Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

 

 

Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Пермский институт муниципального управления (Высшая школа приватизации  и предпринимательства)»

 

 

 

 

        Факультет:  «Экономика и управление  собственностью»

        Специальность:  «Финансы и кредит»

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ    РАБОТА

По дисциплине: Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

 

Тема: «Оценка стоимости объекта недвижимого имущества»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                         Выполнил студент гр. ПФ-09-6 Горбунова Т.И.

                     

                                         Проверил преподаватель: Кетова  Юлия Николаевна     

 

 

 

 

 

 

 

 

Пермь 2014

Содержание

Введение………………………………………………………………………3

Глава 1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости

1.1 Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости.....................................................................................................4

1.2 Принципы оценки жилой недвижимости………………………………...8

1.3 Общие методы оценки  жилой недвижимости………………………….11

1.3.1 Затратный подход………………………………………………………11

1.3.2 Рыночный (сравнительный) подход ………………………………….13

1.3.3 Доходный подход………………………………………………………14

Глава 2. Оценка стоимости объекта недвижимости

2.1 Характеристика объекта  оценки………………………………………...16

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки…………………………………………………………………………17

2.3 Оценка рыночной стоимости  объекта методами сравнительного  и затратного подходов………………………………………………………….17

2.3.1 Расчет стоимости сравнительным подходом…………………………17

2.3.2 Расчет стоимости затратным подходом………………………………22

2.4 Расчет итоговой величины  стоимости объектов……………………….23

Заключение……………………………………………………………………25

Список использованной литературы………………………………………..26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.

Сейчас вторичное (готовое жилье) является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в Пермском крае. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Оценка вторичного жилья, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Жилые дома, коттеджи и дачи могут быть оценены вместе с земельным участок, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.

Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости от 04 апреля 2014 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 42,8 кв.м., расположенной по адресу г. Пермь, Свердловский р-он, ул. Вижайская, д.12, кв.1.

Предметом исследования работы - оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости

1.1 Основные подходы  к определению стоимости объекта недвижимости

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

- приватизации, передаче в доверительное  управление либо передаче в аренду;

- использовании объектов недвижимости  в качестве предмета залога;

- продаже или ином отчуждении  объектов недвижимости;

- переуступке долговых обязательств;

- передаче объектов недвижимости  в качестве вклада в уставные  капиталы, фонды юридических лиц;

- возникновении спора о стоимости  объекта недвижимости оценки  при национализации имущества, ипотечном  кредитовании физических лиц  и юридических лиц, составлении  брачных контрактов и разделе  имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

- купле-продаже объектов недвижимости;

- акционировании предприятий и  перераспределении имущественных  долей;

- внесении объектов недвижимости  в качестве вклада в уставный  капитал предприятий и организаций;

- дополнительной эмиссии акций  или привлечении новых пайщиков;

- ликвидации объектов недвижимости;

- сдаче недвижимости в аренду;

-  уточнении налогооблагаемой  базы объектов недвижимости –  зданий и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов  недвижимости;

- разработке инвестиционных проектов  и привлечении инвесторов;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении  имущественных споров;

- и др.

Имущество вне зависимости от того кому оно принадлежит, можно классифицировать по различным основаниям на 1) движимое и недвижимое; 2) делимое и неделимое; 3) потребляемое и не потребляемое; 4) изъятое из оборота, находящееся в ограниченном  обороте и находящееся в свободном обороте. Существует и множество других классификаций.

Имущество хозяйствующего субъекта весьма неоднородно по своему составу. Используемые экономической и юридической наукой критерии классификации позволяют выделить различные виды имущества:

1)   с экономической позиции  имущество можно разделить на  средства труда и предметы  труда.

2) юридико-экономическим является  деление имущества на оборотные и внеоборотные активы.

3)   в силу ст.  130 ГК РФ  выделяют движимое и недвижимое  имущество.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, а также права, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость является экономическим понятием, устанавливающая взаимоотношение между товарами и услугами, доступные для приобретения, с одной стороны, и теми, кто их покупает и продает, с другой. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением понятия стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу на момент оценки стоимости.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Основным видом стоимости является рыночная стоимость, которая определяется для большинства целей оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

При определении инвестиционной стоимости определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

 При определении кадастровой  стоимости определяется методами  массовой оценки рыночной стоимости. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Принципы оценки  жилой недвижимости

Принцип оценки недвижимости – основные экономические факторы, определяющие стоимость недвижимости. На практике оценки недвижимого имущества используются принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и др.