Право на недвижимое имущество

Содержание права собственности составляют три правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Объектом правоотношений собственности является имущество в узком его понимании. По российскому гражданскому праву объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Если говорить непосредственно о недвижимом имуществе, как одном из видов объектов права собственности, то его конкретизация не вызывает трудностей. К недвижимому имуществу в силу закона относятся здания, сооружения, земельные участки, воздушные и морские суда, а также иные объекты, перечисленные в ст. 130 ГК. Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Общетеоретическое понятие права собственности не зависит от разнообразия объектов права собственности, их признаков, особенностей. Понятие же права собственности на недвижимое имущество напрямую зависит от понятия и особенностей этого объекта гражданского права.

Право собственности на недвижимое имущество можно определить как охраняемое законом право субъекта владеть, пользоваться, распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению путём совершения любых действий, не противоречащих закону, с несением бремени содержания недвижимого  имущества. 

Специальное правило для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество закреплено в ст. 219 ГК РФ, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Действующее российское законодательство определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующим образом: в ч.1 п.1 ст. 2 Закона о регистрации говорится, что «государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество»4. Обязательность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, права собственности на него закреплена в ст. 131 ГК РФ, а необходимость регистрации права на вновь создаваемый объект — также в ст. 25 Закона о регистрации. Авторы Концепции обращают внимание на то, что «в соответствии с правилами Закона о государственной регистрации, последняя выполняет лишь роль доказательства существования зарегистрированного права. «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке» (ч. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации)»5. Одним из наиболее дискуссионных вопросов при определении и момента, с которого вещь может признаваться недвижимостью, является вопрос о том, достаточно ли для признания вещи недвижимой признаков, указанных в ст. 130 ГК РФ, в частности ее прочной связанности с землей, либо необходим факт государственной регистрации прав на нее. Можно выделить две основополагающие точки зрения. Первую наиболее четко формулирует О. М. Козырь, которая указывает на то, что «недвижимое имущество по ст. 130 ГК – это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признаётся не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землёй, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого имущества рассматривается лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»6.

В.В. Витрянский считает, что «деление вещей на движимые и недвижимые  обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости»7. В Концепции сказано, что государственная регистрация, определяя момент возникновения, прекращения, обременения вещного права, не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, однако для третьих лиц порождаемые этой сделкой права, их переход или изменение  признаются существующими только м момента государственной регистрации. Данная позиция подтверждает точку зрения О.М. Козырь о юридической природе понятия недвижимости.

Суть государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается в регистрации перехода права на конкретное недвижимое имущество. В практике может возникнуть ситуация, когда в момент заключения договора имущество не было обособлено и право собственности на него не было зарегистрировано, но на момент исполнения договора, обособление и государственная регистрация были произведены. Судебная практика в данном случае идёт по пути признания таких договоров заключёнными.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о признании сделки недействительной. По оспариваемому договору акционерное общество продало часть нежилых помещений в здании. Общество являлось собственником здания, в котором расположены отчужденные помещения. Поскольку, по мнению общества, на момент заключения договора указанные нежилые помещения не были выделены в качестве самостоятельных объектов и права на них не были зарегистрированы, договор купли-продажи является недействительным (ничтожным) как не соответствующий п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 209 ГК РФ. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении иска отказано на основании следующего. Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Общество распорядилось частью принадлежащего ему имущества, заключив договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем. Для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося частью принадлежащего лицу здания, предварительное проведение государственной регистрации права собственности на помещение не требуется. Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи закону не противоречит. На момент исполнения договора право собственности общества на отчуждаемые помещения было зарегистрировано. Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения8.

Следует ещё раз отметить, что к государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не применяется предусмотренное пунктом 1 статьи 223 ГК РФ общее правило о возникновении права собственности у приобретателя вещи по договору с момента ее передачи. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

«Добрая совесть приобретателя недвижимости в ст. 223 ГК не раскрывается. Поскольку эта норма прямо отсылает к ст. 302 ГК, мы должны исходить из имеющегося там понятия добросовестности. Применительно к ст. 302 ГК добросовестным приобретателем является тот  владелец, который, приобретая имущество от лица, не имевшего права на его отчуждение, не мог знать об этом. Следовательно, в силу п. 2 ст. 223 ГК, если владелец не может знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества, то он становится собственником приобретенного объекта недвижимости с момента регистрации»9

Требование о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ). Что касается срока исковой давности по данному виду требований, то на этот счёт существует несколько мнений. В соответствии с одним из них «иск о государственной регистрации перехода права собственности не отнесен законом к числу требований, на которые исковая давность не распространяется, поэтому срок исковой давности по такому требованию соответствует предусмотренному статьей 196 ГК РФ общему сроку исковой давности в три года»10.

Однако более верным следует признать мнение о том, что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не устанавливает срок для совершения действий по регистрации перехода права собственности. Следовательно, срок исковой давности по таким требованиям не применяется.

В соответствии с действующим законодательством о регистрации недвижимости (ст. 17 Закона о регистрации), одним из оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются вступившие в законную силу судебные акты. Такие акты могут  быть вынесены по двум категориям дел: по оспариванию прав в порядке искового производства и по рассмотрению дел об установлении фактов имеющих юридическое значение  в порядке особого (неискового) производства. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленного вступившим в силу решением суда. Судебная практика Арбитражного суда РМЭ показывает, что решения о государственной регистрации права могут выноситься только на основании официального отказа Регистрирующего органа.

Классификация способов защиты права собственности на недвижимое имущество

Защита права собственности представляет собой совокупность правовых способов, которые применяются к нарушителям отношений собственности. Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ. Данный перечень является открытым.

К вещно-правовым способам защиты права собственности относятся истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск); требование собственника об устранении нарушения его права, не связанного с лишением владения (негаторный иск). К обязательственно-правовым способам защиты права собственности относятся: иски собственников о возврате им имущества, переданного другой стороне по договору; о возмещении имущества в натуре в случае утраты, повреждения его (предоставлении вещи того же рода и качества, исправлении поврежденной вещи); возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением договора; возмещении внедоговорного вреда, причиненного имуществу, возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества и др.

Вещно-правовые иски занимают важнейшее место в системе способов защиты права собственности, поскольку они направлены непосредственно на защиту права собственности как абсолютного субъективного права, которому противостоит неопределенное количество третьих лиц, непосредственно не состоящих с собственником в конкретных правоотношениях. У собственника нет каких-либо обязательств перед ними, и любое нарушение его права собственности, т.е. прав владения, пользования и распоряжения вещью, подлежит пресечению.

«Как известно, одним из существенных, отличительных свойств права собственности является наличие в нем преимущественного правомочия, что говорит о большей силе права собственности на вещь по сравнению с личными правами»11. В русской дореволюционной юридической литературе и правоприменительной практике было сформулировано правило: при столкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступает место первому. Г.Ф. Шершеневич по этому поводу писал: «Это положение сохраняет силу в случае, когда относительное право установлено с согласия лица, имеющего абсолютное право. Так, например, собственник, отдавший свою вещь в пользование другому лицу, может во всякое время потребовать ее обратно, под условием возмещения ущерба, последовавшего от несоблюдения договора»12. Современное же российское гражданское законодательство напротив, ставит в привилегированное положение носителя права, которое делегировано ему собственником и защищает его от притязаний последнего. Позиция законодателя в частности основывается на мнении, которое высказывали такие учёные как А.Н. Арзамасцев, Р.О. Халфина, Д.М. Генкин, К.А. Граве, Ю.К. Толстой, В.А. Рясенцев при обсуждении данного вопроса. Суть его в том, что если что спорное имущество передано собственником по своей воле, это исключает возможность виндикации. В случае же, когда лицо, получившее имущество по договору с собственником, не возвращает последнему имущество в порядке, обусловленном договором, на стороне этого лица имеет место незаконное владение. Однако данное обстоятельство, вовсе не означает, что между собственником и его контрагентом прекратились обязательственные отношения по поводу спорного имущества, и путь для виндикации здесь отнюдь не открывается. Поскольку нарушение прав собственника произошло в сфере обязательственных отношений, следовательно, защита (восстановление) нарушенного права должна осуществляться средствами, предусмотренными законом для охраны обязательственных отношений.

Сущностный вывод, определяющий отличие виндикационного требования от обязательственного иска, сформулирован в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности»: «Иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение».13

Следует отметить, что наше законодательство не представляет возможности выбора вида иска и не допускает так называемой «конкуренции исков», свойственной англо-американскому, а не континентальному европейскому правопорядку. Наше законодательство в этом отношении не дает собственнику возможности выбора вида иска. При наличии между участниками спора договорных или иных обязательственных отношений нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав.

Таким образом, правильный выбор иска выступает главным условием надлежащей защиты нарушенных прав собственника. Вещно-правовые иски заявляются им в качестве внедоговорных требований.

Равным образом невозможной признается конкуренция виндикационного иска и таких исков как иск о признании права собственности, иск о восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признания оспоримой сделки недействительной и применения положений  её недействительности и т.д. Выбор способа защиты права собственности зависит только от выбытия вещи из фактического владения.  То есть в случае, если имущество находится во владении ответчика, единственным и надлежащим является только иск о виндикации. Более  того, непредъявление виндикации, избрание в качестве способа защиты иска о признании права собственности, иска о восстановления положения, существовавшего до нарушения права,  признания оспоримой сделки недействительной и применения положений  её недействительности, о недействительности регистрации права и иных, влечёт отказ в иске. Такие иски могут предъявляться только совместно с виндикацией.

Например, если имущество находится во владении лица, у которого оно не может быть истребовано по основаниям ст. 302 ГК РФ, то иски о признании права собственности иных лиц на это имущество не подлежат удовлетворению, поскольку направлены на приобретение правомочий владения, пользования и распоряжения, т.е. на истребование спорной вещи в обход порядка, установленного ст. 302 ГК РФ.

Таким образом, защита вещных прав, если нарушение связано с  лишением владения осуществляется только посредством предъявления виндикационного иска.

Защита нарушенного права на недвижимость, когда нарушение сопровождается осуществлением государственной регистрации, во всех случаях требует восстановления положения, существовавшего до нарушения права, посредством погашения в реестре регистрационной записи о праве иного субъекта. Между тем Закон о регистрации прав на недвижимость чёткой регламентации действий регистрирующего органа при удовлетворении, например, виндикационного иска не даёт. Закон о регистрации содержит положение, согласно которому права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях; момент возникновения права определяется решением суда; государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (п.1 ст. 28).