Залог как форма обеспечения возвратности банковских ссуд и методы оценки (на примере АО «Kaspi Bank»)

В настоящее время  залог имущества клиента является одной из самых распространённых форм обеспечения возвратности банковского кредита. Его надёжность объясняется тем, что он имеет ряд преимуществ:

• во-первых, залог носит вещно-правовой характер. Например, в случае применения поручительства банковской гарантии, задатка, неустойки кредитор верит личности задолжника, либо лицу, которое становится дополнительным должником. В залоговом обязательстве вещь обеспечивает исполнение обязательства, а не должник;
• во-вторых, возможность залогодержателем хранить предмет залога у себя исключает всякие попытки недобросовестного его использования залогодателем или третьими лицами, а также это значительно облегчает процедуру удовлетворения своих требований, т. е. при этом отпадает необходимость истребования имущества у его владельца для последующей реализации с публичных торгов;
• в-третьих, обязательство, обеспеченное залогом удовлетворяется из стоимости заложенного имущества;
• в-четвёртых, для должника хорошим стимулом надлежащего исполнения обязательств является реальная опасность лишиться имущества или имущественных прав;
• в-пятых, кредитор имеет возможность реально возместить все убытки, возникшие по вине должника, несмотря на инфляцию, так как предметом залога является ценное и ликвидное имущество, сохранность которого на момент расчёта должника с кредитором обеспечено договором залога.

Под залогом понимается способ обеспечения - исполнения обязательств, в силу которого кредитор залогодержатель вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае исполнения должником - залогодателем обеспеченного залогом обязательства. Залогом могут быть обеспечены обязательства как юридических, так и физических лиц. В качестве предмета залога может выступать любое имущество, в том числе и имущественные права, за исключением вещей изъятых из гражданского оборота, и к которым относятся радиоактивные вещества, оружие и боеприпасы.

Имущественные права  могут выступать в качестве предмета залога только тогда, когда они обладают способностью передаваться. Срочное  право может быть предметом залога только до истечения срока его действия. Также право залога распространяется на имущество, которое поступит в собственность залогодателя в будущем.

Основные требования, предъявляемые к предмету залога представлены на рисунке 1.2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.2.  Требования, предъявляемые к предметам залога

Если предмет залога находится в общей собственности, то для предоставления в залог  данного имущества необходимо согласие всех собственников. Согласие может  быть оформлено как в виде единого  документа, например протокола, так и каждого в отдельности.

При выдаче ссуды под  залог материальных ценностей банку  важно правильно оценить стоимость  обеспечения. Банк должен быть уверен, что в случае продажи залога выручка  будет достаточной не только для  покрытия суммы основного долга, но и для уплаты соответствующих процентов, выплат по НДС, штрафных санкций за три месяца, судебных издержек, а также расходов, связанных с хранением и реализацией залога. Кроме того, необходимо учитывать, что рыночная стоимость заложенного имущества может снизиться или увеличиться. Следовательно, во всех случаях стоимость залога должна быть стабильной в течение какого-то периода времени и выше размера испрашиваемой ссуды. Поэтому ссуда под залог выдаётся не на всю стоимость заложенного имущества, а лишь на 50 - 90 процентов стоимости залога.

Исходя из этого, можно  сделать вывод: чем выше риск неуплаты заёмщиком по своему обязательству, тем больше разница между стоимостью залога и величиной выданной ссуды. Залог возникает в силу договора или на основании законодательных актов. Наибольшую силу имеет залог договора в том случае, когда должник добровольно отдаёт имущество в залог и при этом заключает с кредитором договор.

В договоре о залоге должны быть указаны:

• предмет залога и его оценка;
• существо;
• размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом;
• указание на то, у какой стороны находится заложенное имущество, и допустимость его использования.

При отсутствии одного из них ведёт к недействительности договора.

Договор о залоге должен быть обязательно зарегистрирован в органе, в котором было зарегистрировано заложенное имущество. В этом органе ведётся реестр регистрации залогов и в случае изменения характера и содержания долгового требования, обеспеченного залогом, проводится дополнительная регистрация. При переходе права собственности на имущество к другому лицу, в реестре залогов делается соответствующая запись. А также при прекращении договора о залоге, залогодержатель обязан принять меры по аннулированию записи о залоге в реестре залогов, путём предоставления органу заявления с просьбой аннулировать залог.

Основанием для обращения  взыскания на заложенное имущество  является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного  залогом обязательства. Вместе с  тем, в обращении взыскания  на заложенное имущество может быть отказано при одновременном наличии двух условий:

Первое - нарушение должником  обеспеченного залогом обязательства  крайне незначительно, второе - размер требований залогодержателя вследствие этого нарушения явно не соразмерен стоимости заложенного имущества.

Реализация заложенного  имущества осуществляется как в  судебном, так и в принудительном несудебном порядке, а также путём  обращения кредитором заложенного  имущества в свою собственность.

Во внесудебном порядке реализация залога производится путём проведения публичных торгов. Торги на практике производятся доверенным лицом, в качестве которого может выступать юридическое лицо или гражданин, имеющий доверенность залогодержателя.

Осуществление реализации заложенного имущества в судебном порядке производится по иску залогодержателя на основании решения суда, когда залогодатель препятствует банку или доверенному лицу банка в осуществлении фактической проверки наличия, размера и состояния заложенного имущества, а также совершении подготовки заложенного имущества. Если предметом залога выступает недвижимое имущество, то его реализация осуществляется с публичных торгов. В некоторых случаях суд вправе отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка является льготным сроком для должника.

В настоящее время  в банковской практике, реализация заложенного имущества в судебном порядке осуществляется очень редко. Приобретение заложенного имущества  в собственность залогодателя, возможно только при условии, что торги будут объявлены несостоятельными. При реализации вырученная сумма часто не совпадает с требованием кредитора по основному обязательству. Поэтому если вырученная сумма недостаточна для покрытия требования банка, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Если же вырученная сумма превышает размер требования банка, то банк возвращает разницу залогодателю.

Залогодержатель имеет  право требовать досрочного исполнения основного обязательства в случаях, когда предмет залога выбыл из владения залогодателя, а также:

• при нарушении залогодателем правил о замене предмета залога;
• при повреждении или гибели предмета залога;
• при прекращении права собственности или хозяйственного ведения залогодателя на заложенное имущество;
• при неисполнении залогодержателем своих требований обратить взыскание на заложенное имущество и в некоторых ограниченных случаях, когда создаётся угроза незаконного выбытия предмета залога;
• при нарушении залогодателем правил о последующем залоге;
• при нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности заложенного имущества, либо препятствовании им осуществления прав залогодержателя по контролю за наличием и состоянием предметов залога;
• при нарушении залогодателем правил, о распоряжении заложенным имуществом.

Права залога прекращаются в следующих случаях:

• с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
• по требованию залогодателя при наличии предусмотренных законодательством оснований;
• в случае гибели заложенного имущества;
• в случае продажи с публичных торгов залога имущества или когда его реализация становится невозможной.

При частичном исполнении обязательства залог сохраняет  силу, пока обязательство не будет  исполнено в полном объёме.

Наряду с залогом, одним  из распространенных способов обеспечения  исполнения обязательства является поручительство и гарантия. Они, как и залог, обладают способностью юридически и экономически защищать интересы кредитора, но пользуются меньшей популярностью.

Под поручительством  понимается обязанность третьего лица - поручителя нести ответственность полностью либо частично по обязательствам должника перед кредитором.

Под гарантией понимается обязательство, принятое одним лицом (гарантом) по просьбе другого лица (принципала), исполнить обязательство  последнего перед кредитором (бенефициаром) полностью или частично субсидиарно.

В настоящий момент в  Гражданском Кодексе РК нет различий между поручительством и гарантией  в зависимости от субъектного  состава, тогда как в Гражданском  Кодексе Казахской ССР 1964 года гарантия имела место только между социалистическими организациями, одна из которых была вышестоящей по отношению к другой, а поручительство - как между гражданами, так и организациями по горизонтали. При неисполнении заемщиком обязательства, имущественную ответственность несет за заемщика третье лицо, т.е. поручитель или гарант. Существуют следующие различия между гарантиями и поручительствами, которые представлены в таблице 1.1

 

Таблица 1.1

Сравнение гарантии и  поручительства

 

Гарантия	Поручительство
-гарант отвечает перед кредитором должника субсидиарно; -возникает на основании  договора или законодательства; -гарант несет ответственность в пределах суммы, указанной в гарантии, если иное не предусмотрено условиями гарантии; -до предъявления требования к гаранту, кредитор должен принять разумные меры к удовлетворению этого требования должником; -у гаранта отсутствуют какие-либо обязанности по привлечению должника к делу.	-поручитель отвечает перед кредитором должника  солидарно с должником; -возникает на основании  договора; -поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая оплату процентов, судебные издержки по взысканию долга и другие убытки, если иное не установлено договором; -кредитор может заявить требование непосредственно к поручителю, поручитель обязан до удовлетворения требования кредитора предупредить об этом должника, а если к поручителю предъявлен иск, привлечь должника к участию в деле.
Поручитель отвечает в более  широком объеме, чем гарант. Однако это различие может быть устранено условиями договора поручительства или гарантии, которыми ответственность может быть как расширена, так и сужена.

Продолжение таблицы 1.1

Гарантия	Поручительство
Поручительство
Права поручителя -вправе выдвигать возражения, которые мог бы представить должник против требований кредиторов, даже если должник признал свой долг или отказался от возражений к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, кредитора как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требования кредитора вправе требовать от должника проценты на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.	Ответственность поручителя -поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором не предусмотрена субсидиарная -поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником
Гарантия
Права гаранта К гаранту, исполнившему обязательство, переходят права	Ответственность гаранта Гарант несет ответственность  перед кредитором в пределах установленной суммы

 

Поручительство применяется, при взаимоотношениях банка с  юридическими  либо физическими  лицами.

При взаимоотношениях банка  с юридическими лицами, поручительство оформляется письменным договором, заверенным нотариально. При этом к  нему приравнивается письменное уведомление поручителем кредитору о принятии на себя ответственности за пользование обязательством должника и отсутствием на это возражений кредитора.

Субъектами по договору выступают кредитор по основному  обязательству и поручитель, не являющийся должником по основному обязательству.  В соответствии с договором поручительства поручитель обязуется погасить кредитору задолженность заемщика в течение определенного периода времени.

Поручитель может указать  в  договоре максимальную сумму, которую он гарантирует погасить. Если сумма не указывается в договоре, то поручитель несет ответственность перед кредитором в том же объеме, что и должник. Помимо суммы в договоре также указывается наименование и адрес должника, поручителя и банка - кредитора, сроки и условия выплат, порядок расчета между поручителем и банком и др.