Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

Принципы оценки делятся на три группы:

В группу принципов оценки недвижимости, основанных на представлениях пользователя недвижимости входят следующие принципы: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью, только в том случае, если он кому-либо полезен и может быть использован для выполнения определенных функций и реализации какого-либо интереса.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость недвижимого имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое недвижимое имущество с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта недвижимого имущества, способного приносить доход определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые данный объект недвижимого имущества принесет в будущем.

В группу принципов, связанных с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к недвижимому имуществу, входят следующие принципы: принцип вклада; принцип изменяющейся доходности; принцип   сбалансированности; принцип оптимальных размеров; принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав.

Принцип вклада заключается в том, что стоимость отдельного элемента недвижимого имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада.

Принцип изменяющейся доходности: по мере добавления элементов к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е.  к объекту недвижимого имущества ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами – убывающей отдачей.

Принцип сбалансированности определяет максимальную стоимость недвижимого имущества.

Принцип оптимальных размеров применим, если наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости, обладающие определенной (оптимальной) величиной.

Принцип оптимального разделения и соединения, имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины. Разделение (соединение) прав применительно к данному принципу связано с разделением (соединением) самого разного рода – физическим, хронологическим, среди заинтересованных лиц, по совокупности имущественных прав.

В группу принципов, обусловленных действием рыночной среды, входят: принцип спроса и предложения; принцип конкуренции; принцип жизненного цикла; принцип зависимости; принцип соответствия.

Принцип спроса и предложения: величина спроса обратно зависит от цены объекта, величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости. Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены недвижимого имущества.

Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов.

Принцип жизненного цикла, в соответствии с данным принципом стоимость недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется  с течением времени.

Принцип соответствия показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости направлены на определение стоимости в плане ее наилучшего использования. Поэтому концентрирующим в себе принципы всех трех групп, является  оценочный принцип – наилучшего использования недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости. Существует рекомендованный подход к поиску наилучшего использования недвижимости. Он сводиться к рассмотрению спектра вариантов и их последовательному отбору по четырем критериям.

 Законодательная разрешенность.

 Физическая осуществимость.

 Финансовая осуществимость.

 Максимальная эффективность.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

Недвижимость - товар особого рода - это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

промышленные объекты - для организации производственно-технологических процессов;

земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

 

 

 

1.3 Общие методы  оценки жилой недвижимости

В оценке недвижимости все технические приемы разделены на три общепринятых подхода к определению стоимости. Эти подходы можно назвать тремя китами оценки. И определены как: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

1.3.1 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа и устаревания.

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки. Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д. Поскольку в данном случае речь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты не будут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынка жилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностью строительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры не отражает реальной стоимости жилой недвижимости.

 

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения  или долгосрочной аренды свободной  и имеющейся в распоряжении  земли в целях оптимального  ее использования;

2. Оценка восстановительной  стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной  стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины  физического, функционального и  внешнего износов объекта недвижимости;

4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5. Расчет итоговой стоимости  объекта оценки путем корректировки  восстановительной стоимости на  износ с последующим увеличением  полученной величины на стоимость  земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

1.3.2 Рыночный (сравнительный) подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).