Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости г. Иркутск

2. Скорректируемая стоимость объекта недвижимости

Сск = Сзх К

Сск = 3863270 руб. х 1 = 3863270 руб.

 

3. Стоимость материалов

Таблица 7 -Перечень строительных материалов, использованных при

производстве работ в квартире

Наименование материала	Количество	Стоимость за единицу, руб.	Полная стоимость, руб.	Доля установочных работ в % от стоимости материала	Общая стоимость работ и материала, руб.
Дверь входная	1	15000	15000	50	22500
Дверь межкомнатная	5	10000	50000	50	75000
Замок	1	1000	1000	50	1500
ИТОГО:					99000

Вывод: Стоимость строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире , составила 99000 руб.

4. Стоимость объекта недвижимости с учетом стоимости материалов

Соб = Сск+ Sмат

Соб = 3863270 руб+ 99000 руб = 3962270 руб.

5. Стоимость износа объекта недвижимости

И=ХВ/ФЗ х 100%

И=9/50 х 100% =18 % = 713209 руб.

6. Стоимость объекта недвижимости  с учетом износа

 Соб(и) = Соб − И

Соб(и) = 3962270 руб. − 713209 руб. = 3249061 руб.

 

6. Доходный подход к оценке недвижимости

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в  которую  вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, которую эта недвижимость способна принести.

Этапы доходного подхода:

1.   Найти потенциальный валовый доход ( ПВД):

ПВД=СА х 12

 

ПВД=23000 руб. х 12 мес. = 276000 руб.

2. Найти действительный валовый доход (ДВД):

ДВД = ПВД – ПВД х 3%

ДВД = 276000 руб. – 276000 руб. х 3% = 267720 руб.

3. Найти чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД – ДВД х 5%

ЧОД = 267720 руб. – 267720 руб. х 5% = 254334 руб.

4. Найти коэффициент  капитализации:

Ккап= ЧОД / Сср об.

Ккап= 254334 руб./ 3789200 руб. = 0,07

5. Расчет коэффициента  капитализации

Таблица 7 - Расчет коэффициента капитализации

Ставки капитализации	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Аренда за год	300000	216000	360000	240000	264000
Стоимость объекта	4350000	3650000	3550000	3846000	3550000
Коэф. капитализации	0,07	0,06	0,10	0,06	0,07
Коэффициент капитализации средний	0,07

Вывод: Из данной таблицы видно, что средний коэффициент капитализации по району объекта оценки составляет 0,07.

6. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости:

Соб= ЧОД / Ккоп. ,

Соб= 254334 руб. / 0,07 = 3633343 руб.

 

7. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход – подход, основанный на определении рыночной стоимости, путем подбора и корректировки стоимости объектов аналогов.

Таблица 8-  Описание объектов аналогов

Характеристика сравниваемых объектов	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Местоположение	Ул.Розы Люксембург	Ул.Розы Люксембург	Ул.Розы Люксембург	Ул.Розы Люксембург	Ул.Розы Люксембург	Ул. Розы Люксембург
Этажность	5	9	2	6	2	9

 

Таблица 9-  Корректировка цен объектов аналогов

Характеристика сравниваемых объектов	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена предложения	4350000	3650000	3550000	3846000	3550000
Корректировка  на цену предложения	0,87	1,04	1,07	0,99	1,07
Корректировка  на цену предложения средняя	1,01

 Ккор цен предл = Соб / Соб ан

Определяем рыночную  стоимость объекта

Соб =Соб ср х К кор ср

Соб = 3789200 руб. х 1,01= 3811336 руб.

 

8. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

 

Для определения итоговой величины стоимости используется метод среднеарифметического значения, а также субъективное мнение Оценщика.

Затратный подход Соб = 3249061 руб.

Доходный подход Соб = 3633343 руб.

Сравнительный подход Соб = 3811336 руб.

Срын = (3249061 руб.+3633343 руб.+ 3811336 руб.) / 3 =  3564580 руб.

После проведения всех расчетных и сопоставительных работ, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая составила 3564580 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  используемой литературы

 

1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.
2. Федеральный стандарт оценки, «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254.
3. Лекции по курсу «Оценка бизнеса», 2014 г.   
4. Газета «Все объявления Иркутска»
5. Газета «Из рук в руки»
6. Интернет сайт https//www.avito.ru/
7. Интернет сайт https//www.realtyvision.ru
8. Интернет сайт https//www.ngs38.ru

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

 

Уважаемая Анна Андриановна, в соответствии с Договором на оказание услуг по оценке №23 от 13.02.2014года, заключенным между Вами и нашим представителем, мы провели определение рыночной стоимости, принадлежащей Вам трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, ул.Розы Люксембург ,по состоянию на 21 февраля 2014 года.

Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения, собранную оценщиками фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором стоимости объекта оценки.

Основываясь на выполненном анализе исходной информации, сделано следующее заключение: по состоянию на дату проведения оценки рыночная стоимость квартиры составляет: 3564580 руб.

Выводы, содержащиеся в настоящем Отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях оценщика, а также на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Отдельные части Отчета не могут трактоваться обособленно от других его частей. Возможна лишь трактовка всего Отчета в целом с учетом принятых при его составлении ограничений и допущений.

Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах Отчета. Если у вас возникнут вопросы по оценке или методике ее проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

 

 

С Уважением,

Генеральный директор ООО«Оценщик»                    __________ Петров Г.А.

21 февраля 2014 г.