Залог как форма обеспечения возвратности банковских ссуд и методы оценки (на примере АО «Kaspi Bank»)

Обычно заемщик предпочитает тихую цессию, чтобы не подрывать  своего авторитета. Однако для банка  тихая цессия связана с большим  риском, так как:

• средства по уступленным требованиям нередко поступают на счета заемщика, находящиеся в других банках;
• заемщик имеет возможность уступать требования несколько раз;
• заемщик может уступать уже не существующие требования.

Кроме уступки индивидуальных требований, банки используют общую  и глобальную цессию.

Общая цессия означает, что  цедент обязуется перед банком регулярно  уступать требования по поставке товаров  или оказанию услуг на определенную сумму. В этом случае право банка  на получение денежных средств в  погашение предоставленного кредита  возникает не в момент заключения договора об общей цессии, а в момент передачи в банк требований или списка дебиторов.

Глобальная цессия означает, что заемщик должен уступать банку  существующие и вновь возникающие  требования к конкретным клиентам в  течение определенного периода. Этот вид цессии считается наиболее предпочтительным для банка.

В целях снижения риска банк производит установку требования на сумму, значительно  большую, чем величина выданного  кредита. Максимальная сумма кредита  при общей и глобальной цессии составляет 20-40 процентов от стоимости уступленных требований.

 

 

2. Классификация залога по объему полномочий сторон договора о залоге; по характеру имущества, используемого в качестве предмета залога

АО «Банк Каспийский»  при предоставлении кредита широко использует различные формы обеспечения такие как: залог, гарантии и поручительство. Но наибольшее предпочтение отдает залогу, так как он является наиболее надежным. Поэтому, предоставляя кредит, банк требует залоговое обеспечение в обязательном порядке, даже при принятии гарантии и поручительства в качестве обеспечения. Таким образом, бланковые ссуды на данный момент  банком не выдаются.

В качестве предмета залога АО «Банк Каспийский» принимает:

• здания, сооружения, магазины, точки общественного питания, салоны, гостиницы, производственные комплексы, станции технического обслуживания, стационарные автозаправочные станции, промышленные базы с ж/д подъездами.;
• дома, коттеджи, квартиры, дачи;
• автотехнику, запасные части и агрегаты к ним;
• производственные линии, станки, оборудование;
• земля;
• товары промышленной группы (черные и цветные металлы, прокат, нефтепродукты, компьютерная техника,  техника бытового назначения, драгоценные металлы, одежда, обувь, парфюмерия, препараты бытовой химии, хозяйственные товары и т.д.);
• товары продовольственной группы (сахар, табачные изделия, зернобобовые  и продукты их переработки, консервированная продукция высокого качества с длительным сроком хранения);
• лекарственные препараты;
• ценные бумаги (по согласованию с управлением казначейских и торговых операций);
• депозит (денежные средства).

При принятии в залог  данное имущество, банком предъявляются  к ним следующие требования:

• наличие полного перечня правоустанавливающих  документов, подтверждающих право собственности;
• высокая ликвидность;
• залоговое обеспечение должно быть  свободно от долговых обязательств перед другими юридическими и физическими лицами;
• недвижимость принимается в качестве предмета залога при условии выкупа права землепользования или права собственности на земельный участок.

В случае отсутствия права собственности на земельный  участок, стоимость оценки уменьшается  на сумму стоимости земли, на которой  расположен объект (по оценке Госкомзема). Для этого:

• обязательно наличие договора купли-продажи земли при условии права землепользования;
• при наличии доли государственной собственности необходимо разрешение соответствующих государственных органов;
• строительные объекты должны находится в завершенном состоянии, приняты комиссией в эксплуатацию, иметь государственную регистрацию; 
• товары продовольственной и промышленной групп должны иметь длительные сроки хранения, сертификат соответствия, согласно номенклатуре продукции,  подлежащей обязательной сертификации в Республике Казахстан, условия хранения материальных ценностей должны соответствовать требованиям ГОСТ или техническим условиям отраслевых, ведомственных или межведомственных указаний.

Банк, прежде чем принять  предмет залога в качестве обеспечения  определяет вид залога. Виды залога  наглядно представлены на рисунке 1. 4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.4.  Виды залога

 

Автомобили должны приниматься  в залог в хорошем техническом  состоянии, со сроком эксплуатации не более трех лет; на черные, цветные  металлы, металлопрокат  необходимы - сертификаты качества, сертификаты ТПП о происхождении, квота на вывоз, с учетом срока реализации;  стабильность цен и  конъюнктура рынка на данный вид обеспечения;  страхование в необходимых случаях (автотранспорт - обязательно); наличие справки  с  налоговой  инспекции об отсутствии  задолженности по платежам в бюджет.

В зависимости от объекта  залога различают следующие виды залога, которые представлены на рисунке 1.5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок  1.5. Виды залога в зависимости от объекта залога

На практике применение смешанного залога связано с тем, что заемщик не всегда имеет возможность заложить только товарную массу на тех условиях, которые бы устраивали и его и банк. Поэтому данный вид залога считается очень удобным для заемщика, так как он учитывает интересы клиента. АО «Банк Каспийский» отдает большое предпочтение данному вида залога.

 

 

3. Методы оценки залогового имущества

Важнейшим моментом при принятии банком имущества в  качестве предмета залога является ее оценка. Дело в том, что расчеты  на платежеспособность должника могут не оправдаться, и тогда для погашения долга банк вынужден будет обратиться к стоимости залога.

Точность оценки залога для банка имеет очень большое  значение, так как ее ошибка может  дорого обойтись банку: завышение стоимости  залога означает повышение риска для банка, а занижение – потерю клиента.

Оценка предмета залога в АО «Банк Каспийский» производится специалистами отдела экспертизы залогового имущества. По результатам работы по оценке стоимости предмета залога они  составляют «Заключение по результатам экспертизы залогового имущества» на основании полученных служебных записок от отделов Управления кредитования. Затем данное Заключение согласовывается с залогодателем.

В АО «Банк Каспийский»  нижний предел залогового имущества  должен составлять не менее 135 процентов от стоимости кредита для валютных кредитов и не менее 145 процентов от стоимости кредита для кредитов, выданных в тенге. А при ипотеке – не менее 130 процентов.

Специалисты банка имеют  индивидуальный подход к оценке различных  видов залогового имущества, а также опираются на разные методы оценки.

Обычно используются три основных метода при оценке:

• затратный метод;
• метод сравнительных продаж;
• доходный метод.

Данные методы дают разную величину стоимости одного и того же объекта. Дальнейший их сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из этих методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка

Под восстановительной  стоимостью понимается стоимость строительства  в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого сооружения. Иногда определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным, поэтому определяется стоимость замещения.

Стоимость замещения - это  оцениваемая стоимость строительства  в текущих ценах на действительную дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с учетом употребления современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

Анализируя данный пример можно прийти к выводу, что данный метод не отражает реальную стоимость  объекта, так как доля стоимости самого дома в общей стоимости объекта не значительна, что не реально действительности. В основном это связанно с тем, что на стоимость, рассчитанную затратным методом, большое влияние оказывает размер срока эксплуатации, т. е. чем больше срок эксплуатации, тем значительней и меньше залоговая стоимость объекта и наоборот. Затратный метод не учитывает рыночную стоимость, основанную на спросе и предложение. А также он не предусматривает общую экономическую ситуацию в стране, сложившуюся на данный момент. Учитывая общий кризис, хронические не платежи, спад производства, закрытие многих производственных предприятий оценка недвижимости затратным методом не может быть реальной рыночной стоимостью объекта.

Метод прямого сравнительного анализа. Область применения данного метода наиболее эффективна для тех объектов, по которым имеется достаточное количество достоверной информации.

Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры  оценки при методе прямого сравнительного анализа продаж:

• исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов, аналогичных объекту оценки;
• подбор подходящих объектов недвижимости и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
• сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов.

Для оценки стоимости  частного дома данным методом необходимо взять два - три объекта недвижимости, максимально схожие с оцениваемым  и затем сопоставить их с последним следующим образом.

Для начала определяются основные критерии, по которым сравниваются  анализируемые объекты. К таким  критериям можно отнести: износ, ремонт, месторасположение и т.д. Для сопоставления данных критериев  используются поправочные коэффициенты, которые зависят от преимуществ и недостатков сопоставляемых объектов по сравнению с оцениваемым. Если сопоставимый объект по сравнению с оцениваемым имеет недостатки, то при коэффициенте ставится знак «+», если преимущество - знак «-». Размер коэффициента зависит от того, на сколько велика разница между ними. Они определяются самостоятельно экспертом. После чего стоимость каждого объекта по конкретному критерию  корректируется выбранным поправочным коэффициентом в стоимостном выражении и ставится либо с плюсом, либо с минусом.

В результате определенные стоимости  суммируются или отнимаются от стоимости объекта в зависимости  от того коэффициент поправки с плюсом или с минусом, в результате чего образуется залоговая стоимость  каждого сопоставимого объекта. Далее определятся  среднеарифметическая залоговая стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнительных продаж.

Данный метод позволяет  наиболее точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Поэтому применение данного метода наиболее эффективно при выдаче кредита, так как он позволяет наиболее полно и с наименьшими потерями обеспечить возврат кредитных ресурсов.

Специалисты АО «Банк  Каспийский» наибольшее  предпочтение отдают именно этому методу оценки.

Следующим этапом оценки является сравнение оценок, полученных затратным методом и методом сравнительных продаж к единой стоимости объекта:

Но это не окончательная  залоговая стоимость, так как  для её получения необходимо использовать коэффициент понижения.

Доходный метод показывает стоимость объекта, которая определяется на основании его способности приносить доход в будущем.

Будущие доходы включают:

• периодический денежный поток доходов от эксплуатации объекта или чистый доход, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т. п.;
• денежные поступления от продажи объекта в конце срока владения, т.е. будущая выручка от перепродажи.