Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование  рынка с целью получения достоверной  информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам  сравнимой полезности;

2. определение подходящих  единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого  объекта с выбранными объектами  сравнения с целью корректировки  их продажных цен или исключения  из списка сравниваемых;

4. приведение ряда скорректированных  показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

1.3.3 Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Оценка стоимости объекта недвижимости

2.1 Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является: 2-комнатная квартира, общей площадью  42,8  кв.м., в том числе жилая площадь 31,0 кв.м на 1 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома. Дата оценки 04.04.2014 г.

Местоположение объекта оценки.

Жилой дом расположен по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Вижайская, д.12, кв. 1

Краткая информация о районе расположения объекта оценки.

Здание расположено в г. Пермь, в микрорайоне Крохалева — достаточно востребованный при покупке жилья. Местоположение характеризуется большой плотностью жилой застройки и с развитой инфраструктурой: в непосредственной близости располагаются детский сад, школа, жилые дома с административными помещениями.

Оцениваемая квартира расположена в доме планировки типа «хрущевка». Состояние помещений в квартире, санитарно-технических систем — хорошее, вид отделки согласно классификации справочника КО-ИНВЕСТ «Жилые дома», 2003 год - «стандарт». Помещение квартиры состоит из двух жилых комнат, кухни, сан. узла, коридора, балкон отсутствует. На данный момент помещение эксплуатируются и используется по назначению, а именно под жилье. Год постройки здания 1964 г.

Таблица №1

№ п/п	Наименование показателя, элемента конструкции	Характеристика
1	Общая площадь	42,8 кв.м
2	Фундамент	Железнобетонные сваи
3	Наружные стены	Кирпич
4	Перегородки	Гипсолитовые
5	Перекрытия	Железнобетонные плиты
6	Крыша	Руллоная по железнобетонному основанию
7	Полы	Линолеум, керамическая плитка, ДВП, окраска
8	Проемы дверные	Деревянные, входная металлическая
9	Проемы оконные	Деревянные с двойным остеклением
10	Отделочные работы	Обои, покраска, побелка, керамическая плитка
11	Инженерное оборудование	Центральное отопление, газоснабжение, водоснабжение от центральной сети, электроснабжение скрытая проводка, канализация в городскую сеть, горючее водоснабжение центральное, ванна
12	Прочие работы	Лестничная клетка

 

2.2 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование имущества - это использование имущества, которое должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно  разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Первый критерий — физически возможный. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций.

Критерий законодательной разрешенности. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам.

Критерий экономической целесообразности. Все физически возможные и законодательно разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки - квартира, расположенная на первом этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

2.3 Оценка рыночной  стоимости объекта методами сравнительного  и затратного подходов

2.3.1 Расчет стоимости сравнительным подходом.

Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки производят по формуле:

РС кв.м.=ЦП м/оа+/-к

где, ЦП м/оа — цена продажи 1 кв.м. помещений объекта-аналога, руб.

к — корректировка на отличительные признаки объекта-аналога от объекта оценки, %

Для определения рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки цена продажи 1кв.м. объекта-аналога корректируется с учетом поправок, учитывающих его отличие от объекта оценки.

Корректировка на целевое использование не производится, так как  объект оценки и объект аналога используются в качестве жилых помещений.

Корректировка на цену предложения — проводится, так как торг между продавцом и покупателем составляет 3-5%. Применяем минимальную корректировку 3%.

Корректировка на вид сделки, на рынке квартир сделки проводятся  двух видов — прямая продажа и альтернативная. Очевидно, что прямая продажа, в отличие от альтернативной,  лучше как покупателю, так и продавцу, - такая сделка содержит меньше рисков, в вероятности осуществления, а также имеет гораздо меньшие сроки по ее реализации. Поэтому, в случае отличия в характере сделки между объектом оценки и объектами аналогами, будем применять корректировку в размере 5% .

Корректировка на вид передаваемого права, не проводилась, так как права аналогичные.

Корректировка на местоположение не проводилась, все аналоги находятся в микрорайоне Крохалева.

Корректировка на тип жилого дома (планировка) — не проводится, если объект оценки и объекты аналоги находятся в домах одинакового типа  аналогичной этажности (например, дома до 5 этажей не имеют лифта, мусоропровода, кухня, санузлы чаще всего меньше по размерам, чем эти же параметры в высотных домах, т.е. квартиры в таких жилых зданиях менее привлекательны).

Корректировка на материал стен дома — кирпичный или панельный, ситуация на рынке показывает, что более востребованы дома построенные из кирпича, здесь влияют такие факторы как теплоотдача, возможность перепланировки, кроме того, это меньше влияет на здоровье человека, - по мнению врачей в кирпичных домах лучше вентиляция, словом, возможно применение повышающей корректировки в размере 5% для кирпичного здания.

Корректировка на различие в этаже — ситуация на рынке показывает, что квартиры на средних этажах более востребованы и обладают и обладают меньшим периодом экспозиции, чем квартиры расположенные на первом или последних этажах. Здесь влияют такие факторы как возможность протечки воды для квартир на последнем этаже, а для первого этажа — криминогенный фактор. Поэтому будем применять повышающий коэффициент для квартир на средних этажах в размере 5%. Ниже в таблице показано обоснование данного утверждения

 

 

Таблица №2

Адерес	S, кв.м.	Этаж	Планировка	Материал стен	Стоимость тыс.руб	За 1 кв.м.	Средняя стоимость за 1 кв.м.
Одоевского, 28	44	1/5	хр	кирпич	2150	48,86	48,86
Качалова, 20	44	1/5	хр	кирпич	2150	48,86
Мира, 91	44	5/5	хр	кирпич	2150	48,86	49,43
Советской армии, 11	44	5/5	хр	кирпич	2200	50,00
Снайперов, 11	45	4/5	хр	кирпич	2300	51,11	51,67
Одоевского, 20	45	3/5	хр	кирпич	2350	52,22