального состояния жилищной сферы Санкт-Петербурга;
2. Анализ существующей жилищной политики России на предмет соответствия предпринимаемых мер остроте жилищной проблемы;
3. Анализ  землепользования на предмет влияния её на жилищное строительство.

В процессе написания выпускной  квалификационной работы были обработаны статистические данные, проанализировано множество нормативных правовых актов  в сфере градостроительства, в доказательство реальности предлагаемых идей были проведены финансовые расчеты. Аргументированность положений подтверждается таблицами, графиками и  схемами. Конечным практическим результатом исследования можно считать «План мероприятий  по внесению изменений в нормативные правовые акты, необходимые  для реализации идеи создания Управлений комплексным развитием территорий», в котором содержаться мероприятия по обеспечению работы предлагаемого механизма вовлечения в экономический оборот земельных участков для повышения доступности жилья для населения.

 

 

Оценка результативности  ФЦП «Жилище» в решении жилищной проблемы на примере Санкт-Петербурга

 

1.1 Теоретико-методологическая  часть: определение основных понятий   и логики исследования

 

Проблематика выпускной квалификационной работы лежит в сфере жилищной политики государства, направленной на формирование рынка доступного большей части населения жилья.   Доступность жилья определяется соотношением доходов граждан и цен на рынке жилой недвижимости. Существует несколько общепринятых методик измерения доступности жилья:

«Покупательская способность зарплаты на жилищном рынке» рассчитывается отношением среднемесячной заработной платы к  рыночной стоимости 1 м² жилья;

«Период времени, необходимый домохозяйству для  накопления средств на приобретение жилья» определяется отношением средней стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м² к среднегодовому доходу семьи из трех человек. Этот показатель  взят за основу расчета доступности жилья в федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 -2010 годы. 

«Индекс доступности жилья с  кредитом» (англ. – Housing Affordability Index) показывает степень достаточности доходов домохозяйства в приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Значение показателя в 100% означает, что доходы домохозяйства в точности соответствуют задачи приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Показатель рассчитывается как отношение величины предельной доли  дохода, которая может быть расходована на погашение кредита, к ежемесячному платежу по кредиту [13].  

Помимо различных вариаций вычисления соотношения «цены-дохода», термин доступности тесно связан с показателями жилищной обеспеченности и строительной активности. В первом случае, это  отношение всего жилищного фонда  на численность населения, во втором – отношение годовых объемов жилищного строительства на численность населения. Применение этих показателей связано с «двуединой» природой рынка жилой недвижимости.  По мнению А.Б. Гусева: «Доступность жилья является комплексной оценкой социальной ориентированности жилищного рынка. Параметры доступности жилья отражают сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья, наличие «ценового пузыря», соотношение доходов домашних хозяйств и условий ипотечного кредитования» [Гусев, 2008, с. 2]. Цена квадратного метра жилья, с одной стороны,  зависит от уровня благосостояния населения и распределения доходов (социального неравенства), а с другой стороны, определяется физическими параметрами объемов жилищного строительства и состояния жилого фонда.

На следующих графиках будет показана природа рынка жилой недвижимости, сущность происходящих на нем процессов.   

График 1. Модель рынка   жилой недвижимости. P (стоимость квадратного метра на рынке жилой недвижимости); Q (приобретатели жилья как доля от численности населения региона);

 

По оси абсцисс находится  доля приобретателей жилья из общей численности населения; по оси ординат – цена квадратного метра жилой площади.  Кривая спроса «D» показывает соотношение цены квадратного метра и доли граждан, исходя из своих доходов имеющих возможность приобрести жилье по определенной цене³. Кривая предложения «S» отображает зависимость объемов жилищного строительства от цены квадратного метра. Объемы жилищного строительства выражены в численности населения, где 1% населения соответствует определенному количеству квадратных метров жилья⁴.

График 2. Отражение идеального результата жилищной политики: рост благосостояния населения (покупательского спроса) при снижении цены жилой недвижимости вследствие роста жилищного строительства

 

Смещение кривой  спроса «D» вправо вверх означает рост уровня благосостояния людей: больше людей способны приобрести жилье по большей цене. Смещение кривой предложения «S» вправо вниз показывает рост объемов жилищного строительства: больше граждан способны приобрести жилье по меньшей цене.  

Первое замечание которое следует  сделать относительно представленной модели это жесткое ограничение  движение кривой предложения «S» по себестоимости строительства (пересечение кривой «S» с осью ординат). Поэтому резкое смещение кривой возможно лишь вследствие смены технологии  строительства, снижения стоимости строительных материалов и сопутствующих строительству расходов. Второе замечание заключается в важности нормы прибыли для застройщика (угол прямой себестоимости и кривой «S»): чем выше конкуренция среди застройщиков на рынке, тем меньше уровень прибыли. Помимо конкуренции постепенно истощается ценовой сегмент «рынок элитного жилья». Он становится более насыщенным, что вынуждает застройщиков обращаться к возведению жилья для среднего класса.

 

График 3. Отображение активизации отложенного покупательского спроса вследствие сокращение нормы прибыли застройщиков

 

Если принять уровень благосостояния граждан постоянным (фиксированное положение кривой спроса «D») жилищная политика региональных властей должна быть направлена на снижение себестоимости строительства при стимулировании конкуренции на рынке. Результатом подобной политики станет активизации покупательского спроса (заштрихованная область на графике).

На графике представлен гипотетический первичный рынок жилой недвижимости, на котором средняя прибыль застройщиков составляет 32%, причем по рыночной цене приобрести жилье могут себе позволить только 10% граждан. Властям региона удалось привлечь инвесторов (девелоперов), которые составили конкуренцию местным застройщикам. Рынок стал более конкурентным (прибыль упала до 14%), что привело к снижению цены квадратного метра жилья до 35 тыс. руб./м2  и  росту платежеспособного спроса почти в 2 раза.

График 4. Отображение  активизации отложенного покупательского  спроса вследствие снижения себестоимости  строительства 

Если новому застройщику удалось снизить себестоимость строительства, и его технологии стали доступны остальным участникам рынка -  средняя прибыльность на рынке почти восстанавливается (30%).

Исходя из графика можно сделать  ряд выводов, имеющих значение для дальнейшего исследования. Во-первых, снижение цены жилья способно ввести на рынок целые слои населения, активизировать т.н. отложенный покупательский спрос. На рынке доступного жилья  застройщики должны генерировать прибыль за счет возрастающих объемов жилищного строительства (активизации отложенного покупательского спроса при средней норме рентабельности ), а не за счет ориентации на обеспеченные слои населения (сверхприбыль). Добиться этого можно посредством создания конкурентной среды на рынке и расширения предложения земельных участков под застройку. Во-вторых,  доступность жилья сильно ограничена себестоимостью строительства. Снижение себестоимости, без которого формирование рынка доступного жилья не представляется возможным, требует демонополизации рынка производства строительных материалов.

В настоящей выпускной квалификационной работе внимание уделено прежде всего стороне предложения. Исходя из графика 4, задача состоит в стимулировании конкуренции (что должно привести к  росту объемов жилищного строительства) и снижении себестоимости возведения жилых домов.

Основа конкуренции на первичном  рынке жилой недвижимости состоит в равном доступе к земельным ресурсам  со стороны застройщиков. Говоря о доступе к земельным участкам под застройку мы имеем ввиду землепользование региона, под которой понимается  «совокупность правовых норм, определяющих установление соответствующих прав  и обязанностей землепользователя, условия и порядок приобретения, владения и пользования землей». Из землепользования анализу подвергнется элемент «условия и порядок приобретения земли», а именно  управление земельными ресурсами региона в части предоставления земельных участков под застройку (на примере Санкт-Петербурга).