Отдельные виды доверительного управления имуществом

Доверительное управление земельным участком (правом землепользования) может возникнуть на основании сделки, решения суда или административного акта. Наиболее распространенным видом сделки является договор доверительного управления земельным участком (правом землепользования). В то же время возможно учреждение доверительного управления по завещанию. Это вытекает из п.2 ст.40 Земельного кодекса, в соответствии с которым "в случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежит на праве долгосрочного временного землепользования, право землепользования наследуется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Если договором временного землепользования не предусмотрено иное, в таком же порядке наследуется и право временного краткосрочного землепользования". Право на завещание земельного участка для собственника земельного участков вытекает из ст.25 Земельного кодекса. В этих случаях доверительное управление возникает, если завещатель-землевладелец назначил в завещании исполнителя завещания - доверительного управляющего.

Доверительное управление земельным участком (правом землепользования) может возникнуть по решению суда при банкротстве, установлении опеки над имуществом недееспособного, безвестно отсутствующего или объявленного умершим гражданина и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Например, при банкротстве частного предприятия право собственности на земельный участок, находящийся под производственным зданием, может перейти наряду с иным имуществом в управление доверительному управляющему.

Доверительное управление земельным участком (правом землепользования) может возникнуть на основании административного акта при установлении опеки над имуществом несовершеннолетнего, умершего, поступлении предпринимателя на государственную службу и в других случаях, " предусмотренных законодательными актами. В этих случаях доверительными управляющими будут скорее всего государственные служащие, для которых данная работа является основной функцией.

В то же время следует иметь в виду, что фермер, переходящий на государственную службу, должен передать свое право постоянного землепользования в доверительное управление постороннему лицу только если он занимается личным индивидуальным предпринимательством, то есть без помощников, либо совместным индивидуальным предпринимательством в форме простого товарищества. Кто может осуществлять доверительное управление имуществом? По нашему мнению, в отношении земель сельскохозяйственного назначения это должны быть люди, имеющие агрономическое и иное сельскохозяйственное образование или их объединения в организационно-правовой форме различных юридических лиц. Допустим, товарищество с ограниченной ответственностью, образованное бывшими членами совхоза, которое предлагает услуги по обработке земли (иному целевому использованию) на условиях доверительного управления всем землевладельцам. Такие  юридические лица или отдельные сельские жители выступят в данном случае  доверительными управляющими. Во всех отношениях они будет выступать от имени учредителя доверительного управления. То есть при осуществлении доверительного управления все договоры по закупке удобрений, горюче-смазочных материалов, реализации продукции и т.п. они будут осуществлять от имени титульного владельца земли.

Доверительный управляющий может осуществлять пользование доверенным имуществом, если это является условием договора с землевладельцем. Однако, это пользование не безгранично. Ст.4 Земельного кодекса установила целевое использование земель в качестве принципа земельного законодательства. Поэтому землевладелец связан в пользовании целевым назначением земли и, соответственно, может передать только то, чем обладает. То есть участок, выделенный под застройку, не может быть передан в доверительное управление для выращивания, допустим, пшеницы.

Землевладелец, в принципе, может поставить перед доверительным управляющим задачу извлечения максимальной прибыли с продажей при необходимости передаваемого в доверительное управление земельного участка (права постоянного землепользования) и приобретением другого участка. То есть землевладельцу принадлежит право передавать право распоряжения земельным участком (право постоянного землепользования) доверительному управляющему или не передавать.

Выгодоприобретателем по сделке с передачей земельного участка (права землепользования) в доверительное управление является сам учредитель. В то же время допустима более классическая для доверительных отношений схема, когда землевладелец учреждает доверительное управление в интересах третьего лица - Например, своего сына или благотворительной организации. Не исключено указание в качестве выгодоприобретателя государства либо административно-территориальной единицы.

Как должно оформляться право доверительного управления земельным участком или правом землепользования? Договор должен заключаться в письменной форме, а вступает в силу с момента его регистрации в органах, осуществляющих регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним. Поэтому требование закона об отдельном учете доверенного имущества доверительным управляющим в отношении управления земельным участком (правом землепользования) не требует особого подхода и уже учтено законодательством о регистрации недвижимости. В состав доверенного имущества входят также все урожаи, плоды и приплоды, полученные за счет участков земли, находящихся в доверительном управлении. Кроме того, все имущество, приобретенное за счет реализации, аренды доверенного имущества и т.п. действий, поступает в состав доверенного имущества. Вот это перечисленное выше имущество должно учитываться отдельно от имущества доверительного управляющего.

Несоблюдение формы договора или отсутствие регистрации договора доверительного управления земельным участком (правом землепользования) влечет его недействительность. Существенными условиями договора доверительного управления земельным участком (правом землепользования) являются указание на определенный земельный участок (право пользования им) в рамках его регистрации в регистрирующем органе, указание о выгодоприобретателе, сроки и форма отчетности доверительного управляющего, указание на лицо, получающее доверенное имущество в случае прекращения договора доверительного управления имуществом. Договор может предусматривать и другие условия, в том числе размер и формы вознаграждения управляющего. В договоре должны быть указаны права третьих лиц на передаваемое в доверительное управление имущество.

Доверительный управляющий вправе совершать любые действия, какие мог бы совершить землевладелец с земельным участком (правом землепользования) с целью' надлежащего управления им. Права доверительного управляющего на земельный участок (право землепользования) могут быть ограничены законодательными актами, договором или иным актом, на основании которых возникло доверительное управление имуществом. Доверительный управляющий вправе совершать отчуждение и залог земельного участка (права землепользования) только в случаях, когда это прямо предусмотрено в акте об учреждении доверительного управления.

Поскольку иное не установлено законодательными актами, право доверительного управления на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения. Доверительный управляющий земельным участком (правом землепользования) вправе использовать по своему усмотрению и без необходимости получения каких-либо разрешений все, что находится на поверхности и под поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права других лиц или государства, в том числе права на недра, воды, растительный, животный мир и воздушное пространство. Это суждение мы выводим из прав собственника земельного участка, закрепленных в ст.42 Земельного кодекса.

Доверительный управляющий имеет право на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении земельным участком (правом землепользования), за счет землевладельца (иного учредителя, выгодоприобретателя), либо за счет земельного участка (права землепользования), либо за счет доходов от использования земельного участка (права землепользования). Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, если это предусмотрено актом об учреждении доверительного управления земельным участком (правом землепользования).

Доверительный управляющий имеет право истребовать вверенный ему земельный участок из чужого незаконного владения, а также требовать устранения нарушения его права на управление, хотя бы эти нарушения не были связаны с нарушением владения.

Доверительный управляющий предоставляет учредителю и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, установленные договором доверительного управления земельным участком - (правом землепользования). По требованию учредителя и (или) выгодоприобретателя отчет о деятельности доверительного управляющего должен предоставляться незамедлительно и в иных случаях.

Сделка, совершенная доверительным управляющим с нарушением установленных для него ограничений, признается действительной, если участвующие в такой сделке третьи лица не знали и не должны были знать о таких ограничениях. В этом случае доверительный управляющий несет ответственность перед учредителем в соответствии с договором и законодательными актами. Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему правомочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий за счет своего имущества.

Доверительный управляющий осуществляет доверительное управление земельным участком (правом землепользования) лично. Доверительный управляющий может поручить другому лицу совершать действия, необходимые для управления земельным участком (правом землепользования), если он уполномочен на это актом об учреждении доверительного управления земельным участком (правом землепользования) либо вынужден к этому силой обстоятельств для обеспечения интересов выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности испросить указаний учредителя. При этом доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

Доверительный управляющий обязан при первой возможности известить учредителя о передоверии. Учредитель, если иное не предусмотрено законодательными актами, в этом случае вправе заявить о прекращении доверительного управления земельным участком (правом землепользования), возместив доверительному управляющему ранее произведенные расходы, а если доверительное управление является предпринимательской деятельностью, то и возместив убытки.

В случае ненадлежащего управления земельным участком (правом землепользования), землевладелец или выгодоприобретатель может предъявить в суде требование о прекращении доверительного управления и возмещении убытков. При этом доверительный управляющий предполагается | виновным в ненадлежащем исполнении обязанностей, если не докажет, что принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязанностей. Доверительный управляющий несет перед третьими лицами субсидиарную ответственность своим имуществом за убытки, причиненные ненадлежащими действиями по управлению земельным участком (правом землепользования).

Договор доверительного управления земельным участком (правом землепользования), наряду с общими основаниями прекращения обязательств, прекращается:

1) смертью  гражданина-доверительного управляющего, признанием его недееспособным  или ограниченно дееспособным, безвестно  отсутствующим; ликвидацией юридического  лица-доверительного управляющего;

2) отказом  доверительного управляющего или  учредителя в связи с невозможностью  для доверительного управляющего  лично осуществлять управление  земельным участком (правом землепользования);

3) отказом  землевладельца от исполнения  договора, при условии выплаты  доверительному управляющему убытков  и вознаграждения, если оно предусматривалось  договором;

4) отказом  доверительного управляющего в  случае несообщения ему о передаче  в управление обремененного залогом  земельного участка (права землепользования) с выплатой ему вознаграждения, если оно предусматривалось договором.

Переход права собственности на земельный участок или права землепользования не прекращает доверительного управления земельным участком или правом землепользования. В случае смерти физического лица-землевладельца земельный участок (право землепользования) поступает в наследственную массу.

При прекращении договора по инициативе одной из сторон другая сторона должна быть поставлена в известность не менее чем за 3 месяца, если иной срок не предусмотрен законодательными актами или договором.

В соответствии со ст.63 Земельного кодекса взыскание на земельный участок (право землепользования) обращается без ограничений. Однако, если земельный участок (право землепользования) переданы в доверительное управление, то приоритет отдается нормам ГК. П.4 ст.885 ГК предусматривает, что обращение взыскания по долгам учредителя на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением взыскания долгов наследодателя кредиторами, а также несостоятельности (банкротства) этого лица. То есть взысканию может быть подвергнуто имущество только предпринимателя. Здесь налицо недостаток правового регулирования. Землевладелец, не являющийся предпринимателем, став должником, может от взыскания кредитора укрыть свой земельный участок (право землепользования), передав его в доверительное управление и назначив выгодоприобретателем себя. После погашения долга землевладелец может прекратить доверительное управление. Таким образом, редакция п.4 ст.885 ГК ставит под удар интересы кредитора и уводит земельные участки (право землепользования) должника-непредпринимателя из-под взыскания.

Доверенное имущество, в отношении которого учредитель назначает выгодоприобретателем себя, не должно быть защищено от обращения взыскания по долгам учредителя. Поэтому мы считаем необходимым п.4 ст.885 ГК дополнить новым основанием для обращения взыскания - после слов "не допускается," добавить "за исключением случаев, когда учредитель назначает выгодоприобретателем себя,".

Лучше защищены права залоговых кредиторов. В соответствии с п.5 ст.885 ГК "передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество". Это соответствует общей тенденции казахстанского гражданского права о приоритете прав залоговых кредиторов перед остальными. Исключение делается, как правило, только по деликтным обязательствам.

3.2 Доверительное  управление правом недропользования

ГК предусматривает право собственника на передачу в доверительное управление своего имущества. В связи с этим возникают два вопроса:  1) возможно ли передать право недропользования в доверительное управление? и 2) есть ли в этом объективная необходимость?