Право на недвижимое имущество

Предприниматель с позицией организации не согласился, считая неприменимыми в данном случае нормы пункта 1 статьи 302 ГК РФ и абзаца 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ. По мнению предпринимателя, названные правила в определенных случаях дают защиту добросовестному приобретателю ¾ лицу, которое не знало и не должно было знать, что приобрело имущество у лица, не имевшего права его отчуждать. Причем добросовестность приобретателя должна быть налицо как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, до передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не может быть признано добросовестным приобретателем имущества (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Предприниматель представил в суд доказательства в подтверждение того обстоятельства, что спорный объект недвижимости из его владения не выбывал, во исполнение первого договора не передавался и, следовательно, не мог быть передан организации во исполнение договора мены.

Суд поддержал доводы предпринимателя.40

Иски об устранении препятствий в пользовании зданием, строением, помещением при осуществлении предпринимательской деятельности

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

С помощью негаторного иска возможна защита права собственности, когда собственник незаконно ограничивается в возможности осуществления не только правомочия пользования, но и правомочия распоряжения (к ним относятся иски об исключении имущества из описи). «Правовая конструкция негаторного иска была разработана еще римским правом и воспринята практически всеми правовыми системами континентальной традиции».41

В российском праве негаторный иск является классическим способом защиты права собственности, им воспринята итальянская характеристика этого требования как «защиты спокойного осуществления субъективного имущественного права, имея в виду, что нарушения не связаны с лишением владения, само право не оспаривается, нарушитель вторгся в сферу свободного пользования и распоряжения собственником своим имуществом».42 «В основном негаторные иски  применяются при рассмотрении споров между собственниками индивидуальных строений, расположенных на смежных земельных участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, определённых видов споров об освобождении имущества  от ареста (исключении из описи). Такие иски служат основным способом защиты собственника от действий владельца сервитута»43.

Негаторный иск имеет вещно-правовую природу и может быть заявлен только в защиту пользования или распоряжения индивидуально-определенной вещью, которая реально, фактически существует. В случае гибели или существенного повреждения имущества, иного его отсутствия такой иск исключается.

Ссылаясь на ст. 304 ГК РФ, истец предъявил в суд иск об устранении препятствий в пользовании торговым складом, который планируется построить через два года, но на него имеется проектно-сметная документация, оформлен отвод земли и имеется разрешение на строительство.Одной из причин отказа в иске стал вывод суда о том, что по смыслу ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать защиты права собственности, если вещь создана и индивидуально определена. Предложения истца о возможности повреждения в будущем несозданного объекта бездоказательны. Отсутствие вещи означает отсутствие права на защиту собственности.44

Негаторные иски относятся наукой гражданского права к абсолютным искам, позволяющим требовать устранения нарушения права собственности от всех без исключения третьих посторонних лиц. Нарушители не имеют каких-либо законных прав в отношении имущества и не связаны с собственником договорными обязательствами.

Во всех случаях данный иск иск представляет собой внедоговорное требование собственника к лицу, нарушающему право собственности. Негаторный иск предъявляется, когда собственник и третье лицо не состоят между собой в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи, и когда совершенное правонарушение не привело к прекращению субъективного права собственности.

Негаторный иск не имеет столь жёсткой конкуренции с договорным иском как виндикационное требование. «По крайней мере, как действующее законодательство, так  и руководящая практика ВАС не содержат положений, исключающих возможность предъявления негаторных требований к собственнику лицом, владеющим его имуществом на основании договора.  Тем не менее более правильным в случае нарушения владения имуществом контрагентом по договору выглядит защита нарушенного права при помощи негаторного иска»45.

Для негаторного иска не имеет значения, когда началось нарушение права собственности или законного владения, важно доказать, что препятствия в его осуществлении сохраняются на момент предъявления и рассмотрения иска.

Негаторный иск по защите пользования своим имуществом избирается собственником, если имеются препятствия к пользованию: невозможно эффективно и по своему усмотрению, своевременно использовать вещь.

ЗАО "Коммунальный сервис" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОАО "МТЗ "Рубин" о запрещении ответчику совершать действия, создающие препятствие истцу в пользовании зданием, обязать ответчика не препятствовать проходу и проезду к зданию и обязать снести часть забора, препятствующего проходу и проезду к зданию.

Как установлено судами, из актов обследования территории следует, что проезд к зданию истца возможен только через проходную ответчика, который неоднократно не пропустил автомашины, следующие для разгрузки к истцу, а также установил забор, обозначенный на ситуационном плане .

Решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен, поскольку судами установлено нарушение права собственности истца на означенное здание, выражающееся в препятствовании ответчиком пользоваться истцу принадлежащей последнему собственностью.46

Правомочие собственника по распоряжению имуществом выражается в возможности совершать с ним различные гражданско-правовые сделки, определяя юридическую судьбу вещи. Применительно к нарушению этого правомочия собственником может быть избран для защиты соответствующий вид негаторного иска. Если нарушение права собственности состоит в наложении ареста на имущество (запрещении распоряжаться им), то иск об освобождении имущества от ареста по своей материальной природе следует отнести к негаторному.

В соответствии с изложенными характеристиками негаторный иск возможно определить как внедоговорное требование собственника об устранении препятствий по пользованию и распоряжению своим имуществом, если нарушения не связаны с лишением владения.

Характер и содержание угрозы как основания для применения негаторного иска определены в российском законодательстве весьма неконкретно, поэтому вполне допустимо руководствоваться критериями «возможности» и «вероятности». То есть следует исходить из того, что  одной возможности нарушительных действий недостаточно для обоснования иска о воспрещении, необходима их вероятность, основанная на фактах. Обстоятельства должны быть таковы, чтобы из них без дальнейшего доказывания со стороны истца обнаруживалась достаточная вероятность.

Таким образом, необходимость в использовании негаторного иска возникает в случае нарушения права собственности или угрозы нарушения. Под негаторное правонарушение может в принципе попадать широкий спектр деяний субъекта-нарушителя, не вытекающий из имеющейся между конфликтующими сторонами сделки, который приводит к возникновению помех, препятствий в пользовании и обладании собственником своей вещью.

Как указывает А.В. Люшня, «в науке было высказано мнение о том, что правонарушением, вызывающим необходимость применения негаторного иска, зачастую является злоупотребление правом. С этим, конечно, можно согласиться, но только в той части, в которой злоупотребление правом рассматривается не как основная или тем более единственная причина. Злоупотребление правом осуществляется с умыслом, однако для удовлетворения негаторного требования вина нарушителя не имеет значения. Следовательно, злоупотребление правом является лишь одним из поводов для обращения к защитным возможностям этого иска»47.

Согласно ст. 208 ГК РФ на негаторные иски не распространяются сроки исковой давности. Это обусловлено длящимся характером противоправного поведения ответчика и необходимостью предоставления истцу возможности его оперативного устранения с учетом того, что «сохранение вещи во владении истца в большинстве случаев не дает возможности объективно определить степень интенсивности противоправного вмешательства в его сферу в тот момент времени, когда с точки зрения общепринятых разумных критериев поведения участников гражданского оборота собственнику следовало прибегнуть к исковой защите своего нарушенного права».48

«При этом нарушение правомочий пользования или распоряжения никоим образом не деформирует само право собственности; собственник не перестает оставаться его носителем. Соответственно и правила о сроках исковой давности не могут прерывать право обратиться в суд с требованием об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения».49

Истцом по негаторному иску может быть владеющий вещью собственник (ст. 304 ГК РФ). Право собственности должно быть подтверждено письменными доказательствами.

К.И. Скловский отмечает, что «помещение формулы негаторного иска в отдельную статью ГК привело к впечатлению, что этот иск может применяться  как в случае, когда владение осталось у собственника (истца), так и в тех случаях, когда владельцем имущества является ответчик. На самом деле это впечатление, конечно, ошибочно. Об этом приходится говорить, так как довольно часто в судебной практике, да и в юридической литературе, можно встретить попытки применить  правила ст. 304 ГК к спорам между невладеющим собственником и владеющим несобственником»50. Посредством негаторного иска нельзя добиваться выселения нарушителя из объекта недвижимости, принадлежащего истцу, так как иск о выселении является иском виндикационным и регулируется нормой ст. 301 ГК.

В практике иногда возникает вопрос о том, имеет ли право добросовестный приобретатель недвижимости, признанный таковым решением суда об отказе к нему в виндикационном иске, на защиту своего владения против третьих лиц путем предъявления негаторного иска, в том числе и против собственника имущества? По мнению Научно-консультативного совета Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа, «добросовестный приобретатель в данных обстоятельствах имеет право предъявить такой иск на основании ст. 305 ГК РФ.  Так как до регистрации его права собственности, он является титульным владельцем вещи»51.   Ответчиком по негаторному иску может быть только лицо, нарушение которым права собственности не прекратилось ко дню вынесения решения по спору.

ОАО в рамках негаторного иска потребовало от унитарного предприятия восстановить входную дверь в левой части здания. Такое нарушение препятствовало сложившемуся пользованию нежилыми помещениями.При рассмотрении спора суд установил, что дверь была замурована не ответчиком, а индивидуальным предпринимателем, отгородившим арендованное им помещение.Кроме того, в суд были представлены документы о начале работ по установке нового дверного проема.При таких обстоятельствах арбитражный суд отказал в удовлетворении иска52.

Предметом негаторного иска является требование истца об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения, к третьим лицам, создающим своим противоправным действием или бездействием препятствия собственнику или титульному владельцу в осуществлении правомочия пользования. Предъявляя негаторный иск, собственник или титульный владелец добиваются прекращения подобных действий, а также устранения нарушителем своими силами и средствами созданных им помех.

Основанием негаторного иска служат обстоятельства, обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом, а также подтверждающие, что поведение третьего лица создает препятствия в осуществлении этих правомочий.

Предмет доказывания по негаторным требованиям образуют юридические факты, которые необходимы для разрешения спора о нарушении права собственности, не связанного с лишением владения.

К сожалению, принимаемые по негаторным искам решения судов также иногда ограничиваются общим указанием: «обязать акционерное общество устранить препятствия в пользовании профессионально-техническим училищем имущественным комплексом».53

Так, отменяя и передавая дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, ФАС Московского округа в своем постановлении указал, что кроме прочих оснований к отмене решения и направления дела на новое рассмотрение, суду первой инстанции необходимо уточнить и конкретизировать в решении, что следует понимать под «препятствиями», которые нельзя чинить истцу в случае удовлетворения его исковых требований, в частности, является ли таким препятствием установка ответчиком шлагбаума с выставлением поста охраны у места проезда на свою территорию и вправе ли он ее огораживать.54

Между тем, каждое исковое требование должно быть конкретным, определенным и исполнимым.

Если негаторный иск направлен на защиту права собственности, то в нем должны быть точно и ясно сформулированы действия, которые ответчик обязан совершить для устранения препятствий в пользовании имуществом.