Право на недвижимое имущество

Следует согласиться с позицией Президиума ВАС РФ, заключающейся в том, что спорить о праве собственности допустимо только с собственником. Истец также должен объяснить, по какой причине он не требует передачи ему имущества, и не  обосновывает  тем самым  свой интерес, а значит и право на иск, но одновременно  добивается признания права  собственности на имущество, может возникнуть предположение, что истец намерен завладеть имуществом в обход законных процедур, поэтому  в подобных ситуациях необходимо обсуждать интерес истца во владении имуществом и проявлять осмотрительность при вынесении решения в пользу истца.

«Если суду не представлено убедительного обоснования того, что истец в данном случае удовлетворяется одним только правом собственности (например, спор идёт о принадлежности залога, причём залогодержатель намерен продать залог как собственную вещь или как вещь третьего лица – в этом случае достаточно признания права собственности залогодателя, без истребования вещи), то в иске следует отказать в связи с отсутствием права на иск»64.

Однако в настоящее время есть и иное, более формальное обоснование. Если в силу п.2 ст. 223 ГК ответчик признаётся собственником с момента регистрации за ним права собственности и лишается этого права  лишь в том случае, когда объект недвижимости может быть истребован у него в порядке ст. 302 ГК, стало быть, остаётся только один иск для лица, утратившего объект недвижимости, право на который зарегистрировано за ответчиком: это иск об истребовании этого объекта в порядке ст. 301-302 ГК. Таким образом, в данном случае недопустимо заявлять только один иск о признании права собственности, так как неизвестно, может ли объект быть истребован из владения ответчика и по этой причине нельзя лишать ответчика зарегистрированного за ним права собственности. Проблема в данном случае заключается ещё и в том, что в рамках спора о признании права собственности суд не может квалифицировать владение объектом с точки зрения добросовестности.

«Итак, после принятия поправки в п.2 ст. 223 ГК формально не возможно оспаривать право собственности на объект недвижимости, зарегистрированный за ответчиком иначе как посредством виндикационного иска»65

Суд также не может аннулировать регистрацию по собственной инициативе при обнаружении ничтожности сделки, поскольку такое последствие недействительности сделки не указано в законе и суд не может применить его по своей инициативе, пользуясь нормой ст. 166 ГК, даже в публичном интересе. Однако здесь может возникнуть определённая сложность. Оспаривание права другого лица по ст. 12 ГК возможно только в одной форме – посредством иска о признании этого права за собой. Более верной всё же следует считать позицию, которую занимают  суды при заявлении исков об оспаривании права. Данный вывод можно сделать исходя из содержания п. 2 ст. 2 Закона о регистрации, в котором указано, что право может быть оспорено. Тем самым признаётся, что оспариваемое право существует, поэтому заявлять иск о его отсутствии представляется юридически неверным.

 Оспаривание государственной регистрации права собственности

Вещные права на недвижимое имущество, некоторые ограничения этих прав и некоторые сделки с недвижимостью по российскому законодательству подлежат государственной регистрации. Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Тем самым закон допускает использование в качестве способа защиты права собственности предъявление иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимость.

Защита нарушенного права должна осуществляться одним из способов, перечисленных в ст. 12 ГК РФ. В юридической литературе возможность защиты нарушенного права собственника посредством признания недействительным права, зарегистрированного за другим лицом, обосновывается, в частности, со ссылкой на положение п.1 ст.2 Закона о регистрации. В соответствии с данной нормой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Ряд авторов приходит к выводу о перспективности исков о признании недействительным зарегистрированного права, так как ст.2 Закона о регистрации устанавливает ещё один способ защиты нарушенного права. Один из аргументов – употребление слова «оспорить» часто в том же значении, что и «признать недействительным».

В то же время, как указывает О.Г. Ломидзе «формулировка «может быть оспорено только в судебном порядке» не является новым способом защиты права. Она указывает на форму защиты, но не на конкретный способ. Опровергать презумпцию правообладания лица, чьё право собственности зарегистрировано в реестре, следует с использованием установленных способов защиты права: виндикации, признания права собственности, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий её недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, восстановления положения, существовавшего до нарушения права»66.

Применение в словосочетании «недействительное право» термина «право» предполагает наличие некого явления, имеющую общую с субъективным правом сущность,  получающую отрицательную оценку правопорядка. Однако государственная регистрация при отсутствии права не способна сама по себе породить ни субъективного права, ни какого-либо явления со схожей с субъективным правом правовой природой. Субъект либо обладает правом, либо нет. В случае, если отчуждение незаконно, право прежнего собственника не прекратилось, право приобретателя не возникло. Регистрационная запись в реестре относительно такого собственника – всего лишь видимость права при его действительном отсутствии. Признание права недействительным в такой ситуации тождественно признанию несуществования права. Тем не менее, судебная практика идёт по пути признания надлежащим способом защиты предъявления иска о признании зарегистрированного права недействительным.

Как считает О.Г. Ломидзе, «для того, чтобы констатировать отсутствие права у лица, в отношении которого внесена в реестр запись, необходимо оценить основание регистрации. Если таким основанием послужил договор с собственником – собственник должен добиться признания его недействительным или констатации его ничтожности. Если таким основанием послужил договор, заключённый с неуправомоченным лицом, надлежащим способом защиты для утратившего владение собственника является виндикационный иск. Удовлетворяя виндикационный иск либо иск о признании сделки, направленной на отчуждение недвижимости и заключённой самом собственником, недействительной, либо иск о признании права собственности истца, суд, тем самым признаёт отсутствие права у ответчика, что делает излишним постановку вопроса о признании права несуществующим»67. Также неверной является формулировка «оспорить  государственную регистрацию права собственности», так как оспаривать необходимо не регистрацию а зарегистрированное право.

Между тем в практике широкое распространение получили иски о признании недействительной государственной регистрации. Это связано, прежде всего, с поиском истцом наиболее эффективного способа защиты нарушенного права.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, применении последствий недействительности сделки и признании недействительной государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью на спорное здание.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи признан недействительным в связи с нарушением порядка совершения сделок с заинтересованностью, суд применил последствия недействительности сделки в виде возврата здания. В удовлетворении требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности отказано. Суд указал, что признание сделки недействительной является самостоятельным основанием для внесения изменений в реестр.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения на основании следующего.Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное правона недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Иск о признании сделки недействительной относится к способам оспаривания зарегистрированного права. Признание сделки недействительной и применение судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества является основанием для погашения регистрирующим органом записи в реестре о переходе права, произведенной на основании недействительной сделки. В этом случае предъявление самостоятельного требования о признании недействительной государственной регистрации права для погашения записи необязательно. Но заявленное в настоящем деле требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности по существу направлено на применение последствий недействительности сделки. Поэтому суд апелляционной инстанции рассмотрел и удовлетворил это требование68.

Защита нарушенного права на недвижимость, когда нарушение сопровождается внесением записей в ЕГРП, во всех случаях требует погашения в реестре регистрационной записи о праве иного субъекта. Но  Закон о регистрации не даёт чёткой регламентации действий регистрирующего органа. Он содержит положение, согласно которому права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, момент возникновения права определяется решением суда, государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (п.1 ст. 28). Если суд будет рассматривать иск о признании сделки недействительной и констатации её ничтожности (если имущество при этом уже было отчуждено), он  признает не наличие права собственности у одного из контрагентов, а отсутствие сделки. В  качестве общего последствия передачи предоставления по недействительной сделке п.2 ст. 167 ГК РФ называет возврат каждой из её сторон  всё полученное по сделке своему контрагенту, т.е. реституцию. По мнению О.Г. Ломидзе разрешая вопрос о реституции, суд, тем самым  разрешает вопрос и относительно записей в реестре. Это означает, что, применяя реституцию, при признании недействительности сделки, направленной на  отчуждение  недвижимости, суд должен принять решение относительно фактического возврата полученного сторонами, а также  относительно погашения в реестре записей  о праве несостоявшегося приобретателя, восстановления записей относительно несостоявшегося отчуждателя, если такие записи уже были внесены в реестр.

Существует мнение, что иск о признании недействительным зарегистрированного на имя другого лица права собственности является самостоятельным способом защиты права собственности, поэтому он может быть предъявлен в арбитражный суд при уклонении покупателя или регистрирующего органа от восстановления государственной регистрации права собственности продавца. В обосновании данной позиции её сторонники приводят следующие аргументы. В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Однако законом специально не закреплено правило о недействительности государственной регистрации права собственности как общего последствия признания договора недействительным. Следовательно, решение арбитражного суда о недействительности, к примеру, договора продажи недвижимости не может быть исполнено путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи аннулировании  регистрационной записи о праве собственности покупателя и  восстановлении права собственности продавца. «Для аннулирования регистрационной записи о праве собственности заинтересованное лицо должно предъявить в арбитражный суд иск о применении последствий недействительности сделки, который по своей сути является иском о признании недействительным зарегистрированного права, после удовлетворения которого регистрирующий орган обязан исключить из реестра запись о государственной регистрации права собственности ответчика».69

Но более верной представляется следующая позиция. Решение арбитражного суда о признании недействительным договора продажи недвижимости, на основании которого осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на вещь к покупателю, обязывает регистрирующий орган осуществить действия по восстановлению государственной регистрации права собственности продавца.

Так, в силу статьи 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. В случае если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

Иск об оспаривании зарегистрированного права собственности сводится к тому же предмету о недействительности договора, на основании которого было зарегистрировано право. Поэтому последующий иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности становится беспредметным, его самостоятельное рассмотрение арбитражным судом не требуется, и производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 2 статьи 150 АПК РФ, поскольку имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

Собственник, направивший решение арбитражного суда в регистрирующий орган для восстановления государственной регистрации права собственности, вправе оспорить в судебном порядке отказ в осуществлении такой государственной регистрации.

Таким образом, недействительность государственной регистрации  права собственности относится к последствиям недействительности сделки. Последующий иск об оспаривании  зарегистрированного права собственности не подлежит рассмотрению арбитражным судом по существу. Слова «на общих основаниях» и «не вправе отказать», содержащиеся в ст. 28 Закона о регистрации  являются ключевыми для понимания того значения, какое имеет судебное решение  об установлении или признании вещного права  на объект недвижимости для государственной регистрации этих прав. «С одной стороны  судебный акт, ступивший в законную силу,  является обязательным для учреждения юстиции и оно не вправе отказать в регистрации при наличии судебного акта. С другой стороны, даже наличие судебного акта не освобождает ни лицо, за которым суд признал права на недвижимое имущество, ни учреждение юстиции, ни другие государственные органы от соблюдения установленного законом порядка государственной регистрации»70. Процесс регистрации подчинён общим правилам при наличии любого правоустанавливающего документа и решение суда не может изменить его.