Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости г. Иркутск

Министерство сельского хозяйства РФ

ФГБОУ ВПО Иркутская государственная сельскохозяйственная академия

Кафедра землеустройства, кадастров и сельскохозяйственной мелиорации

 

 

 

 

 

 

Расчетно-графическая работа

«Отчет от 13.02.2014 г. по определению рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург »

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Иркутск 2014

 

Содержание

 

 

 

 

1. Определение задания на оценку

 

1.1.Договор №23 между заказчиком Баяновой А.А., проживающей по адресу: г. Иркутск, п. Молодежный и генеральным директором ООО «Оценщик» Петровым Г.А. от 13.02.2014 года.

1.2.                                                                                                

Таблица 1 -Техническое описание объекта оценки

Наименование	Характеристика
Объект Местоположение Год ввода в эксплуатацию Площадь здания, м2 Стены и перегородки	Трехкомнатная квартира г. Иркутск, ул Розы Люксембург 2005 год 95 Кирпичный 5 эт. дом

 

1.3. Оцениваемы права

Право собственности на объект недвижимости – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенным лицам или коллективам, предусматривающих объем и содержание прав собственника в отношении принадлежащего ему имущества.

1.4. Правообладатель объекта недвижимости: Баянова Анна Андриановна

1.5. Цель оценки: Оценка проводится с целью определения рыночной стоимости объекта оценки для продажи или сдачи в аренду.

1.6. Предполагаемое использование результатов оценки: для анализа рынка недвижимости в данном сегменте.

1.7. Вид определяемой стоимости–рыночная стоимость

Рыночная стоимость – это наивысшая цена в денежном выражении, которую принесет продажа собственности на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, присущей справедливой сделки, а так же при том, что покупатель, как продавец действует разумно и с сознанием дела, а на цену сделки не влияют посторонние факторы и стимулы.

1.8. Дата определения  стоимости: 20.02.2014 г.

1.9. Дата проведения работ: 12.02.2014 г. – 20.02.2014 г.

1.10. Дата составления  отчета: 21.02.2014 г.

1.11. Форма отчета: печатная.

Отчет об оценке – это документ, составленный в письменной форме, отражающий субъективное мнение оценщика, содержащий обоснование его точки зрения на стоимость объекта оценки, с учетом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка и на конкретную дату.

Информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта недвижимости, а так же не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет пользователям отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках исследованных оценщиком, при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

 

2. Методология  проведения исследования

 

2.1. Заключение договора  на оценку

• Предварительный осмотр объекта и знакомство с оценщиками,

определение источников информации и ее достоверность, определение комплекса документов, которые должен предъявить заказчик.

2. Выбор персонала, специализирующегося на оценке данного вида объектов.
3. Составление задания на оценку, содержащее следующие данные:

• имена заказчика и оценщика;
• предмет оценки;
• дата оценки;
• цель оценки;
• стоимость оценки;
• календарный план оценки;

2.2. Установление качественных и  количественных характеристик объекта  на данном этапе:

2.2.1 Проводится идентификация объекта - определение наименования, местоположение, физические характеристики;

2.2.2  Установление имущественных прав, связанных с объектом;

2.3. Сбор общих  данных и их анализ

Сбор общих данных и их анализ, характеризующих экономические, социальные факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, выбор аналогов объекта оценки.

2.4. Сбор специальных данных и  их анализ 

Сбор специальных данных, детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту: Сведения об обременениях объекта оценки правами других лиц, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, информация о технических и эксплуатационных характеристиках объекта.

Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, а также анализа имеющихся баз данных по ценам предложения на региональном рынке Иркутска по аналогичным оцениваемым объектам.

2.5. Проведение анализа наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта оценки.

2.6. Выбор подходов и методов оценки  объекта, на основе затратного, доходного, сравнительного подходов.

2.7. Получение результатов по применяемым  подходам и на их основе  конечного результата рыночной  стоимости объекта. Согласование  результатов и заключение рыночной  стоимости объекта оценки.

2.8. Оформление отчета об оценке.

2.9. Передача отчета заказчику.

 

3. Обзор социально-экономических условий

 

Таблица 2 - Общая стоимость 1 кв.м. квартир по ул. Розы Люксембург г. Иркутска

Местоположение	Характеристика материала, из которого построен	Цена, руб.	Площадь, кв.м.	Стоимость 1 кв.м., руб.	Средняя стоимость
ул. Розы Люксембург	кирпич	4350000	96	45313	40666
ул. Розы Люксембург	кирпич	3650000	92	39674
ул. Розы Люксембург	кирпич	3550000	91	39011
ул. Розы Люксембург	кирпич	3846000	90	42733
ул. Розы Люксембург	кирпич	3550000	97	36598

 

Вывод: из данной таблицы видно, что средняя стоимость трехкомнатных квартир в Ленинском районе г. Иркутска составляет 3789200 рублей, средняя стоимость 1 кв.м. составляет 40666 рублей по состоянию на 21.02.2014 г.

Таблица3 -Средняя стоимость 1 кв.м. в г. Иркутске

Объекты	Октябрьский район	Свердловский район	Правобережный округ	Ленинский район
квартира	48913	47083	44271	45313
квартира	45760	48438	79787	39674
квартира	71277	53021	62766	39011
квартира	42316	42105	44444	42733
квартира	68421	57895	76882	36598
Итого	55337	49708	61630	40666

Вывод: исходя из данной таблицы наибольшая средняя стоимость квадратного метра жилья в Правобережном округе, и составляет 61630 рублей, на втором месте Октябрьский район – 55337 рублей, на третьем Свердловский -49708 рублей, а наименьшая средняя стоимость квадратного метра в Ленинском районе г. Иркутска- 40666 рублей.

Таблица4 -Средняя стоимость аренды квартир в г. Иркутске

Объекты	Октябрьский район	Свердловский район	Правобережный округ	Ленинский район
квартира	23000	27000	50000	25000
квартира	23000	30000	20000	18000
квартира	30000	40000	55000	30000
квартира	65000	20000	35000	20000
квартира	35000	28000	28000	22000
Итого	35200	29000	37600	23000

Вывод: из данной таблицы мы видим следующее- наибольшая средняя стоимость аренды трехкомнатных квартир в Правобережном округе и составляет 37600 рублей, затем в Октябрьском районе 35200 рублей, затем Свердловский  район 29000 рублей, а замыкает список Ленинский район 23000 рублей.

Таблица 5- Средняя стоимость 1 сотки земли в г. Иркутске

Объекты	Октябрьский район	Свердловский район	Правобережный округ	Ленинский район
земельный участок	651163	757576	200000	300000
земельный участок	25000	106250	300000	13333
земельный участок	483333	275000	345000	166667
земельный участок	270000	107383	1000000	65000
земельный участок	1125000	63636	668750	81579
Итого	510899	261969	502750	125316

Вывод: исходя из таблицы видно, что наибольшая средняя стоимость 1 сотки земли в Октябрьском районе и составляет 510899 рублей, в Правобережном округе 502750 рублей, в Свердловском районе 261969 рублей, в Ленинском районе 125316 рублей.

4. Описание и анализ оценки объекта

Таблица 6 -Описание и анализ оценки объекта

Наименование объекта	квартира
Местоположение	Ул. Розы Люксембург
Площадь объекта оценки	95 м2
Расположение помещений в здании	5 этаж
Средняя высота потолков	2,5 м
Тип помещения	жилое
Административный округ или район	Ленинский район
Ближайшая остановка	Автостанция
Расстояние до ближайшей остановки	50 м
Положение фасада	юго-западное
Ориентация фасада	во двор
Окружающие застройки	жилые дома
Категория земель	земли населенных пунктов
Площадь застройки	-
Ограждение территории	-
Год ввода в эксплуатацию	2005
Год проведения последнего капитального ремонта	2005
Тип дома по материалу	кирпич
Состояние фасада	отличное
Состояние главного входа	отличное
Внутренняя отделка	есть
Холодное водоснабжение	есть
Горячее водоснабжение	есть
Электроснабжение	есть
Теплоснабжение	центральное
Наличие профессионального управляющего	есть

 

 

5. Затратный  подход к оценке недвижимости

 

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Этапы затратного подхода:

1. Восстановительная стоимость объекта или стоимость замещения

Для этого необходимо:

Сз = См2х Sоб

Сз = 40666 руб/кв.м. х 95 кв.м.=3863270 руб.