Предложения по активизации вовлечения в экономический оборот земельных участков в целях решения жилищной проблемы

Таблица 1. Пространственная организация городов. Составлено по материалам  Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга 2005, Комплекса градостроительной политики и строительства гор. Москвы 2005 г., Генерального плана гор. Новосибирска 2007 г., Федеральной службы государственной статистики

По Москве и Санкт-Петербургу данные по численности, площади и, соответственно, плотности населения приведены для  «чистой» площади городов, т.е. п пределах городской черты. Численность населения Санкт-Петербурга как субъекта федерации   в 2007 году составила 4571,2 тыс. чел.  включительно население административно подчиненных пригородных районов Санкт-Петербурга равное 580 тыс. чел [36]. Численность СПб без пригородов таким образом составляет 3991,2  тыс. чел.  Площадь Санкт-Петербурга без пригородов и акватории Финского залива составляет 350 км^{2 8}. В случае Москвы площадь города рассчитывалась в пределах МКАД, а население  - за исключением населения г. Зеленограда в 37, 22 тыс. чел. Численность населения за пределами МКАД, которое надо было бы исключить из расчетов, вполне возможно включить в расчеты, если сделать поправку на незарегистрированных жителей столицы.

Санкт-Петербург обладает наименьшей площадью среди рассматриваемых  городов, отсюда столичный показатель плотности населения 11,4 тыс. чел/км².  Потенциал огромен – межпригородные территории и  неразвитые южные окраины самого города создают базу для активного экстенсивного развития, образовании агломерации. Исходя из функционального баланса территорий, доля жилой застройки явно недостаточна. Площадь зеленых насаждений находится на уровне крупнейших городов России, хотя по европейским стандартам развитый претендующий на статус удобного для проживания города должен поддерживать соотношение застроенных и озелененных территорий в пропорции 6:4.

Острота жилищного вопроса

Если формально подойти к  ранжированию городов по степени доступности жилья  для населения, то следует ориентироваться на  показатель «Коэффициент доступности жилья».  Коэффициент стоимостной доступности жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на конец 2007 года составил  6,4 года против 5 лет в среднем по России и 7 лет по рассматриваемым городам.  Самое недоступное жилье в Москве (10 лет), высок уровень и в Казани (6,8 года).  По данным исследования, проведенным экспертами компании «Росгосстрах» в 2008 году в Москве и Санкт-Петербурге доля горожан способных приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств составила 10%, в Нижнем Новгороде и Казани  - 13% и 14% соответственно [19]. 

Однако многие эксперты отмечают абстрактность  данного показателя, фигурирующего в отчетах об эффективности деятельности региональных властей. Во-первых, цены на жилую недвижимость в расчетах по показателю значительно ниже рыночных; во-вторых,  принимается годовой заработок семьи из трех человек, тогда как третий член семьи в России - ребенок, дохода не приносящий. В этой связи для анализа были взяты косвенные показатели состояния рынка жилой недвижимости рассматриваемых городов.

Таблица 2. Показатели доступности жилья в рассматриваемых городах России. Составлено по материалам: Федеральной службы государственной статистики, исследования ОАО «Росгосстрах»,  портала «Индикаторы рынка недвижимости»

С полным основанием можно сказать  что положение Санкт-Петербурга в части доступности для основной массы населения жилья неблагоприятно. Несмотря на относительно высокие показатели обеспеченности жилой площадью (23,1 м²/чел против среднего 21 м²/чел) и относительную развитость ипотеки высокие цены на недвижимость приводят к тому, что жилье на деле доступно только узкой прослойке общества. Доля тех, кто может позволить себе приобрести жилье, не превышает 10%, коэффициент «ожидания» в очереди даже по официальной статистике составляет более 6 лет.  В упоминавшемся уже исследовании Росгосстраха на 01.01.2007  отмечается, что 45% респондентов на вопрос «Когда вы намерены приобрести квартиру?» ответили «Не знаю, никогда не смогу»⁹.

Жилищное строительство

Объемы ввода в эксплуатацию жилья в России за период 2006 – 2008 гг. в среднем по рассматриваемым  городам росли на 14% ежегодно.  В Санкт-Петербурге объем строительства за 4 года вырос на 30% , Новосибирске – 50%, Нижнем Новгороде – 40%,  в Казани рост составил 30%. Исключением из положительной динамики в 2008 году стала Москва, быстрее остальных регионов испытавшая мировой финансовой кризис.

Таблица 3. Ввод в действие жилых домов общей площади (тыс. м²), темп роста за период 2006 – 2008 гг.  Москва 103,7% уровень 2007 к 2005 году. Составлено по материалам статистики профильных органов государственной и муниципальной власти (пресс-релизы, отчеты о социально-экономическом положении городов, оценка эффективности работы муниципальных образований). На 2009 год это прогнозные значения профильных (строительство) органов государственной (муниципальной) власти в субъектах. В Санкт-Петербурге это прогноз Комитета по строительству

Недостаточность этих темпов строительства для решения жилищной проблемы демонстрирует динамика обеспеченности жилой площадью населения.  Из полученных данных видно, что в среднем ежегодно коэффициент рос на 2,3%.

Таблица 4. Обеспеченность жилой площадью населения в выбранных городах Росси, темп ежегодного прироста коэффициента обеспеченности жилой площадью за период 2006 – 2008 гг. Составлено по материалам статистики профильных органов государственной и муниципальной власти (пресс-релизы, отчеты о социально-экономическом положении городов, оценка эффективности работы муниципальных образований)

Можно сделать вывод, что несмотря на положительную динамику развития строительной отрасли Санкт-Петербурга за период 2006 – 2008 гг., этого было явно недостаточно в деле решения жилищной проблемы: за 3 года рост в обеспеченности составил всего 2,1 м²/чел. 

Результаты сравнительного анализа Санкт-Петербурга

Пространственная организация  Санкт-Петербурга крайне неблагоприятна для жилищного строительства, налицо неэффективное использование земельного фонда. Небольшая по меркам численности Санкт-Петербурга площадь города в 350 км², в сочетании с  низкой долей жилой застройки и обширных градостроительно неразвитых территорий приводят к «аномальному» числу проживающих в общежитиях и коммунальных квартирах, транспортным проблемам. Ошибки территориального планирования советского периода в плане «отягощения» города обширными промышленными территориями, в разной степени присущи всем крупным городам России, однако в Санкт-Петербурге их последствия особенно сильны.  Экстенсивное развитие  в сторону пригородов через освоение новых пространств – самый логичный и естественный, исходя из  настоящей пространственной организации города, сценарий для Санкт-Петербурга. Увеличение жилищной застройки через рост освоенной площади города позволит сохранить идентичность Санкт-Петербурга и добиться устойчивого развития¹⁰.

Несмотря на несколько более высокое значение показателя обеспеченности населения жилой площадью в Санкт-Петербурге, количество нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет более полумиллиона человек, высокий показатель ветхого и аварийного жилья вместе с проживающими в коммунальных квартирах и общежитиях сводят на нет положительное значение этого среднего показателя. Острота жилищного вопроса в Санкт-Петербурге крайне высока.

Коэффициент стоимостной доступности жилья в Санкт-Петербурге находится на уровне в 6,5 лет, по расчетам Жилищного комитета СПб лишь 16% жителей (10% по данным Росгосстраха) могут позволить себе приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств. Высокие показатели числа сделок с жилой недвижимостью при высоких ценах на нее могут свидетельствовать о том, что в условиях экспортно-сырьевой модели развития экономики, генерирующей высокую инфляцию, жилая недвижимость – первый после вывода капитала за рубеж и самый логичный способ сохранения сбережений. Высокая дифференциация по доходам приводит к тому, что лишь небольшая доля населения вкладывает средства в недвижимость, что при ограниченном предложении жилья ведет к росту цен.

1.3 Содержательный анализ ФЦП «Жилище» по России и Санкт-Петербургу за период 2006 – 2010 гг.

Федеральная целевая  программа «Жилище» была принята в сентябре 2001 года и заменила собой предыдущую версию  - государственную целевую программу «Жилище» [47].  Новая версия программы ставила своей целью «комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан,  безопасные и комфортные условия проживания в нем». Были поставлены задачи реформирования жилищно-коммунального комплекса и обеспечение доступности жилья. Для граждан с достаточной платежеспособностью предусматривалось развитие финансовых механизмов, для отдельных категорий граждан – строительство жилья за счет средств федерального бюджета. Отдельно ставилась задача увеличения объемов жилищного строительства и реконструкции жилья.

По результатам исполнения программы  к 2010 году планировалось довести  коэффициент стоимостной доступности  жилья до 3х лет¹¹, сократить очередь до 5 – 7  лет и обеспечить ежегодный рост объемов строительства жилья на 3 – 5%.

В 2005 году программа подверглась существенной  корректировке в ходе административной реформы, в частности, введения  в управление  института «национального проекта». По результатам заседания президиума Государственного Совета РФ от 19 апреля 2005 года Правительству РФ было поручено подготовить проект указа Президента РФ о придании государственной политике по развитию жилищного строительства статуса приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" (далее – приоритетный проект).

В октябре 2005 года на основании Указа Президента РФ от 21.10.2005 №1226 был создан Совет при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов   - это совещательный орган при Президенте Российской Федерации, созданный в целях обеспечения взаимодействия органов государственной власти с  общественными объединениями при рассмотрении вопросов, связанных с реализацией приоритетных национальных проектов. Направления приоритетного проекта были утверждены на заседании Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов 21 декабря 2005 года [57]. ФЦП «Жилище» стал основным инструментом реализации приоритетного проекта, поэтому в дальнейшем мы будем описывать главным образом программу, дополняя при необходимости описанием документов, посвященных реализации приоритетного проекта.

Постановление Правительства РФ «О дополнительных мерах по реализации ФЦП «Жилище» на 2002 – 2010 гг.» от 31.12.2005 №865  изменило в соответствии с  концепцией приоритетного проекта  содержание жилищной программы новой  России  - дальнейшие изменения касались лишь объемов финансирования и ответственных органов. Были конкретизированы ранее несколько расплывчатые цели  и задачи программы, зафиксированы показатели эффективности а,  главное, уточнена  форма и роль отмеченных в прошлой редакции «финансовых механизмов». Теперь финансовая составляющая стала уже не столько инструментом повышения доступности жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, сколько массовым явлением. Увеличение ежегодных объемов жилищного строительства, рост выданных ипотечных кредитов и предоставления жилья отдельным категориям населения стали индикаторами результативности программы.