Право на недвижимое имущество

Возникают ситуации, когда истцы просят признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость, полагая, что данное свидетельство является ненормативным актом. Такие  иски также являются юридически неверными. Как указывается в рекомендациях научного консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа, «свидетельство о государственной регистрации права собственности не отвечает признакам ненормативного правового акта, недействительность которого может быть оспорена в целях защиты права собственности по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Свидетельство о государственной регистрации права собственности имеет доказательственный и правоподтверждающий характер, не содержит признаков ненормативного акта властно-распорядительного содержания, не нуждается в исполнении и, следовательно, не может быть оспорено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».82

В практике встречаются случаи, когда истцы требуют признать недействительным государственную регистрацию права собственности или свидетельство о государственной регистрации права собственности притом,  что сделка, по которой имущество было передано ответчику, имеет признаки недействительной. «Согласно ГК РФ при отчуждении  недвижимости регистрация, как и традиция, зависит от первоначального основания – договора. Соответственно, если договор недействителен, но право приобретателя на недвижимость  уже будет зарегистрировано в реестре, истцу не следует отдельно оспаривать государственную регистрацию, равно как и требовать признания недействительным свидетельства о государственной регистрации».83 Как было указано оспаривание акта государственной регистрации или свидетельства о государственной регистрации представляется юридически неверным. В данной ситуации истцу следует оспаривать сделку, если она является оспоримой или требовать признания сделки недействительной и применения последствий её недействительности.  «Равно если в реестре зарегистрировано право незаконного приобретателя, от которого собственник вправе виндицировать своё имущество, собственнику следует обратиться с виндикационным иском, а не с заявлением о признании недействительной регистрации»84.

  По вопросу об определении надлежащего способа защиты покупателя недвижимого имущества, переход права собственности, к которому не зарегистрирован, в практике сложилось несколько подходов. Нередко заявляется иск о признании права собственности. Рассмотрение и удовлетворение исков о признании права собственности в случае неисполнения продавцом обязанности по договору купли-продажи вызывают большое сомнение, поскольку между сторонами существует обязательственное отношение и законодатель прямо предусмотрел иск покупателя на тот случай, когда продавец уклоняется от регистрации. Видимо, в удовлетворении исков о признании права собственности покупателя, право которого не зарегистрировано, следует отказывать, поскольку истец - покупатель не является собственником. Кроме того, принятие такой позиции судом может повлечь ряд тяжёлых противоречий на практике. Например, в ситуации, когда до вынесения решения суда правообладатель успеет осуществить отчуждение вещи иному лицу (в случае непринятия судом обеспечительных мер). «Договор купли-продажи по общему правилу порождает лишь обязательственное право требования передачи вещи в собственность покупателю, но не право собственности покупателя. Право собственности у приобретателя  возникает только в момент регистрации этого права в реестре – п. 2 ст. 8 ГК РФ»85.

ООО «М» заявлено требование о признании за ним права собственности на здание. Однако исковое заявление о признании права собственности содержит существенное правовое и процессуальное противоречие.

В исковом заявлении содержится со ссылкой на статьи 218 и 549 ГК РФ утверждение, что истец является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи. При этом сообщается о нежелании ответчика участвовать в процедуре государственной регистрации права и перехода права собственности на объект недвижимости.

Однако истцом избран неопределенный и неточный способ защиты права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит регистрации в едином государственном реестре прав. Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ). Тем самым само по себе заключение договора купли-продажи не влечет безусловное и немедленное возникновение права собственности у покупателя на недвижимое имущество, поскольку право собственности у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 223 ГК РФ). Более того, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Аналогичное правило содержится в статье 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, законодательством предусмотрен специальный способ защиты права покупателя по договору купли-продажи недвижимости путем обращения в суд с требованием о понуждении стороны по сделке к государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество. Подобное требование истцом не заявлено, он ограничился иском общего содержания о признании права собственности.

Допущенные истцом ошибки в изложении искового требования признаются арбитражным судом безусловным основанием для оставления искового заявления без движения86.

Нередко в суд поступают заявления об установлении факта принадлежности имущества на праве собственности, подменяющие исковые заявления о признании права собственности. Данные иски являются юридически неверными. В п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение» закреплено положение, в силу которого «заявление об установлении наличия ли отсутствия гражданского правоотношения не подлежит удовлетворению в порядке особого производства»87.

В ряде случаев суды устанавливали право собственности на имущество как факт, имеющий юридическое значение. «Подход основывался на неправильном понимании института судебного установления фактов, имеющих юридическое значение. Задача суда при установлении фактов – выявление фактических обстоятельств, но не решение вопроса о наличии или отсутствии права. Дела об установлении юридических фактов относятся к так называемым делам особого производства. Они характеризуются отсутствием спора о праве»88.

Президиум ВАС РФ закрепил, что требование о признании права собственности  - признании гражданского правоотношения не может рассматриваться в порядке особого производства. Такое требование может быть заявлено только путём предъявления иска и должно рассматриваться в порядке искового производства.

ООО ТПК «Ю» обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении юридического факта – о признании права собственности на здание магазина. В порядке  ст. 37 АПК РФ 1995г. Заявитель уточнил требования и попросил установить факт владения имуществом на праве собственности. Решением суда первой инстанции заявление было удовлетворено. Суд кассационной инстанции своим постановлением отменил данное решение. Заявление ООО ТПК «Ю» об установлении юридического факта оставлено без рассмотрения89.

Часто заявителями допускаются ошибки при подаче виндикационных исков. Допустимость виндикации только индивидуально–определенных вещей влечет специальные требования к изложению искового заявления, а в дальнейшем и принятого по иску решения суда. Если объектом виндикации являются несколько сходных предметов, то в исковом заявлении необходимо охарактеризовать индивидуально каждый из них. В отношении каждой вещи в заявлении и решении должны быть отражены ее подробные индивидуальные отличительные характеристики. Известные практике исковые заявления об истребовании «имущества, согласно данным бухгалтерского учета», «всего незаконно удерживаемого имущества», «сто квадратных метров помещения» и т.д. оцениваются судом как юридически безграмотные, не называющие конкретные требования, и по этой причине возвращаются без рассмотрения.  

 При подаче исковых заявлений истцы могу допускать ошибки при формулировке требований и избрании способа защиты гражданских прав.

В Арбитражный суд РМЭ поступило исковое заявление с требованием признать истца  собственником имущества. Такой вид требования не известен гражданскому законодательству о вещно-правовых способах защиты права собственности, к числу которых глава 20 ГК РФ относит негаторные иски, требования об освобождении имущества от ареста и виндикационные иски.

Так, собственник имущества (законный владелец) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста в случае наложения ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не являющееся собственностью должника.

По правилам виндикационного иска (статьи 301, 302 ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество (каждую индивидуально-определенную вещь) только от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.

По иску о признании права собственности должен быть определен состав участников спора, надлежащим ответчиком является лицо, которое удерживает вещь, считает себя ее собственником и возражает против признания чужого права собственности.

Предмет негаторного иска образует конкретное и определенное требование, позволяющее устранить всякие нарушения права собственности, не связанные с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Допущенные истцом ошибки в изложении искового требования признаются арбитражным судом безусловным основанием для оставления искового заявления без движения

В данной ситуации истец мог избрать иск об освобождении имущества от ареста или виндикационный иск90. 

Таким образом, в судебной практике встречается большое количество юридически неверных исков, которые судам следует оставлять без рассмотрения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог проделанной работы, необходимо отметить наиболее важные моменты.

В настоящей работе рассмотрены отдельные научно-теоретические и практические проблемы доктрины и судебной практики, касающиеся вещно-правовых и иных способов защиты права собственности на недвижимое имущество. При этом достаточно подробно изучено законодательство, в частности Гражданский Кодекс РФ. Кроме того, в работе представлены примеры диаметрально противоположных точек зрения, возникающих при разрешении определенных вопросов истребования имущества из чужого незаконного владения, устранения нарушений, не связанных с лишением владения, признания права собственности на недвижимость, признания недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество.  Все это свидетельствует в свою очередь о сложности, актуальности и необходимости дальнейшего рассмотрения  института защиты права собственности на недвижимое имущество.

При этом внимание обращалось именно на проблемные, дискуссионные вопросы. При ответе на них были приведены не только различные точки зрения, которые существуют в науке гражданского права по данным вопросам, но и изучена судебная практика. Помимо этого, большое внимание было уделено толкованию положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также  Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Существенное внимание было уделено изучению судебной практики арбитражных судов РФ, а также Арбитражного Суда Республики Марий Эл.

Таким образом, проведенный  в данной работе анализ норм Гражданского кодекса, регулирующих отношения по защите права собственности на недвижимое имущество, позволяет  сделать следующие выводы относительно усовершенствования института вещно-правовых и иных способов защиты права собственности.

1. Необходимо пересмотреть позицию  по признанию лица добросовестным  приобретателем недвижимого имущества. Право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации, а суть самой системы регистрации заключается в том, что она исключает возможность добросовестного приобретения чужого недвижимого имущества.

2. Следует чётко разграничивать  иск о  признании сделки недействительной (статьи 166-181), а также иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301-302) и не допускать ошибок при применении данных способов защиты.

3. При выбытии имущества из  собственности лица против его  воли, следует заявлять виндикационный иск. При заявлении же иска о признании права собственности на недвижимость необходимо обсуждать интерес истца во владении спорным имуществом.

4. Следует считать юридически верным иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество и оставлять без рассмотрения иски о признании недействительной государственной регистрации.

5. При вынесении арбитражным судом решения о признании недействительным договора, на основании которого осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на вещь, регистрирующий орган осуществить действия по восстановлению государственной регистрации права собственности продавца. Последующий иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности становится беспредметным, его самостоятельное рассмотрение арбитражным судом не требуется.

В работе проведена попытка выявить наиболее дискуссионные вопросы теории и практики, рассмотреть различные подходы к их разрешению и предложить свои соображения по этому поводу. Высказанные в работе идеи, предложения и подходы не носят бесспорный характер.

Несмотря на конкретные нормы Гражданского Кодекса, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также принятие Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», некоторые проблемы доктрины и практики данного института гражданского права остаются неразрешенными. Судам следует прийти к единому мнению по ряду вопросов, касающихся применения способов защиты права собственности на недвижимое имущество.