Оценка стоимости недвижимости

 

 Первым этапом применения МАИ (метод анализа иерархий)  является структурирование проблемы расчёта стоимости в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строиться с вершины (стоимости кв. м оцениваемого объекта), через промежуточные уровни-критерии (технико- эксплуатационные параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (стоимостей кв. м. сопоставимых объектов).

После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются по парно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9 где оценки имеют следующий смысл:

1 – равная важность;

2 – умеренное превосходство  одного над другим;

5 – существенное превосходство  одного над другим;

7 – значительное превосходство  одного над другим;

9 – очень сильное превосходство  одного над другим;

2, 4, 6, 8, – соответствующие  промежуточные значения.

Если  при сравнении одного фактора i с другим j получено а(i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а(j,i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

Какой из них важнее или имеет большое воздействие

Какой из них более вероятен

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Пусть:

А1…Аn – множество из n элементов;

W1…Wn – соотносится следующим  образом:

	А1	…	An
A1	1	…	W1/Wn
…	…	1	…
An	Wn/W1	…	1

Оценка компонент вектора приоритетов производится по схеме:

	A1	A2	…	An
А1	1
А2		1	…	…	…	…
…	…	…	1	…	…	…
An		…	…	1

 

Приоритеты синтезируются, начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и сопоставимых объектов выделим следующие параметры:

• местоположение;

• площадь объекта;

• коммуникации;

• конструктивные особенности.

Влияние критериев сравнения на рыночную стоимость 1 кв.м. двухэтажного здания БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10, расположенного по адресу : примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская область, Сорочинский район, г.Сорочинск, ул. Чернышевского 154а, приведено в таблицах 2-6.

 

Таблица 2 – Влияние критерия сравнения «местоположение»

	объект	аналог 1	аналог 2	аналог 3	удельный вес
объект	1	0,2	0,2	0,2	0,0625
аналог 1	5	1	1	1	0,3125
аналог 2	5	1	1	1	0,3125
аналог 3	5	1	1	1	0,3125
					1

 

 

Таблица 3 – Влияние критерия сравнения «площадь»

	объект	аналог 1	аналог 2	аналог 3	удельный вес
объект	1	3	4	0,5	0,3223125
аналог 1	0,3333333	1	1	0,3333333	0,1188991
аналог 2	0,25	1	1	0,25	0,1029697
аналог 3	2	3	4	1	0,4558187
					1

 

Таблица 4 – Влияние критерия сравнения «конструктивные особенности»

	объект	аналог 1	аналог 2	аналог 3	удельный вес
объект	1	1	1	1	0,25
аналог 1	1	1	1	1	0,25
аналог 2	1	1	1	1	0,25
аналог 3	1	1	1	1	0,25
					1

 

Таблица 5 – Влияние критерия сравнения «коммуникации»

	объект	аналог 1	аналог 2	аналог 3	удельный вес
объект	1	4	1	1	0,3076923
аналог 1	0,25	1	0,25	0,25	0,0769231
аналог 2	1	4	1	1	0,3076923
аналог 3	1	4	1	1	0,3076923
					1

 

Весовые коэффициенты для приведения стоимостей аналогов к стоимости объекта оценки отображены в таблице 6.

 

Таблица 6. Весовые коэффициенты

	местоположение	площадь	конструктивные особенности	коммуникации	удельный вес
объект	0,0625	0,322312493	0,25	0,307692308	0,2350175
аналог 1	0,3125	0,118899136	0,25	0,076923077	0,2430897
аналог 2	0,3125	0,102969672	0,25	0,307692308	0,2505922
аналог 3	0,3125	0,455818699	0,25	0,307692308	0,2713006
	1	1	1	1	1

Стоимость объекта рассчитывается по формуле:

 

                          (2.1)

где: Ci – стоимость сопоставимого объекта;

       Ki – весовые коэффициенты для i-го объекта;

                   K0 – весовой коэффициент для оцениваемого объекта;

                   n – количество сопоставимых объектов;

                   S – площадь оцениваемой производственной базы

                   Ky – коэффициент уторговывания, учитывающий реальную рыночную ситуацию, принятый оценщиками равным 15%.

 

Таким образом, рыночная стоимость права собственника 1 кв.м., определенная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 31.08.10 г. составляет с учетом округления и НДС:

 

№ п/п	Наименование объекта	Местоположение	Рыночная стоимость 1 кв.м. с НДС
1	Двухэтажное здание БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10	Примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира  административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., г.Сорочинск, ул.Чернышевского, 154а	500

 

Расчет величины арендной платы.

 

Мы рассчитали остаточную величину затрат собственника на приобретение рассматриваемого здания. Далее, для расчета арендной платы, необходимо произвести пересчет этой величины в годовое исчисление в зависимости от оставшегося срока службы здания. (Предполагается, то здание будет сдаваться в аренду весь оставшийся срок службы). Полученная величина и составит годовую арендную плату за данный объект недвижимости.

Расчет арендной платы не может быть произведен простым делением известной рыночной стоимости на число лет оставшегося срока жизни. Это объясняется тем, что рассматриваемый объект - коммерческая недвижимость и должна приносить ее владельцу определенный доход, сопоставимый со средней доходностью этой отрасли.

Решение задачи расчета арендной платы за использование объекта известной рыночной стоимости на протяжении определенного числа лет сводится к ответу на вопрос, каков должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента i была равна 1. Полученная величина носит название «взнос на амортизацию единицы».

Коэффициент взноса на амортизацию единицы при заданном числе периодов и норме процента рассчитывается по формуле:

А = i/(l-l/(l+i)n)

Для определения величины арендной платы указанный выше коэффициент умножается на стоимость арендуемого имущества.

Коэффициент капитализации

Величина коэффициента отражает требуемую доходность инвестиций с учетом ожидаемого возможного риска (риск рынка недвижимости, риск рынка капиталов, риск низкой ликвидности, риск управления недвижимостью, законодательный риск и т.д.), а также включает в себя такую составляющую как возврат инвестиций.

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов.  Для прогнозирования риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления  прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.

Основным подходом для определения коэффициента капитализации нами выбран метод j кумулятивного построения.

Методы построения коэффициента капитализации основаны на следующей посылке: инвестору необходим дополнительный доход, превышающий возможный доход от полностью за - J страхованных от риска ценных бумаг, таких как правительственные облигации. Дополнительный доход является компенсацией инвестору за инвестиции в рисковые активы. 

Расчет коэффициента капитализации с использованием метода кумулятивного построения производится по следующей формуле: Коэффициент капитализации =коэффициент дохода по безрисковой ценной бумаге+ премия за риск инвестирования в аналогичные активы+ премия за прочие особые риски.

Расчет коэффициента капитализации

Традиционно в качестве безрисковой нормы доходности выбирается доходность по государственным ценным бумагам, т.к. ни одна коммерческая структура не способна гарантирован, отсутствие риска по вложениям инвестора.

При выборе вида государственных ценных бумаг для определения безрисковой ставки дохода необходимо учитывать, что требованиям безрискового актива будут удовлетворять только обязательства, срок погашения которых совпадает со сроком максимально возможного вложения средств.