Залог как форма обеспечения возвратности банковских ссуд и методы оценки (на примере АО «Kaspi Bank»)

Внесение заемщиком  залогового обеспечения является классическим способом минимизации кредитного риска. Немаловажным является определение  оценочной стоимости залога, как  одного из результирующих факторов при выдаче кредита.

Обычно оценочная стоимость  ниже рыночной стоимости, которая складывается с учетом преобладающих цен на рынке. Рыночная стоимость является плавающей величиной и зависит  от фазы экономического цикла.

Кредитный риск возникает не только при кредитовании на срок, например юридических или физических лиц, покупке любых долговых обязательств (государственных ценных бумаг, корпоративных облигаций, векселей), но и при текущих расчетах. В соответствии с этим выделяют прямой кредитный риск, риск дефолта по ценным бумагам (непогашения долгового обязательства, невыплаты купонов и т.д.), риск неисполнения забалансовых обязательств, по производным финансовым инструментам, расчетный риск.

Основными элементами управления кредитным риском являются: анализ финансового состояния заемщиков и контрагентов, обеспечение кредита, установка лимитов на операции, резервирование.

Традиционный способ минимизации этого риска при  кредитовании юридических или физических лиц - принятие залога (обеспечения кредита) в виде ликвидных активов или ценного имущества. Один из способов минимизации кредитного риска в расчетных операциях - проведение предоплаты.

Для обеспечения качества кредитного портфеля следует вести  активный поиск надежных заемщиков, особенно среди клиентов банка.

Кроме того, такая стратегия является важнейшим фактором развития клиентской базы, которая представлена на рисунке  3.2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3.2. Управление кредитным риском в АО «Банк Каспийский»

 

Диверсификация кредитного портфеля. Уровень риска может быть уменьшен за счет привлечения большого количества независимых друг от друга заемщиков. Не менее эффективен принцип снижения концентрации кредита - размещение большего количества средних кредитов, чем малого количества крупных. Путем лимитирования производят диверсификацию по отраслям, регионам.

Обслуживание проблемных активов. В случае возникновения  просрочек по кредиту наибольшую роль играет добрая воля клиента в  понимании своей ответственности  и его желание вернуть кредит. При этом возможно достижение компромисса. Как правило, добросовестный клиент заранее предупреждает банк о своих проблемах, просит провести пролонгацию либо прочие изменения условий договора. Иногда по тем или иным причинам сумма оказывается недостаточной и требуется ее увеличение.

Самое главное четко  оценить ситуацию и понять можно  ли найти из нее выход - при освоении кредита клиент может потерпеть  неудачу не только из-за своих просчетов.

Однако в любом случае средства должны быть возвращены банку. Чаще всего стоит проблема - реализовать залог или помочь клиенту. Если санация бизнеса клиента экономически оправдана, разрабатывается бизнес план, банк получает расширенные полномочия.

Как показывает зарубежная практика, в тех странах, где законодательство надежно защищает права кредитора, в большинстве случаев происходит санация бизнеса. Напротив, нарушение прав кредитора губительно не только для банковской системы, но и для экономики в целом, способствуя снижению ее эффективности.

Для управления вышеперечисленными кредитными рисками АО «Банк Каспийский» должен придерживаться следующих правил:

• банк не должен кредитовать клиентов, отнесенных к низшим категориям по надежности;
• банк не должен кредитовать вновь образованные компании, если только такая компания не является аффинированной по отношению к корпоративному клиенту Банка или не располагает исчерпывающими гарантиями;
• банк не должен кредитовать проекты создания новых бизнесов, без участия клиента в таком проекте собственным капиталом, минимальный вклад клиента должен составлять не менее 30 процентов от стоимости проекта;
• банк не должен предоставлять кредиты без обеспечения, за исключением овердрафтов. Предоставление бланковых кредитов допускается только корпоративным клиентам Банка;
• банк не должен предоставлять кредиты под обеспечение, отнесенное к низким категориям по ликвидности;
• банк должен оставлять за собой право пересмотра цены кредита в случае изменения рыночной конъюнктуры.

Интересен опыт по использованию  системы трех бальной оценки эффективности разных форм обеспечения возвратности и установления в соответствии с ней максимального предела кредитования.

В таблице 3.1 приведена информация, в которой указана дифференцированная оценка (в баллах) этих форм.

 

Таблица 3.1

Оценка эффективности различных  форм обеспечения кредита

Форма обеспечения возвратности кредита	Кол-во баллов	Максимальная сумма кредита  в % к обеспечению
1	2	3
Ипотека	3	60-80
Залог вкладов, находящихся в банке, который предоставил кредит	3	100
Поручительство (гарантии)	2	В зависимости от степени кредитоспособности поручителя (гаранта) до 100
Залог ценных бумаг	2	Ценные бумаги, приносящие твердый  процент 70-80, акции 50-60
Уступка требований по поставке товаров  или оказании услуг.	1	20-40
Передача права собственности	1	20-50

 

Наибольшее количество баллов, означающее наибольшую эффективность, имеют: ипотека и залог депозитных вкладов. В этих случаях наблюдается сравнительно высокий размер максимальной суммы кредита относительно представленного обеспечения кредита. В тоже время сложность оценки ипотеки снижает максимальный уровень кредита. Более низкую оценку в баллах получили поручительства (гарантии) и залог ценных бумаг. Максимальная сумма кредита при наличии поручительства при высокой кредитоспособности поручителя может достигать 100 %; если кредитоспособность поручителя сомнительна, степень риска возрастает, и поэтому банк вправе снизить сумму предоставленного кредита по сравнению с суммой, указанной в договоре о поручительстве или в гарантийном письме.

Весь цивилизованный мир давно признал достоинства ипотеки и не собирается от неё отказываться. И только у нас, как записано с подкупающей простотой в Большой советской энциклопедии, "ипотеки нет, и не может быть"[5]. Хотя для нашей страны потребность в ипотеке становится все более насущной во многих сферах народного хозяйства, особенно в сельском хозяйстве и жилищном строительстве. Именно в этих областях ощущается острый недостаток денежных средств из-за резкого сокращения бюджетного финансирования, а также дефицита денежных средств у сельскохозяйственных производителей и потенциальных собственников жилья. С этой проблемой может справиться только ипотека, которая, как правило, способствует оздоровлению экономики в целом. Она может повлиять на преодоление кризиса двумя путями:

• развитие ипотеки позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики и ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности.

Например, без использования ипотеки  затруднена реализация построенных  домов и квартир, а, следовательно, нарушается непрерывность производства в строительстве. Перспективные формы обеспечения представлены на рисунке 3.3

Преимущества

 

 

 

 

Рисунок 3.3. Перспективные формы обеспечения кредита

 

Промышленное  и ипотечное кредитование дает возможность  модернизировать производство. Это в свою очередь, увеличивает экономический потенциал страны.

• развитие ипотеки оказывает положительное влияние и на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. С одной стороны ипотека влияет на решение проблем занятости, а с другой - на удовлетворение потребностей населения в жилье.

Кроме социальной и экономической  роли, ипотека непосредственное влияние  оказывает на функционирование, повышение  стабильности и эффективности банковской системы страны. Это осуществляется за счет функционирования вторичного рынка ссуд, обеспеченного закладными, наличие которого предоставляет коммерческим банкам большие возможности.

Задача этого рынка состоит  в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те регионы, где наблюдается их дефицит.

Банк в случае необходимости  может передать свои закладные, что  приведет к повышению его ликвидности  и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств, для последующего кредитования. Этот источник является основным для ипотеки США. Потенциал вторичного рынка закладных в США очень велик. Там в 1993 году обращалось ценных бумаг на сумму более 300 млрд. долларов.

Вторым источником ипотеки  является накопительные счета населения. Он является основным для ипотеки  Германии.

В Казахстане вторичный рынок практически  отсутствует, тем более, закладных.

Помимо развития вторичного рынка  ипотека также способствует формированию ряда специализированных ипотечных банков, которые считаются устойчивыми и рентабельными экономическими институтами. Поэтому чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее её деятельность в экономической системе в целом.

К сожалению, массовое распространение  ипотеки в Казахстане сдерживается сегодня рядом факторов: несовершенство законодательной и нормативной  базы; отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса на уровне государства, а также отсутствие права частной собственности на землю. К тому же коммерческие банки не имеют или имеют незначительный опыт в оформлении и обслуживании ипотечных ссуд, права частной собственности защищены недостаточно, титулы собственности не вызывают доверия у кредиторов и покупателей. Все это говорит о том, что ипотечное кредитование в нашей республике относится к высоко рискованной банковской операции. Хотя на сегодняшний день уже сделаны первые шаги к развитию ипотеки: были приняты Указы Президента РК, имеющие силу Закона "Об ипотеке недвижимого имущества", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ними" и "О земле".

В нашей стране под ипотекой понимается залог предприятия, строения, здании, сооружении или иного  объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования ими. Земля является самым надежным объектом залога, т.к. она никогда не теряет полностью своей стоимости и, более того, как показывает история, как правило, растет в цене. Но она имеет и свои недостатки: трудно оценить её реальную стоимость, сложно её реализовать, и существует много формальностей при оформлении закладной.

В нашей стране из-за отсутствия права частной собственности  на землю, залог зданий и сооружений, под которыми земля не принадлежит собственнику данного имущества, не способствует развитию ипотеки.

Перспективы становления  и развития ипотечного кредитования в современном Казахстане зависят  от формирования рынка недвижимости, основные черты которого уже просматриваются:

Во-первых, это огромная его емкость, т.к. стоимость объектов предназначенных для продажи  оценивается сотнями миллиардов тенге.

Во-вторых, возрос профессионализм  участников рынка.

В-третьих, многогранность рынка, т.к. на нем обращается большое  количество объектов: квартиры, нежилые помещения, участки под строительство коттеджей и офисов, объекты незавершенного строительства, право аренды земли, садовые участки и подряды на строительство.

Возник казахстанский  рынок недвижимости четыре – пять лет назад, а зарождался он как рынок квартир.

Раньше темп роста  цен на все виды недвижимости значительно  увеличивался. А особенно дорожала аренда квартир и нежилых помещений, а также дорожали земельные участки. Сейчас же ощущается тенденция замедления темпов роста цен, т.к. цены приблизились к пределу спроса, и потому будут приостанавливаться.

Большое значение в развитии рынка недвижимости имеет увеличение инвестиционных сделок: приобретение участков под застройку, зданий под  реконструкцию, объектов незавершенного строительства.

Благодаря своему динамичному росту  рынок недвижимости в скором будущем  может стать важным фактором становления  ипотечного кредитования под залог  недвижимости и тем самым может  способствовать формированию инфраструктуры ипотечного кредитования.

Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. Сегодня, в условиях банковского кризиса именно ипотека может стать "спасательным кругом" для многих банков. Создание и развитие современной и эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Также среди перспективных  форм обеспечения кредита выделяется недавно появившийся в нашей  стране новое долговое обязательство  – вексель.

Залог векселей в связи с развитием  коммерческого кредитования имеет большие перспективы в будущем, т.к. сам вексель по своей природе является мощным финансовым инструментом, имеющим большую практическую ценность при проведении масштабных финансовых операций.