Предложения по активизации вовлечения в экономический оборот земельных участков в целях решения жилищной проблемы

Показатель	Значение
Обеспеченность  население жильем	21,7 м2/мел.
Стоимостная доступность  жилья	3 года
Доля семей, которым доступно приобретение жилья	30%
Годовой объем  ввода жилья	80 млн. м2
Среднее время  ожидания предоставления жилья социального  использования	5 -7 лет
Объем выдаваемых в год ипотечных жилищных сертификатов	415 млрд. руб.
Улучшение жилищных условий за период 2006 -2010 гг. молодых семей отдельным категориям нуждающихся	175,9 тыс. семей 116,8 тыс. семей

Таблица 5. Ожидаемые конечные результаты реализации Программы по России, в части жилищного строительства к 2010 году. Составлено по материалам Постановления Правительства РФ от 21.09.01 №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 – 2010 гг.»

 

Первое, что хотелось бы отметить, это отсутствие явного разделения целей  и инструментов в паспорте программы. Показатели эффективности программы (конечные результаты)  - по сути это лишь количественные параметры измерения инструментов и результатов. Развитие рынка ипотеки и объемы строительства не могут быть целями жилищной программы, и по ним нельзя оценивать деятельность органов исполнительной власти  - это инструменты. Единственными  показателями эффективности должны стать обеспеченность жилищной площадью населения (с учетом дифференциации различных социальных групп) и стоимостная доступность жилья.

 

 

Финансовый анализ направлений  программы 

за период 2006 - 2009 гг.

В приложении №5 Постановления Правительства  РФ от 17.09.2001 №675 «О федеральной целевой  программе «Жилище» на 2002 – 2010 годы»  приводятся объемы финансирования  программы  за период  2006 – 2010 гг.¹² Ниже приведены процентные данные о финансировании подпрограмм.

Подпрограммы  и мероприятия ФЦП «Жилище»	2006 – 2010 гг.	2006	2007	2008	Среднее млрд. руб.
Обеспечение земельных  участков коммунальной инфраструктурой  в целях жилищного строительства	6,9% (10,4%)	0%	15,3% (17%)	4,0% (7%)	8,5
Модернизация  объектов коммунальной инфраструктуры	12,6% (51,5%)	21,9% (75%)	14,1% (67%)	8,0% (59%)	10,2
Обеспечение жильем молодых семей	16,8% (38,1%)	21,6% (40%)	19,3% (39%)	10,0% (37%)	12,4
Выполнение  государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством	40%	46,8%	38,7%	30,2%	30,4
Обеспечение жильем отдельных категорий граждан	6,4%	9,7%	6,4%	3,6%	4,6
Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов	17,5% (27,9%)	0%	6,2% (13%)	44,2% (63%)	35,3
Доля  государственных средств	41%	35,4%	39,3%	50,2%	86,8

Таблица 6. Доли подпрограмм в общем объеме государственных средств (403,7 млрд. руб.), верхнее процентное значение; доля государственных средств в общем (государственном и частном) объеме финансирования программы, нижнее значение; средний объем государственного финансирования за период 2006 – 2008, последний столбец. Составлено по материалам Приложения №5 паспорта ФЦП «Жилище» за период 2006 – 2010 гг.

 

Во всех официальных документах, посвященных приоритетному проекту, подчеркивается комплексный характер его исполнения. Заявляется всестороннее развитие жилищной сферы посредством  масштабной программы стимулирования покупательского спроса и мер по увеличению жилищного строительства и удовлетворения потребности в социальном жилье.  Однако если обратиться к финансовой части паспорта ФЦП «Жилище», основного инструмента реализации приоритетного проекта, то можно сделать вывод о несостоятельности подобных утверждений.

В программе обозначена внушительная сумма финансирования в 984,16 млрд. руб. за период 2006 – 2010 гг., однако объем  реальных, гарантированных государственных  средств составляет всего 403,74 млрд. руб. Лишь 40% программы берет на себя государство, в то время как более половины оплачивают бизнес  и граждане.

Государственные средства      100%		Частные средства                100%
Исполнение обязательств	40%	Земельные участки	41,5%
Ипотека	17,5%	Ипотека	31,4%
Молодые семьи	16,8%	Молодые семьи	19,0%
Коммунальная инфраструктура	12,6%	Коммунальная инфраструктура	9,2%
Земельные участки	6,9%	Исполнение обязательств	-

Таблица 7.  Доли государственных и частных средств в объеме финансирования по выбранным направлениям ФЦП «Жилище» за период 2006 – 2010 гг. Составлено по материалам паспорта ФЦП «Жилище» за период 2006 – 2010 гг. (ред. от 14.02.2009)

 

Более 70% из общего объема частных  средств программы планируется  направить на обеспечение земельных  участков инфраструктурой  и развитие рынка ипотеки. И если с ипотекой распределение средств выглядит логичным – государство не должно выдавать кредиты, а лишь рефинансировать их, то в случае обустройства территорий баланс распределения финансирования не оправдан.  Одни из самых дорогостоящих в плане финансовых и временных затрат мероприятий в строительстве жилого дома почти целиком «поручены» застройщику, который возмещает их за счет покупателя. Доля государства в этом процессе ограничивается субсидированием части процентной ставки по кредитам, взятым застройщиком на обустройство земельного участка. За 2007/2008 гг. средний объем государственного финансирования составил по России 8,5 млрд. руб., т.е.  доля государства составила не более 7%.

Структура распределения бюджетных  средств явственно свидетельствует о «пассивной» роли государства в деле развитии жилищной сферы страны. Так, 93% государственных средств по направлению «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» направляется в форме жилищных сертификатов, нежели в виде капитальных инвестиций (7%).

Лишь 12,6% государственных по направлению  «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» выделяются в форме  капитальных вложений, однако в среднем за 2006 – 2008гг.  Объем выделенных средств составил 10,2 млрд. руб. ежегодно, чего для модернизации отрасли с 60% средним износом явно недостаточно. Среднегодовая сумма, направленная на увеличение уставного капитала ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», превышает все остальные направления за исключением исполнения государственных обязательств.

 Таким образом, исключительно  на основе анализа паспорта  ФЦП «Жилище» можно сделать  ряд выводов относительно реализуемой  в настоящее время стратегии  развития жилищной отрасли России. В целом можно выделить три отличительные характеристики приоритетного проекта.

Во-первых, в программе совершенно отсутствует обоснование логики достижения выбранных целевых показателей. На многие важные вопросы нет аргументированного ответа, помимо «комплексности» стратегия описана не четко. Другой спорный элемент планирования - это широкий спектр направлений сведенных в единую программу. Мероприятия, находящиеся в исключительной компетенции государства, соединены с подпрограммами развития строительной отрасли, целого рынка жилой недвижимости. Излишне широкий спектр реализации затрудняет оценку деятельности органов исполнительной власти;

Во-вторых, роль государства в развитии жилищной сферы ограничена. В общей  структуре финансирования на частный сектор приходится 60% средств, ежегодные объемы государственного финансирования в среднем составляют около 100 млрд. руб., чего явно недостаточно для разрешения существующих в жилищной сфере проблем;

В-третьих, несмотря на заявленный всесторонний характер, программа главным образом направлена на стимулирование покупательского спроса, реальные капитальные вложения в развитие инфраструктуры строительство социального жилья минимальны. 

Реализация приоритетного  национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Санкт-Петербурге: стратегия и финансирование

Рассмотрев паспорт федеральной  целевой программы «Жилище» мы дали оценку приоритетному проекту на федеральном уровне. На примере Санкт-Петербурга будет продемонстрирован ход  реализации приоритетного национального проекта на региональном уровне.

Согласно Закону СПб от 20.03.08 №140 «О Программе социально-экономического развития Санкт-Петербурга на 2008 – 2011 годы» главной целью социально-экономического развития города является рост доходов и улучшение жилищных условий населения Санкт-Петербурга.  В качестве целевых ориентиров программы по направлению «Улучшение условий жизни населения Санкт-Петербурга» задана следующая система показателей:

	2008	2009	2010	2011
Ввод в эксплуатацию жилых домов (млн. м2)	2,73	2,86	3,0	3,08
в том числе за счет средств бюджета СПб  (тыс. м2)	500	700	900	1000
Количество  коммунальных квартир  (тыс. ед.)	111,3	104,2	97,3	88
Доля общей  площади расселения ветхого и  аварийного жилья	40%	65%	85%	92%

Таблица 8. Выбранные целевые ориентиры по направлению «Улучшение жилищных условий населения Санкт-Петербурга» в соответствии с Программой социально-экономического развития Санкт-Петербурга на 2008 – 2011 годы 

 

Более конкретно развитие жилищной сферы  прописано в «Концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007 – 2011 годы», принятой постановлением правительства Санкт-Петербурга  в соответствии с приоритетным национальным проектом. Концепция определяет основные направления государственной жилищной политики города и практические меры по ее реализации.

Принимая во внимание тяжелую ситуацию в жилищной сфере Санкт-Петербурга, Концепция направлена на  1) расселение ветхого и аварийного жилья (1035,1 м²; 36,6 тыс. чел.), 2) ликвидацию очереди (645, тыс. чел.), 3) расселение коммунальных квартир (10,3 млн. м²; 700 тыс. чел), 4) решение жилищных проблем граждан, проживающих в общежитиях (183 тыс. чел) [55], а также развитие застроенных территорий и повышение эффективности реализации целевых программ СПб¹³. По приведенным в документе расчетам общая площадь жилых помещений, необходимая для реализации Концепции, составляет не менее 3,36 млн. м², общая сумма средств бюджета составляет 157,319 млрд. руб. .

Следующим по важности нормативным правовым актом развития жилищной сферы города является Постановление Правительства СПб от 28.03.06 №305 «О реализации в Санкт-Петербурге приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», утвердившее план мероприятий по реализации приоритетного проекта. Основная цель городских властей  - создание условий для увеличения объема строительства жилья, роста платежеспособного спроса на приобретение жилья и сохранение баланса между ними. Положение о «сохранении баланса» имеет  значение   - в отличие от федеральной программы городские власти сознательно подчеркивают важность подкрепления спроса на жилье его предложением.

Постановление представляет собой  роспись мероприятий по двум направлениям: обеспечение жилищного строительства  и повышение доступности жилья через ипотечное кредитование и оказания помощи нуждающимся в улучшении жилищных условий. Обеспечение жилищного строительства осуществляется через вовлечение в хозяйственный оборот земель для не менее 13 млн. м² общей площади жилья.  Конечным показателем эффективности  реализации постановления служат объемы ввода в эксплуатацию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I часть. Вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков, предназначенных для жилищного строительства (1.1)

Проведение инвентаризации (1.2)

Земли  Министерства  обороны РФ

Земли в государственной  собственности по территориям  предполагаемым  под жилищное  строительство

Разработка градостроительной  документации (1.3)

II часть. Предоставление земельных участков для жилищного строительства (1.4)

Проведение торгов для  обеспечения жилищного строительства (1.4.1)

Капитальное строительство (1.4.1.1)

Реконструкция зданий (1.4.1.2)

Реконструкция многоквартирных  домов, признанными непригодными для  проживания (1.4.2)

Индивидуальное жилищное строительство (1.4.3)

Строительство жилья  за счет средств бюджета Санкт-Петербурга (1.4.4)

Строительство жилья  для отдельных категорий граждан (1.4.5)

III часть. Выполнение инженерной подготовки территорий, предназначенных для жилищного строительства  (1.5)

Строительство головных источников и магистральных сетей  инженерного обеспечения (1.6)

Таблица 9. Декомпозиция Плана мероприятий по реализации в Санкт-Петербурге ПНП «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на 2006 – 2010 гг. Составлено по материалам Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.03.2005 №305 «О реализации в Санкт-Петербурге приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»