Право на недвижимое имущество

Суть первой точки зрения в следующем. «Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, поэтому право собственности покупателя на объект недвижимости по признанному недействительным в судебном порядке договору купли-продажи прекращается с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности».71

Однако более верной представляется иная позиция. Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Следовательно, право собственности покупателя на спорный объект недвижимости прекращается с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой.

Как указывает С.П. Гришаев «Нельзя не обратить внимания на некоторую неточность утверждения о том, что регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость»72. Таким доказательством может быть и судебное решение.  Таким образом, если суд признал за истцом право собственности на недвижимость, это означает, что истец обладает этим правом, а ответчик нет, несмотря на то, что данное право зарегистрировано за ним.

Нередко возникает ситуация, при которой собственник может и не утратить владение недвижимостью, но право собственности на данное имущество без должных оснований может быть зарегистрировано за другим лицом. В данном случае лицо, в отношении которого проведена регистрация,  не может получить защиту, опираясь на ст. 302 ГК, так как оно не является владельцем вещи. Если регистрация проведена в отсутствие необходимых элементов основания прекращения права у прежнего правообладателя и приобретения права иным лицом, собственник, не утративший владения, может использовать такой способ защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения его права, посредством погашения в реестре регистрационной записи относительно права иного лица, то есть, по сути, оспорить зарегистрированное право собственности. Удовлетворение такого иска приведёт к устранению видимости обладания правом лицом, не имеющим к тому должных оснований. По мнению О.Г. Ломидзе «иск владеющего собственника о восстановлении положения, существовавшего до нарушения его права (восстановлении записи в реестре относительно права собственника и погашение записи о титуле иного лица) по своей сути является негаторным».73  Данная точка зрения является спорной.

Необходимо также сказать о правилах, касающихся срока исковой давности, которые распространяются на требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимость. «Срок исковой давности по такому требованию определен в статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет три года». 74

Юридически неверные иски о защите права собственности  

В арбитражные суды довольно часто поступают юридически неверные иски о защите права собственности. Среди них можно назвать такие, как иски о признании недействительной государственной регистрации, иски об оспаривании свидетельства государственной регистрации прав на недвижимое имущество и иные, могу подаваться также заявления об установлении факта принадлежности имущества на праве собственности, подменяющие исковые заявления о признании права собственности. Данные иски и заявления об установлении юридических фактов судам следует оставлять без рассмотрения.

В судебной практике часто встречаются иски о признании недействительной государственной регистрации, которые удовлетворяются решениями арбитражных судов или по которым выносятся решения об отказе в их удовлетворении.

Суды, признавая подведомственность им споров о недействительности государственной регистрации, исходят из того определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое содержится в законе о регистрации. В соответствии с п.1 ст.2 Закона о регистрации, государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничение (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Виду того, что Закон о регистрации определяется государственную регистрацию как «акт признания и подтверждения государством», который совершается государственным органом, суды стали рассматривать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество как разновидность ненормативных актов государственных органов.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина и юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным, нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Соответственно, иски о признании недействительной государственной регистрации рассматривались арбитражными судами как разновидность исков о признании недействительными ненормативных актов государственных органов, которые не соответствуют законам и иным нормативно-правовым актам и нарушающих права и законные интересы организаций и граждан.

«Однако, оценивая предмет подобного рода исковых требований, нужно признать, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество как акт государственного органа по своему содержанию, форме и правовому значению отличается от ненормативных актов государственных органов»75. 

На эти особенности правовой сущности государственной регистрации прав обращается внимание в определении Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 №132-О: «Государственная регистрация договора… равно как и государственная регистрация права… производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор… как основание возникновения, изменении и прекращения права… вторгаться в содержание договора»76. Далее в определении сказано, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить  со стороны государства юридическую силу  соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаёт гарантии надлежащего выполнении сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не может рассматриваться  как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Не имея, с одной стороны, самостоятельного правоустанавливающего характера, но, являясь, с другой стороны, условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица на недвижимое имущество, акт государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться в отрыве от того права или той сделки, которые были зарегистрированы учреждением юстиции, и не имеет того самостоятельного юридического значения, которое имеют ненормативные акты государственных органов.

Можно отметить, что ГК РФ и Закон о регистрации не предусматривают возможности оспаривания государственной регистрации. В судебном порядке могут быть оспорены отказ в государственной регистрации или уклонение от неё, а также само зарегистрированное право.

«Акт регистрации прав на недвижимость – это особый юридический факт; его можно назвать актом легализующего характера, который выполняет также учётно-контрольные функции. Именно благодаря системе регистрации прав  на недвижимость учтёнными становятся все вещные  и некоторые обязательственные права на существующие объекты недвижимости, что позволяет государству контролировать их оборот»77.

В отличие от ненормативных актов государственных органов акт государственной регистрации не может быть отменён или изменён учреждением юстиции, которое его издало. Исправление даже простой технической ошибки может быть произведено только в случае, если нет основания полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц. В противном случае такие исправления производятся по решению суда.

Поэтому оспаривание в судебном порядке действительности государственной регистрации фактически означает оспаривание самого зарегистрированного права на недвижимое имущество. Происходящая при этом подмена одного искового требования (иска об оспаривании права), ответчиком по которому должно являться лицо, чьё право оспаривается, другим требованием (иском о признании недействительной государственной регистрации), предъявляемым к учреждению юстиции представляется недопустимой.

Постановлением Президиума ВАС РФ решение суда первой инстанции, постановление апелляционной инстанции и постановление суда кассационной инстанции были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям, так как  в соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права.78

 «Подмена иска об оспаривании зарегистрированного права иском об оспаривании действительности государственной регистрации этого права не только приводит к тому, что судебное разбирательство из одной материально правовой плоскости переходит в другую, но и порождает вследствие этого ряд процессуальных коллизий»79.

Суд, разрешая спор к учреждению юстиции о признании недействительной государственной регистрации  права на объект недвижимого имущества, и будучи ограничен рамками предмета иска и его основания, не может и не должен рассматривать вопрос о самом зарегистрированном праве. В случае принятия судом решения об удовлетворении такого иска оно согласно части 7 ст. 201 АПК РФ подлежит немедленному исполнению, если иной срок не указан судом. Исполнить его учреждение юстиции может только путём аннулирования соответствующей записи в ЕГРП, что означало лишение лица права, которое было зарегистрировано за ним согласно данной записи. Однако поскольку спор о праве не был разрешён судом, решение о недействительности государственной регистрации не должно исполняться учреждением юстиции. Привлечение лица, обладающего зарегистрированным правом, к рассмотрению иска о признании недействительным акта государственной регистрации либо предъявление к нему в последующем иска об оспаривании зарегистрированного права, не позволяет решить эту проблему. Предъявление заинтересованным лицом двух самостоятельных требований (в рамках одного или разных процессов) – к учреждению юстиции об обжаловании действительности государственной регистрации и к лицу, чьё зарегистрированное право оспаривается, может также привести к возникновению процессуальных проблем, связанных с тем, что эти дела будут рассматривать  арбитражными судами по разным правилам: заявление об оспаривании акта государственной регистрации – по правилам рассмотрения дел, возникающих из административных правоотношений (гл. 24 АПК РФ), иски об оспаривании прав на недвижимое имущество – по общим правилам искового производства. Различия между этими правилами весьма существенные. Они касаются сроков, в течение которых соответствующие требования могут быть предъявлены в суд; момента, с которого решение суда подлежит исполнению, распределения бремени доказывания и т.д. Кроме того, эти дела могут рассматриваться в разное время разными арбитражными судами, поэтому нельзя исключать ситуации, что один из исков может быть удовлетворён, а другой – нет.

Если иск предъявлен к лицу, являющемуся ненадлежащим ответчиком, суд может заменить такого ответчика и таким образом юридически неверный иск об оспаривании государственной регистрации, предъявленный к органу, осуществляющему государственную регистрацию трансформируется в иск об оспаривании права собственности, предъявленный к лицу, за которым это право, как полагает истец не должно быть зарегистрировано.

Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании недействительной государственной регистрации права собственности акционерного общества на сооружение, полагая, что спорное имущество является муниципальной собственностью.Судом первой инстанции произведена замена ответчика – регистрирующего органа – на акционерное общество.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен в связи с отсутствием оснований для возникновения у ответчика права собственности на спорное имущество.Суд кассационной инстанции оставил судебный акт без изменения80.

Таким образом, если иск об оспаривании зарегистрированного права  представляет собой абсолютно необходимый и достаточный способ защиты заинтересованным лицом  своих имущественных интересов, то заявление об оспаривании государственной регистрации такой защиты не обеспечивает. Более того, иск об оспаривании акта государственной регистрации является  юридически неверным иском о защите права собственности.

Помимо иска об оспаривании государственной регистрации права на недвижимое имущество юридически неверным также представляется иск об оспаривании свидетельства государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Тем более что такие свидетельства носят вторичный, производный характер по отношению к самой государственной регистрации  прав (записи в ЕГРП). В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, обязан по ходатайству правообладателя  удостоверить произведённую регистрацию путём  выдачи документа о зарегистрированном праве либо совершением надписи на документе, предоставленном для регистрации. Согласно п. 1 ст. 14 Закона о регистрации произведённая государственная регистрация  возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Таким образом, свидетельство о государственной регистрации  является лишь доказательством факта совершения регистрации. Самостоятельного юридического значения  свидетельство о государственной регистрации не имеет. «По своей природе свидетельство о регистрации сродни выписке из реестра  акционеров общества, которая не является основанием возникновения права, а лишь подтверждает уже возникшее право акционера на акции».81