Право на недвижимое имущество

 

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО «Марийский государственный университет»

 

Юридический факультет

 

Кафедра частного права России и зарубежных стран

 

 

Курсовая работа

 

 Право на недвижимое имущество

 

Выполнил:
	студент 2 курса, ЮБ-21
очной формы обучения
	Научный руководитель: Доцент

 

 

 

 

Йошкар-Ола

2014

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПЕРЕЧЕНЬ СОКРАЩЕНИЙ

ГК  РФ – Гражданский Кодекс Российской Федерации

АПК РФ – Арбитражный процессуальный кодекс РФ

Градостроительный кодекс - Градостроительный кодекс РФ

ЕГРП – Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество

Закон о регистрации – Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

ЗК РФ – Земельный кодекс РФ

ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации

Вестник ВАС РФ – Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ

СЗ РФ – Собрание Законодательства Российской Федерации

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Тема данной дипломной работы не теряет своей актуальности на протяжении довольно длительного времени, так как от выбора способа защиты права собственности на недвижимое имущество зависит как судьба имущества, так и возможность участия лица как собственника вещи в коммерческой деятельности. Поэтому необходимо иметь чёткое представление о том или ином способе защиты и не допускать ошибок при их разграничении.

В широком смысле защита права собственности может осуществляться любым из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Закон наделяет собственника правом на обращение в суд с исками о признании права, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, о признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, о возмещении убытков, о признании сделки недействительной и т.д. При прямом непосредственном нарушении правомочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться индивидуально-определенным имуществом им могут применяться как вещно-правовые (виндикационный и негаторный иски), так и иные  способы защиты права собственности (иски о признании права собственности, об оспаривании зарегистрированного права собственности и др.)

Целью исследования данной работы является выявление, изучение и разрешение наиболее сложных, актуальных и проблемных вопросов законодательства и практики защиты права собственности. При этом особое значение имеют вопросы разграничения виндикационного иска и иска о признании права собственности, предъявления иска об оспаривании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество раскрытия особенностей виндикационного и негаторного исков и их соотношение. Важным является вопрос и о том, в каких случаях предъявляемые участниками коммерческого оборота иски являются юридически неверными. Кроме того, для раскрытия темы необходимо также затронуть некоторые общие вопросы, касающиеся характеристики недвижимого имущества, порядка приобретения на него права собственности.

Наука гражданского права содержит различные, часто диаметрально противоположные взгляды на те или иные вопросы правового регулирования  способов защиты права собственности на недвижимость. Поэтому в настоящей работе при изучении наиболее сложных проблемных вопросов все они подлежат специальному рассмотрению. В работе необходимо будет исследовать позиции таких учёных как К.И. Скловский, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, Г.Ф. Шершеневич, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой и т.д.

Судебная практика по данному вопросу также формируется неоднозначно. В настоящее время действует постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности», которое подвергнется тщательному изучению в данной работе. Определённые разъяснения по вопросам, которые будут рассмотрены в данной работе, даны также в актах Конституционного Суда РФ. В подтверждение отдельных, наиболее дискуссионных утверждений в работе будут приведены отдельные примеры из практики не только Высшего Арбитражного Суда РФ, но и федеральных окружных судов, а также Арбитражного Суда Республики Марий Эл.

 

1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 Законодательное понятие и признаки недвижимого имущества как особого объекта гражданских прав

 

Недвижимость традиционно по юридическим нормам считается особым видом имущества. «Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено природой этих вещей. Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия»1. Простота понимания недвижимости по сложившейся правоприменительной и предпринимательской практике не вызывает каких-либо споров при отнесении к этому имуществу земельных участков, административных строений, производственных цехов, заводов, стадионов, зданий магазинов, кинотеатров, мостов, жилых домов.

Статья 130 ГК РФ называет несколько взаимосвязанных правовых признаков, из которых складывается единое понятие недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся объекты, которые:

- представляют собой индивидуально-определенные материальные вещи;

- прочно связаны с землей;

- не подлежат перемещению из-за причинения несоразмерного ущерба их назначению;

- перечислены в законах и иных правовых актах как виды недвижимого имущества;

-признаком недвижимости также является государственная регистрация прав на недвижимое имущество (данный вывод следует из ст. 131 ГК РФ).

Специфика недвижимости состоит в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. (далее –  Закон о регистрации) предусматривает, что каждый объект должен иметь кадастровый номер. Тем самым индивидуализируются  все расположенные  в России объекты недвижимости.

Достаточно очевидным и необходимым условием отнесения вещи к недвижимому имуществу является ее прочная связь с землей. Не вызывает сомнений, что многоэтажные строения, дома, котельные, шахты, метро и т.п. имеют неразрывную связь с земельным участком, на котором они расположены.

В спорных правовых ситуациях прочность связи вещи и земельного участка требуют специальной оценки и доказывания. «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землёй не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности. Сомнение может представить, например, крестьянская изба, которая нередко ставится за деревню, а потом переносится по частям в назначенное место, без укрепления фундамента».2

Авторы Концепции развития гражданского законодательства о не движимом имуществе, разработанной в 2003 году (далее – Концепция), предлагают иные критерии для отнесения объекта к недвижимости. Они называют физическую связь с землей главным критерием отнесения объекта к недвижимости, а в качестве второго критерия указывают юридическую связь объекта с земельным участком, ссылаясь при этом на нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ), которая связывает с законностью создания объектов их возможность стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Признак тесной связи недвижимости с землёй имеет большое значение, когда речь идёт о договоре продажи недвижимости, в частности о судьбе земельного участка при продаже здания, строения, сооружения.

В 2007 году в ст. 552 ГК РФ – права на земельный участок при продаже здания, сооружения иди другой находящейся на нём недвижимости, были внесены существенные изменения. В частности, если ранее по договору продажи здания, сооружения или других объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передавались права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, то в соответствии с ныне действующим законодательством,  передаются права на  весь земельный участок, занятый расположенной на нём недвижимостью и необходимый для её использования.

Таким образом, данные изменения упорядочили отношения, связанные с продажей недвижимого имущества, подчеркнув неразрывную связь зданий, строений, сооружений с земельными участками, на которых они находятся. Из смысла ст. 552 ГК РФ можно сделать вывод, что главной вещью является строение или иная недвижимость, расположенная на земельном участке.

Отличительная особенность недвижимого имущества, выражающая его прочность и неподвижность, состоит также по прямому указанию закона в невозможности «перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению». Применение данного признака на практике может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе способны перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его — произвольным.

Таким образом, признак невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению является оценочным и включает в себя как сведения о технической невозможности перемещения вещи, так и правовое суждение безусловности утраты вещью своего назначения при перемещении. Еще в начале 20 века Г.Ф. Шершеневич предполагал, что «строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»3

Наиболее надежным критерием отнесения вещи к недвижимому имуществу следует считать включение ее в перечень видов недвижимости, приведенных в законе. Перечень недвижимых объектов, указанных в ст. 130 ГК, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п.1 этой статьи, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132).

Между тем, в правоприменительном практическом значении именно использованное законом наименование вида недвижимости позволяет разрешить спорные вопросы наиболее убедительным образом. Недвижимостью является вещь, названная таковой непосредственно законом. Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК РФ примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. В 2005 были добавлены объекты незавершённого строительства.

Наиболее активно в гражданском обороте осуществляются гражданские права и обязанности в отношении зданий и сооружений. Они прямо рассматриваются гражданским кодексом как объекты недвижимости. Право собственности на строения и порядок заключения и исполнения договоров с ними имеют специальное правовое регулирование.

К числу сооружений относятся объекты инженерно-технического назначения: улично-дорожная сеть, объекты инженерной защиты города, сооружения санитарной уборки города, подсобные сооружения дорожно-мостового характера, пляжи, очистные сооружения, мосты, скважины, сети водопровода и канализации с сооружениями на них, насосные станции, водонапорные башни, трубопроводы и др.

Под зданием обычно понимают строение (постройку), предназначенное для размещения в них жилых или нежилых помещений. Здания являются материальным результатом капитального строительства, осуществленного в соответствии с проектно-сметной документацией и соблюдением архитектурно-строительных норм и правил. Во всех случаях, здания имеют фундамент, определяющий прочную связь строения с землей, стены, крышу, ограничивающие внутренние объем и площадь.

В соответствии с позицией, занятой авторами Концепции признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения. Велика вероятность возникновения ситуации, когда могут быть зарегистрированы два и более субъективных права собственности в отношении одной вещи: не здание и на помещения в нём. Поэтому необходимо установить режим, который бы  исключал возможность такой регистрации. Собственник здания, который желает распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения.

Государственная регистрация недвижимого имущества также является одним из его признаков. Вещь может быть признана недвижимостью только с момента такой регистрации. Объекты недвижимости отличаются повышенной ценностью для собственника, их оборот требует гласности и соблюдения специальных правил о государственной регистрации прав на них, необходим особый контроль за владением, пользованием и распоряжением. По этой причине правовой режим недвижимости закон распространил на особо ценные, но движимые по своей природе вещи.

 

Понятие и особенности приобретения права собственности на недвижимость: вопросы теории и практики

 

Российская цивилистика не выработала завершенного и безусловного понятия права собственности. Закон раскрывает его через содержание права собственности, закрепленное ст. 209 ГК РФ.

Право собственности на имущество занимает центральное, определяющее место среди иных субъективных гражданских прав участников имущественного оборота. Правоотношения собственности носят абсолютный характер, который выражается в том, что собственнику имущества противостоит неограниченный круг лиц, каждое из которых обязано не нарушать право собственности конкретного субъекта. Собственник вправе требовать устранения препятствий в осуществлении своего права от любых лиц, включая государство и муниципальные образования. Право собственности на имущество имеет бессрочный характер и не может устанавливаться частично, на ограниченный период времени. При этом право собственности существует в тех же временных рамках, пока реально существует материальная вещь.