Право на недвижимое имущество

Таким образом, суть самой системы регистрации заключается в том, что она исключает возможность добросовестного приобретения чужой вещи, так как если из данных государственной регистрации  прав на конкретный объект недвижимости вытекало, что лицо, отчуждавшее вещь, не имело на это права то доказывание недобросовестности приобретателя состоит лишь в представлении этих сведений и может не затрагивать прочих сторон взаимоотношений сторон в сделке.  При приобретении недвижимого имущества покупатель обязан проверить документы о наличии у собственника права на отчуждении вещи. А добросовестным приобретателем можно стать лишь в том случае, если в момент приобретения вещи из данных регистрации не были видны обстоятельства, исключающие отчуждение недвижимости. В соответствии с данной позицией виндикация может быть проиграна собственником только в случае, если по данным регистрации ответчик значился собственником (и к моменту предъявления иска эта запись аннулирована) либо имелись обстоятельства, которые можно рассматривать как равнозначные регистрации.

Обязательным условием виндикации имущества от добросовестного приобретателя является возмездность приобретения. Под этим понимается внесение платы денежными средствами или иное встречное предоставление имущества за полученную во владение вещь.

Типичным, наиболее распространенным способом утраты фактического владения вещью по воле собственника является договор. Это могут быть различные виды договоров, предусматривающие передачу индивидуально-определенных вещей: аренды, доверительного управления, хранения и др. Такие договоры устанавливают обязанность владельца возвратить вещь собственнику.

Необходимость в применении виндикации возникает в ситуациях, связанных с незаконным распоряжением имуществом лицом, которому собственник его доверил по договору. Собственник вправе взыскать стоимость утраченного имущества и иные убытки только со стороны по договору, которой по своей воле передал имущество во владение. Важно отметить, что имущество признается выбывшим по воле собственника и в случае последующего признания договора недействительным.

Если говорить непосредственно о доказывании добросовестности или недобросовестности приобретателя имущества, то, как указывает Д.В. Мурзин, «истец, собственник вещи, зачастую не располагает и не может располагать никакими данными о способе и условиях приобретения вещи ответчиком. Напротив, ответчик располагает необходимыми данными. Поэтому бремя доказывания своей добросовестности лежит на владельце, приобретателе вещи»31. Таким образом, желательным было бы введение презумпции недобросовестности при рассмотрении виндикационных исков.

«Если есть хотя бы косвенные свидетельства, указывающие на возможные пороки права на отчуждаемое имущество, приобретатель должен попытаться найти как можно больше информации о правах на это имущество»32. По мнению С.В. Моргунова, «намерение совершить действия во вред другому лицу с необходимостью  включает в себя  знание этим лицом незаконности своих действий, так же как и о незаконности наступивших последствий. Вот это знание и будет означать недобросовестность данного участника гражданского оборота»33

В практике бывают ситуации, когда истец может представить необходимые доказательства, являющиеся достаточными для признания ответчика недобросовестным приобретателем.

Решением суда отказано в удовлетворении виндикационного иска лица, считавшего себя собственником недвижимого имущества. Суд исходил из того, что хотя ответчик приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя, он стал собственником спорного имущества в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции решение отменил, исковые требования удовлетворил ввиду следующего.Как следовало из материалов дела, ответчик знал о том, что покупает недвижимое имущество на следующий день после того, как оно приобретено продавцом и зарегистрировано за ним. Истец также представил доказательства того, что имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной. При таких обстоятельствах ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был усомниться в праве продавца на спорное имущество и предпринять дополнительную проверку юридической судьбы вещи. Поэтому суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ответчик должен был знать о приобретении имущества у лица, которое не имело права его отчуждать34.

Позиция о презумпции недобросовестности при рассмотрении виндикационных исков нашла подтверждение и в современной правоприменительной практике. В абз. 3 п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится следующее разъяснение: «добросовестный приобретатель, претендующий в соответствии с условиями ст. 302 ГК РФ на отклонение виндикационного иска, должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение»35 В литературе отмечается, что это положение совершенно бесспорно свидетельствует об установлении презумпции недобросовестности, а это, в свою очередь, выглядит противоречием закону. Но с точки зрения ВАС РФ это связано с последовательным проведением общего процессуального правила о распределении обязанности доказывания. Ссылка на положения ст. 302 ГК РФ используется по инициативе ответчика, доказывающего свое право собственности, как один из способов опровержения доводов истца. Нормы ст. 302 ГК РФ являются не исключением из ст. 301 ГК РФ, а ее развитием. Только при таком подходе можно говорить, что требование к приобретателю привести доказательства своей добросовестности является банальным проявлением общего процессуального правила о распределении бремени доказывания. Итак, презумпция имеет, прежде всего, процессуальное значение. Ее материальная сторона проявляется в том, что именно гражданское право определяет процессуальный интерес, исходя из которого стороны вынуждены строить систему своих доказательств.

Сложно решаемой проблемой правоприменительной практики является соотношение иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки и виндикационного иска.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Статья 302 ГК РФ как раз и предусматривает именно такие «иные последствия», влекущие, в частности, возникновение права собственности на спорное имущество у добросовестного возмездного приобретателя, вследствие чего такое имущество не подлежит истребованию ни посредством виндикационного иска, ни каким-либо иным образом.

Тем не менее, понимая, что правила ст. 302 ГК РФ препятствуют истребованию вещи от добросовестного приобретателя, собственник часто избирает другой способ судебной защиты – заявляет иск о признании недействительными сделок с участием приобретателей, стремясь возвратить вещь в порядке реституции. Однако в п.п. 3, 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2001г. №6 – П, указано следующее. «Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166-181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301-302). Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано»36. Данной точки зрения придерживается и судебно-арбитражная практика.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества заключённого между предпринимателем и ООО, который является ничтожной сделкой. В обоснование иска конкурсным управляющим указано, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку в момент отчуждения недвижимого имущества оно находилось под арестом.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки отказано. Суд отметил, что, несмотря на недействительность сделки, требование о возврате имущества в данном случае удовлетворено быть не может, поскольку ответчик доказал возмездность и добросовестность приобретения (пункт 1 статьи 302 ГК РФ.)

Суд кассационной инстанции постановление апелляционного суда отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции, ввиду того, что в постановлении от 21.04.2003 № 6-П Конституционный Суд Российской Федерации, определяя последствия продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение, указал, что «поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)».

В рассматриваемом же деле имущество приобреталось непосредственно у собственника, а не у лица, не являвшегося таковым, поэтому суд первой инстанции правомерно применил норму пункта 2 статьи 167 ГК РФ.37

При избрании утратившим владение собственником ненадлежащего иска о реституции арбитражные суды вынуждены принимать исковые заявления такого содержания, однако по рекомендации ВАС РФ они обязаны руководствоваться в полном объеме правилами  разрешения виндикационного иска, тем более что диспозиция нормы, содержащейся в ст. 302 ГК РФ, имеет составной частью указание на недействительность сделки приобретения имущества от лица, не имеющего права его отчуждать.

Доказательственная сложность по спорам, требующим одновременно оценивать недействительность сделки и условия виндикации, связана, прежде всего, с оценкой выбытия имущества из владения собственника по его воле или помимо, вопреки его воле. Если передача вещи во владение другого лица осуществлена по ничтожной сделке (например, с нарушением законодательства о приватизации, об акционерных обществах, о страховании, о недееспособности  и т.д.), то имущество может быть возвращено собственнику по правилам только реституции (ст. 167 ГК РФ) при условии, что оно фактически находится во владении участника недействительной сделки.

Напротив, если лицо, получившее имущество, в свою очередь, успеет передать его по договору или иному законному основанию в пользу добросовестного приобретателя, то правильным способом защиты против чужого незаконного владения может быть виндикационный иск. В приведенном примере собственник лишается возможности получить вещь в натуре, если она была продана коммерческой организации другому юридическому лицу. Выбытие имущества из владения произошло в результате волевых, осознаваемых действий, хотя и по ничтожной сделке.

Унитарное предприятие внесло в уставный капитал ООО здание. ООО продало здание акционерному обществу. Собственник в лице государственного комитета по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском об истребовании здания из незаконного владения АО, т.к. внесение имущества в уставный капитал являлся ничтожной сделкой.

Арбитражный суд признал ответчика добросовестным приобретателем, который не мог знать о недействительности сделки по оплате уставного капитала. Здание зарегистрировано на имя ответчика. При таких обстоятельствах иск был отклонен.38

Однако в практике может возникнуть ситуация, когда приобретатель имущества продаёт его другому лицу, за которым впоследствии регистрируется право собственности. Вместе с тем, владение объектом ему не передавалось, а сделка между продавцом и первым покупателем была признана недействительной. «С одной стороны, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» акт приема-передачи не требуется для изменения регистрационной записи в ЕГРП. Отсюда иногда делается вывод, что для перехода права на недвижимое имущество достаточно договора купли-продажи и изменения записи в ЕГРП. С другой стороны, из положений ст. 556 ГК РФ, которая была принята до Закона о регистрации, следует необходимость передачи как элемента сложного состава возникновения права на недвижимость»39.

В данной ситуации Суд не признал такое лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости.

При рассмотрении спора о праве собственности на здание предприниматель, обосновывая отсутствие этого права у организации, указал следующее. Между ним и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи спорного объекта. Право собственности зарегистрировано за акционерным обществом. На основании договора мены, заключенного между акционерным обществом и организацией, право собственности на объект зарегистрировано за последней.

Впоследствии вступившим в законную силу решением суда договор купли-продажи между предпринимателем и акционерным обществом признан недействительным (ничтожным). Из этого обстоятельства истец сделал вывод, что и организация приобрела имущество по ничтожной сделке, право собственности у нее не возникло, поэтому соответствующая запись в ЕГРП не соответствует действительности.

Возражая против доводов предпринимателя, организация  утверждала, что является добросовестным приобретателем (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) спорного имущества, основания для его истребования, предусмотренные пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, отсутствуют, и с момента государственной регистрации права собственности она стал собственником этого объекта (абзац 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ).