Право на недвижимое имущество

По мнению Э.Ю. Ломидзе, применительно к виндикационным  искам и  действующая редакция Закона о регистрации прав на недвижимость содержит достаточную формулировку для восстановления положения собственника, существовавшего до нарушения права. Ведь в основе удовлетворения виндикационного иска лежит признание судом права собственности за истцом. Поэтому удовлетворение виндикационного иска без каких-либо дополнительных указаний суда должно запускать механизм п.1 ст. 28 Закона о регистрации. В то же время «для того, чтобы исключить препятствия в защите права собственника целесообразно дополнить закон о регистрации прав на недвижимость положениями, закрепляющими вторичность регистрации применительно к остальным юридическим фактам, входящим в основание приобретения права на недвижимое имущество. В частности положением, согласно которому в случаях, когда имущество изымается у зарегистрированного в реестре в качестве собственника лица в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, в соответствии с решением суда по виндикационному иску, регистрационные записи в отношении прав этого лица во всех подразделах реестра погашаются, восстанавливаются регистрационные записи относительно собственника (при условии, если они были внесены в реестр). Основанием для погашения регистрационных записей является вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении виндикационного иска»14. Следовательно, в соответствии с данной точкой зрения, специально указывать в виндикационном иске требование о признании права собственности в случае, если имущество уже зарегистрировано за другим лицом, не нужно.

2. ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ  ВИНДИКАЦИОННОЙ И НЕГАТОРНОЙ  ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА  ЗДАНИЕ И  СООРУЖЕНИЕ В КОММЕРЧЕСКОМ  ОБОРОТЕ

 Вопросы соотношения виндикационного и негаторного исков в отношении строений

В силу сформировавшейся цивилистической традиции защита права собственности на объекты недвижимого имущества, прежде всего, ассоциируется с судебными способами: предъявлением виндикационного или негаторного иска. Сущность данных исков не претерпела радикальных изменений со времен кодификации Юстиниана. Тем не менее, существует ряд спорных вопросов, касающихся соотношения данных исков.

Суть виндикации в том, что нарушенное право защищается при помощи иска об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Данный иск был известен римскому праву с ранних времен, когда он сформировался в рамках сакрального производства (legis actio sacramenti in rem) и окончательно утвердиться в традиционной для нас виндикации как петиторном (основанном на праве лица) иске. «Следует сразу заметить, что классическое и постклассическое право не предполагало ограничений виндикации, обращая ее не только ко всякому, qui tenet et restituendi facultatem, но даже и к тем, кто уже произвел отчуждение либо, не владея, заявил о владении»15

В соответствии со ст. 301 ГК РФ виндикационный иск – требование собственника о возврате своего имущества из чужого незаконного владения. Оно представляет собой иск не владеющего конкретным имуществом собственника к незаконно владеющему им несобственнику. Это требование установлено на случай утраты собственником владения своей вещью.

Таким образом, современное законодательство предусматривает определённое ограничение виндикации, защищая права добросовестного приобретателя.

 «Наряду с виндикационным классическим вещным иском является иск негаторный, сформировавшийся в древнем праве как защита собственника от недобросовестного установления сервитута, а затем включенный в ставшую универсальной формулу legis actio sacramenti in rem»16.

Негаторный иск представляет собой требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом. Такие препятствия могут, например, выражаться в возведении строений или сооружений, препятствующих доступу света в окна соседнего дома или создающих иные помехи для  его нормального использования.

Если помехи созданы законными действиями, например разрешенной в установленном порядке прокладкой трубопровода возле дома, их придется либо претерпевать, либо оспаривать их законность, что невозможно с помощью негаторного иска.

Виндикационный и негаторный иски в защиту своих прав и интересов могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество - все законные владельцы (ст. 305 ГК РФ). К их числу отнесены субъекты как вещных прав пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и иных, так и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом.

При этом титульные (законные) владельцы, обладающие имуществом в силу закона или договора, в период действия своего права могут защищать свое право владения имуществом даже против его собственника. Как указывает А.В. Люшня  «в основе виндикационного и негаторного исков находится одно и то же материальное средство защиты. Во-первых, «восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения» является единым средством защиты, так как законодатель не разделяет эти защитные эффекты, помещая их в одно средство, закрепленное в абз. 3 ст. 12 ГК РФ»17. Потому считать, что при помощи виндикационного иска можно восстановить нарушенное право, а при помощи негаторного, пресечь правонарушение, не совсем верно. Оба этих иска как восстанавливают нарушенное право, так и пресекают правонарушение. «Во-вторых, основное различие между виндикационным и негаторным иском происходит не по материальному средству защиты, а по сфере и условиям применения. Сфера виндикационного иска - защита при лишении владения, сфера негаторного - защита при нарушениях, не приводящих к лишению владения»18.

В пользу негаторного иска можно высказаться и в том случае, если рядом с собственником (владельцем) ведется строительство, которое нарушает его спокойствие. В данном случае помеха существует независимо от того, нарушено ли владение истца. Прекращение строительства, снос постройки - обычное присуждение по негаторному иску.

Но если собственник намерен вернуть себе занятый застройщиком участок или объект, в котором находятся третьи лица, ему придется предъявлять именно виндикационный иск. Иначе при приобретении, например, с торгов объекта строительства покупатель мог бы не считаться с возражениями лиц, получивших в нем помещения по сделкам, заключенным с прежним владельцем, если эти сделки имеют пороки. «Но, как известно, суды защищают лиц, находящихся в проданном (или иным образом полученном) здании, если эти лица фактически вселились и имели для этого какие-либо уважительные основания - в т.ч. сделки, совершенные с лицом, не имевшим права распорядиться имуществом. Такая защита характерна именно для виндикации»19.

Если сопоставлять виндикационный и негаторный иски по такому критерию как срок исковой давности, то следует отметить, что для виндикационного иска устанавливается общий срок исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК РФ), что касается  негаторного иска, то в соответствии с абз. 5 ст. 208 ГК исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений права, хотя эти нарушении и не были соединены с лишением владения. Если бы виндикационный иск не был ограничен по срокам своего применения, то гражданский оборот находился бы в постоянном излишнем напряжении из-за невозможности полноценного приобретения вещи, утраченной собственником. Однако при негаторном иске потери владения не происходит, поэтому и помехи, являющиеся причиной его применения, не приведут правонарушителя или третьих лиц к получению права собственности на спорную вещь. Интересна проблема возможной конкуренции виндикационного и негаторного исков, являющаяся продолжением дискуссии о возможности истребования недвижимого имущества.

В теории и практике гражданского права часто возникает вопрос: распространяется ли  в принципе действие ст. 301, 302 ГК на недвижимое имущество, то есть можно для защиты права собственности на недвижимое имущество предъявить виндикационный иск, а также применимы ли против требования о защите права собственности на недвижимое имущество возражения, основанные на возмездном добросовестном приобретении такого имущества?

Рассматривая данный вопрос необходимо подчеркнуть, что виндикационный иск – это иск не владеющего собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Под владением обычно понимается состояние фактического господства лица над вещью. Если сравнить состояние фактического господства лица над движимой и недвижимой вещами, то обнаружится качественное различие в характере такого господства. Местонахождение недвижимой вещи всегда строго определено, в связи с чем, она «открыта» для воздействия на неё третьих лиц. Собственник недвижимой вещи может лишь принимать определённые меры для того, чтобы воспрепятствовать такому воздействию, затруднить его, он полностью исключить такое воздействие он не в состоянии. Восстановление владения недвижимой вещью, напротив, не требует совершения никаких действий с самой вещью20.

Е.А. Суханов указывает, что пока собственник недвижимости значится собственником по данным государственной регистрации, он не может быть лишен владения «иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи. Поэтому даже при незаконном лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (в помещение и т.д.) он вправе защищаться путем предъявления негаторного, а не виндикационного иска».21

Противники теории о применении негаторного, а не виндикационного иска при защите права собственности на недвижимое имущество ссылаются  на ст. 303 ГК РФ, из содержания которой вытекает, что владелец имеет возможность извлекать полностью весь доход, приносимый вещью. Утрата такого положения обычно рассматривается как потеря владения и дает основание для предъявления виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ). Данная концепция получила своё подтверждение и в судебной практике. В практике ВАС РФ неоднократно подчеркивалось, что требования об освобождении недвижимого имущества - это требования о виндикации.22

Негаторный иск, напротив, направлен на прекращение действий, помех, исходящих от нарушителя. Присуждение по негаторному иску, состоящее в запрещении ответчику что-либо делать, прекращении помех в осуществлении истцом правомочий собственности, не может вернуть владение истцу. Применение негаторного иска для целей передачи владения будет приводить к достаточно абсурдному (и неисполнимому) запрету владеть, требованию «воздержания от владения».

Иски о защите владения недвижимостью

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. То есть виндикационный иск – «это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения».23

Виндикационный иск является классическим вещно-правовым иском. Правовым условием его обоснованного избрания в качестве надлежащего способа защиты права собственности является внеобязательственный характер правоотношений собственника и правонарушителя. Абсолютность природы вещных отношений определяет конкретность вещно-правого иска. Он заявляется в случаях, когда у ответчика нет оснований ссылаться на договор или иное соглашение с собственником.

Если говорить о доказывании права собственности на недвижимое имущество, то «единственным доказательством существования права собственности в соответствии с Законом является государственная регистрация недвижимости».24 Лицо, не имеющее государственной регистрации, не может быть признано законным собственником.

По правилам процессуальных законов предметом виндикационного иска признается само материально–правовое требование об изъятии имущества из чужого незаконного владения.

«Сам предмет иска необходимо отличать от его объекта, под которым в данном случае понимается конкретное имущество, подлежащее истребованию в пользу собственника. Основание иска – это обстоятельства, с которыми истец, как с юридическими фактами, связывает исковое требование».25 

Дискуссионным в отечественной доктрине является вопрос о правовом положении добросовестного приобретателя, у которого имущество не может быть виндицировано в силу ст. 302 ГК РФ. Как замечает С.В. Моргунов «В статье 302 ГК РФ ничего не говорится о приобретении права на вещь. Нормы этой статьи закона посвящены охране вещных прав собственника и не более того. Приобретение собственности этой статьёй не регулируется»26.

Как известно, согласно традиционной точке зрения право собственности в случае ограничения виндикации возникает у добросовестного приобретателя на основании сложного фактического состава. «Если имеются все предусмотренные ст. 302 ГК условия для возникновения у добросовестного приобретателя права собственности, то действительность обязательственного договора, совершённого неуправомоченным лицом, вовсе не будет означать, что именно он и становится правопорождающим фактом (титулом) для нового собственника. Обязательственная сделка служит лишь основанием для перехода права собственности, однако ещё не влечёт такового; переход собственности может произойти лишь при условии совершения сторонами действительной распорядительной сделки – традиции, юридическая сила которой зависит, в свою очередь от наличия у отчуждателя в момент её совершения необходимой распорядительной власти».27

К.И. Скловский отмечает что «система традиции, основанная на презумпции собственности владельца, порождает как свои следствия и ограничение виндикации, и приобретательную давность, и приобретение собственности от неуправомоченного на отчуждение лица»28. Все эти институты вещного права содержат в себе механизм лишения собственника права на вещь вопреки его воле, в силу требования оборота, в который собственник, однако, тоже входит.

«Истребование имущества собственником во всех без исключения случаях могло бы серьёзно осложнить гражданский оборот, ибо тогда любой приобретатель оказался бы под угрозой лишения полученного имущества и потому нуждался бы в дополнительных гарантиях. Вместе с тем не могут быть оставлены без гражданско-правовой защиты  и законные интересы собственника, нередко заключающиеся в получении конкретного имущества, а не в денежной компенсации за него»29.

Введение в действие Закона о регистрации позволяется достаточно полно обозначить подход к оценке добросовестности приобретателя. В частности, незнание закона, в том числе и установленного порядка регистрации  права на недвижимость, не может толковаться в пользу добросовестности. Открытость и доступность данных о регистрации исключает предположение о незнании фактических сведений о регистрации, а  их неполучение приобретателем должно рассматриваться как непростительная небрежность. «Доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется, прежде всего, посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество за сведениями о собственнике недвижимости»30.