Залог как форма обеспечения возвратности банковских ссуд и методы оценки (на примере АО «Kaspi Bank»)

Определение стоимости  доходным методом опирается на наиболее распространенные методы, применяемые к любым видам имущественных комплексов:

• метод дисконтирования доходов;
• метод прямой капитализации.

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов  в текущую стоимость оцениваемого объекта. Для этого используется следующая формула (1.1):

 

Sn = So(1+r)n,                                                                                             (1.1)

 

где,

Sn - будущая стоимость  капитала через n лет (периодов)

So - текущая стоимость  капитала.

r - ставка дисконта

Метод капитализации  дохода. Согласно данному методу стоимость  объекта может быть определена как  текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.

Данный метод  применяется  только к доходной недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода (гостиницы, автозаправочные станции, кафе, рестораны и др.)

Данный метод также  не дает реальной картины стоимости  объекта недвижимости. В основном это связано с тем, что он не учитывает географическое и районное месторасположение объекта. Поэтому  наиболее эффективным методом оценки недвижимости необходимо считать метод прямого сравнительного анализа продаж.

 

 

1. Зарубежная практика обеспечения кредитов

С целью дальнейшего  совершенствования форм обеспечения  возвратности кредита, изучение зарубежного  опыта банковской системы в этой области является обязательным условием функционирования банковской системы Республики Казахстан. Также изучение опыта других стран позволит использовать его для привлечения большего количества клиентов и обеспечит банку стабильный доход. Так кроме уступки индивидуальных требований, рассмотренных во второй главе, например, банки Германии используют общую и глобальную цессии.[8,189]

Интересен в отношении  оценки риска, различных форм обеспечения  возвратности кредита опыт Германии по использованию банками системы  трехбалльной оценки эффективности  разных форм обеспечения возвратности, в соответствии, с которой устанавливается максимальный предел кредитования,

В таблице 1.6 приведена  дифференцированная оценка (в баллах) этих форм.[8,189]

 

Таблица 1.6

Балльная оценка качества вторичных форм обеспечения возвратности кредита

Форма обеспечения возвратности кредита	Предпосылки использования	Преимущества	Недостатки	Рейтинг качества в баллах	Максимальная сумма кредита  в % к сумме беспечения
1	2	3	4	5	6
Ипотека	Нотариальное удостоверение; Внесение в поземельную книгу	Стабильность цен; Неоднократ-ность  использования; Простота контроля за сохранностью; Возм-ть использ.	Высокие расходы за нотариальное удостоверение; Трудность оценки;	3	60 - 80%

 

Продолжение таблицы 1.6

Форма обеспечения возвратности кредита	Предпосылки использования	Преимущества	Недостатки	Рейтинг качества в баллах	Максимальная сумма кредита  в % к сумме беспечения
Залог вкладов в банке	Договор о залоге; Сберегательная книжка может быть сдана в банк на хранение;	Низкие расходы; Высоко ликвидное обеспечение;	Могут быть проблемы, связанные с налоговым правом	3	100%
Поручи-тельство (гарантии)	Письменный договор о поручительстве; Письменная гарантия	Низкие расходы; Участие второго лица в ответственности; Быстрое использование	Могут быть проблемы при проверке кредитоспособности поручителя (гаранта)	2	До 100%
Залог ценных бумаг	Договор о залоге; Передача ценных бумаг банку на хранение	Низкие расходы; Удобство контроля за изменен.цены (при котировке на бирже); Легкая реализация;	Может быть резкое падение рыночной цены	2	Акции 50 - 60% ценные бумаги, приносящие твердый процент – 70 – 80%
Уступка требований по поставке товаров  или оказанию услуг	Договор о цессии; Передача копии счетов или списка дебиторов	Низкие расходы; При открытой цессии – быстрое использование;	Интенсивность контроля; Проблемы, связанные с налоговым правом; Особый риск тихой цессии;	1	20 – 40%
Передача права собственности	Договор о передаче права собственности	Низкие расходы; В случае высокой ликвидности – быстрая реализация;	Проблемы оценки; Проблемы контроля; Использование обращения в суд;	1	20 – 50 %

 

Наибольшее  количество баллов, означающее наибольшую эффективность, имеют: ипотека и  залог депозитных вкладов. В этих случаях имеет место сравнительно высокий размер максимальной суммы  кредита. В то же время сложность  оценки ипотеки снижает максимальный уровень кредита.

Более низкую оценку в баллах получили поручительство (гарантии) и залог  ценных бумаг. Максимальная сумма кредита  при наличии поручительства при  высокой кредитоспособности поручителя может достигать 100 процентов. Если же кредитоспособность поручителя сомнительна – степень риска возрастает и потому банк может снизить сумму предоставленного кредита по сравнению с суммой, указанной в договоре о поручительстве или в гарантийном письме.

Самый низкий балл в связи с увеличением риска  возврата кредита имеют уступка требований и передача права собственности.

Наличие в арсенале банковского  инструментария различных форм обеспечения  возвратности кредита предполагает правильный с экономической точки  зрения выбор одного из них в конкретной ситуации. Для этого в момент рассмотрения кредитной заявки в банковской практике Германии осуществляют анализ конкретного заемщика на предмет риска выдаваемой ссуды. В качестве критериев риска используют два показателя: финансовое состояние заемщика и качество имеющегося у него обеспечения кредиты. Финансовое состояние заемщика в экономической жизни Германии определяется по уровню рентабельности в доле обеспеченности собственными средствами. В соответствии с этими критериями выделяются три группы предприятий с различной степенью риска несвоевременного возврата кредита.

Это предприятия, имеющие:

• безукоризненное финансовое состояние;
• удовлетворительное финансовое состояние;
• неудовлетворительное финансовое состояние, По наличию и качеству обеспечения все предприятия подразделяются на четыре группы риска.

Это риски, имеющие:

• безукоризненное обеспечение;
• достаточную, но неблагоприятную структуру обеспечения;
• трудно оцениваемое обеспечение;
• недостаток обеспечения.

Поскольку у каждого  предприятия-заемщика одновременно действуют оба фактора, для окончательного вывода о степени кредитного риска составляется таблица 1.7 [8,189]

 

Таблица 1.7

 Классификация предприятий  по степени риска возврата  кредита

Финансовое положение	Безукоризненное финансовое состояние	Удовлетворительное финансовое состояние	Неудовлетворительное финансовое состояние
1	2	3	4
Обеспечение возврата	1	1	1

 

 

Продолжение таблицы 1.7

Финансовое положение	Безукоризненное финансовое состояние	Удовлетворительное финансовое состояние	Неудовлетворительное финансовое состояние
Безукоризненное обеспечение	1	1	1
Достаточная, но неблагоприятная структура  обеспечения	1	2	3
Труднооцениваемое обеспечение	1	3	4
Недостаточное обеспечение	1	4	5

 

Как показывает таблица 1.7, по степени кредитного риска выделяются пять типов предприятий.

Отнесение к  первой группе означает минимальный  риск, поскольку обеспечивается возврат  кредита или за счет безукоризненного финансового состояния, или за счет высокого качества имеющегося у него обеспечения. У последующих групп  предприятий степень риска возрастает.

С точки зрения финансового  состояния можно выделить три  группы предприятий, различающихся  по уровню рентабельности и наличию  собственных ресурсов. Это предприятия, которые имеют:

• безукоризненное финансовое состояние, т.е. доля собственных средств и уровень рентабельности выше среднеотраслевого показателя;
• удовлетворительное финансовое состояние, т.е. соответствующие показатели на уровне среднеотраслевых;
• неудовлетворительное финансовое состояние, т.е. соответствующие показатели на уровне ниже среднеотраслевых.

Исходя из наличия  и качества обеспечения имеются  четыре группы предприятий:

• безукоризненное обеспечение, к которому следует отнести преобладание в его составе депозитных вкладов, легко реализуемых ценных бумаг, товаров отгруженных (дебиторских счетов); валютных ценностей; готовой продукции или товаров, пользующихся высоким спросом;
• достаточную, но неблагоприятную структуру обеспечения. Что означает преобладание ликвидных средств второго и третьего класса;
• трудно оцениваемую структуру обеспечения, что означает наличие значительных сумм затрат производства (в сельском хозяйстве), полуфабрикатов (незавершенного производства) или продукции, спрос на которую колеблется (промышленности), не котирующиеся на бирже ценные бумаги;
• недостаток обеспечения.

Поскольку в реальной жизни эти факторы действуют  в комплексе, возможно, что влияние  положительных факторов может нивелировать действие отрицательных; возможно и  другое – отрицательное влияние  одного фактора будет умножаться действием другого. Конкретно эта взаимосвязь факторов при рассмотрении проблемы риска возврата кредита может быть представлена следующей классификацией типов предприятий. Наименьший риск невозврата кредита имеют предприятия, отнесенные к первому типу. Это предприятия, имеющие безукоризненное финансовое состояние независимо от наличия и качества обеспечения или предприятия, располагающие безукоризненным обеспечением независимо от их финансового состояния.

Основными источниками  возврата кредита являются: выручка  от реализации и ликвидные активы, в том числе служащие обеспечением кредита. Следовательно, риск невозврата кредита минимален либо отсутствует вообще, если имеются в наличии оба фактора или, по крайней мере, один из них. Именно во втором случае происходит нивелирование отрицательного действия одного фактора за счет положительного влияния другого фактора. В отношении этого типа предприятий (кроме тех, кто имеет неудовлетворительное финансовое состояние) целесообразно считать основной формой обеспечения возвратности кредита выручку от реализации, не прибегая к юридическому оформлению гарантий. Для указанной группы предприятий механизм возврата кредита будет строиться на доверии, основанном на устойчивом финансовом состоянии заемщика. В этом случае банк не придает значения ни достаточности, ни качеству обеспечения.

Предприятия, отнесенные ко второму, третьему и четвертому типам  при наличии определенного риска, в целом являются кредитоспособными. Они имеют экономические предпосылки  для возврата кредита, которые должны быть закреплены юридически, но формы обеспечения возвратности кредита должны быть дифференцированы.

Для предприятий второго  типа целесообразно использовать залог  материальных ценностей с учетом оценки качества обеспечения

Для предприятий  третьего типа целесообразно использовать как залог ценностей, так и гарантию, а может быть обе формы. Выбор формы будет зависеть от реальной экономической ситуации: оценки состава обеспечения и финансового состояния клиента.

Предприятия четвертого типа целесообразно кредитовать  либо под гарантию финансово устойчивой организации, так как они имеют недостаточные собственные источники для погашения ссуд, либо заключив договор страхования от риска не возврата кредита. Одновременно логично повысить процентную ставку за пользование ссудами. Эти предприятия обладают повышенным риском несвоевременного возврата кредита, поэтому банк должен уделять особое внимание анализу их финансового состояния и составу обеспечения.