Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

 

Вывод: средняя стоимость 1 кв.м. на крайних этажах примерно одинаковая корректировка не применяется, соотношение между средними стоимостями среднего этажа и крайних составляет 5%, соответственно корректировка между крайним этажом и средним составляет 5 %.

Корректировка на вид из окон — очевидно, что если окна квартиры выводят во двор, это создает более благоприятный фон, по сравнению с квартирами, окна которых выходят на проезжую часть. Поэтому, в случае такого различия между объектом оценки и объектом аналогом, возможно применение корректировки в размере 5 %. Корректировка не применяется.

Корректировка на площадь квартиры, кухни и высоту потолков — учитывает возможные скидки или надбавки при несовпадении размера оцениваемых площадей и площадей объектов аналогов, а также высоты потолков. Статистически выведено среднее значение понижения (повышения) цены 1 кв.м. площади объекта на 5% при двукратном увеличении (уменьшении) площади объекта. Далее этот параметр рассчитывается по формуле логарифма с основанием 2.

К = 1+Log(OAзн/ООзн;2)х5*100%

где, Log — математическое значение;

ОАзн — площадь (высота) объекта аналога;

ООзн — площадь (высота) объекта оценки;

2 — основание логарифма.

Данная формула справедлива для расчета корректировки на разницу в общей площади помещений. Для таких значений как площадь кухни и высота потолка, применяется формула:

К = 1+Log(OОзн/ОАзн;2)х5*100%

Корректировка на вид отделки, проводится на основании данных справочника КО ИНВЕСТ «Жилые дома», 2003 год. Отделка «эконом» составляет в объеме здания 3,68%, отделка «стандарт» 4,61%, отделка «улучшенная» 5,6%. Корректировку принимаем как разницу между отделками. Если помещение без отделки, то корректировка 3,68 % (в коэффициентах 0,96 или 1,04)

Корректировка на состояние помещений квартиры, проводится на основании справочника КО ИНВЕСТ «Жилые здания», 2003 год, удельный вес отделки в объеме здания составляет от 8 до 12%. Условно, состояние отделки можно принять в таком состоянии как — vip состояние, отличное (после ремонта), хорошее, удовлетворительное (требует незначительного косметического ремонта), без отделки. Поэтому между ближайшими до хорошего состояния размер корректировки равен 5%, а от хорошего до отличного, или vip состояние равен 10 %.

Описание количества наблюдений. Все отличия между объектами аналогами и объектом оценки принимаются за одну единицу, затем эти отличия складываются и получается сумма наблюдений.

Описание расчета веса наблюдений. Расчет производится по формуле: единица разделить на количество наблюдений у определенного объекта аналога.

Описание расчета веса объекта аналога. Расчет производится по формуле: вес наблюдений определенного аналога разделить на сумму весов наблюдений всех объектов аналогов.

Описание получения результата за 1 кв.м. объекта аналога. Расчет определяется по формуле: скорректированная цена умножить на вес объекта аналога.

Описание получения результата стоимости за 1 кв.м. объекта оценки. Эта сумма результатов стоимости 1 кв.м. объектов аналогов с учетом их веса.

Итак, информация об объектах аналогах и расчет рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки сравнительным подходом приведены в таблице №3

Таблица №3

Элемент анализа	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местопо-ложение	г.Пермь, ул.Вижайская, 12-1	г.Пермь, ул.Вижайская, 12-5	г.Пермь, ул.Бородинская,2	г.Пермь ул.Яблочкова,3
Источник информации		«Из рук в руки» № 104 от 04.02.2014, с 13	«Из рук в руки» № 95 от 08.09.2013, с 52	«Из рук в руки» № 91 от 17.02.2014, с 43
Цена предложения   (руб)		2170000	2260000	2000000
Цена предложения   1 кв.м. (руб)		50465	52558	48780
Количество комнат	2	2	2	2
Корректировка на количество комнат		1,00	1,00	1,00
Корректировка на цену предложения		0,97	0,97	0,97
Вид сделки	Прямая продажа	Прямая продажа	Прямая продажа	Альтернативная продажа
Корректировка на вид сделки		1,00	1,00	1,05
Вид передаваемого права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на вид передаваемогоправа		1,00	1,00	1,00
Тип жилого дома	Хрущевка	Хрущевка	Хрущевка	Хрущевка
Корректировка на тип жилого дома		1,00	1,00	1,00
Материал стен дома	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Панели
Корректировка на материал стен дома		1,00	1,00	1,05
Этаж	1/5	2/5	1/5	1/5
Корректировка на этаж		0,95	1,00	1,00
Вид из окон	Во двор	Во двор	Во двор	Во двор
Корректировкана вид из окна		1,00	1,00	1,00
Площадь квартиры, кв.м.	42,8	43,00	43,00	41,00
Корректировкана площадь квартиры		1,0003	1,0003	0,9969
Площадь кухни, кв.м.	5,9	6,0	6,0	6,0
Корректировка на площадь кухни		0,9988	0,9988	0,9988
Высота потолков, м	2,53	2,53	2,53	2,53
Корректировка на высоту потолков		1,00	1,00	1,00
Вид отделки помещений	Стандарт	Улучшенная	Стандарт	Стандарт
Корректировка на вид отделки помещений		0,99	1,00	1,00
Состояние помещений квартиры	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировкана состояние помещений квартиры		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		45997	50935	51942

Согласование результатов корректировки приведены в таблице №4.

Таблица №4

Количество наблюдений		5	3	5
Расчет веса наблюдений		0,20	0,33	0,20
Вес объекта аналога		0,27	0,45	0,27
Результат		12419	22920	14024
РС 1 кв.м. объекта оценки, руб.	49363

Теперь рассчитываем рыночную стоимость оцениваемого объекта по формуле:

РС = Sоб*РС 1 кв.м.

где РС — рыночная стоимость для оцениваемого объекта, руб.

Sоб — общая площадь объекта оценки, кв.м.

РС=42,8*49363

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет 2112736 руб.

2.3.2 Расчет стоимости  затратным подходом

Стоимость недвижимого объекта по затратному подходу определяется:

С затр. = С воспр.- СИ

 

 

Расчет стоимости воспроизводства

Общую площадь квартиры, которая составляет 42,8 умножаем на стоимость 1 кв.м в этом микрорайоне. Возьмем цену 50000 руб. за 1 кв.м (показал анализ рынка аналогичных квартир в этом микрорайоне)

С воспр. = 42,8*50000=2110000

Физический износ определяется по формуле:

И физ.= (ЭВ/ОЭЖ)*100%

где ЭВ — эффективный возраст.

ОЭЖ — общая экономическая жизнь (общий планируемый срок использования здания) — составляет 100 лет

Год постройки объекта 1964

Количество лет в эксплуатации на дату оценки — 50 лет.

Таким образом , И физ. = 50%.

Функциональное устаревание принимаем в размере 0%.

Выявлены признаки внешнего устаревания – величину внешнего устаревания принимаем в размере 10%.

Совокупный износ определяется с найденными значениями 3-х видов износа и устареваний: 

СИ=2110000*0,5+2110000*0,1=1266000

Теперь определяем стоимость квартиры:

Сзатр.=2110000-1266000=844000

2.4 Расчет итоговой величины стоимости объектов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

В результате проведения оценки двумя подходами, составим  таблицу на основании полученных данных.

Таблица №4

Подход	Результат	Коэффициент доверия	Скорректированный результат
Сравнительный	2112736	0,8	1690189
Затратный	844000	0,4	337600

Сравнительный коэффициент - наиболее точен при оценки квартиры, составляет 80% от 100%

Затратный коэффициент - средний при надежности оценки квартиры, составляет 40% от 100%

Получается данный объект оценки составляет 1690189+337600=2027789 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости. Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием двух подходов к оценке, проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Проделав курсовую работу, я получила много знаний в области оценки недвижимости. По итогам курсовой работы стоимость квартиры расположенной по адресу: г. Пермь, ул. Вижайская, д. 12, кв. 1составила 2027789 рублей.

При сопоставлении результатов наибольший вес имел сравнительный подход, т.к. именно он считается эффективным при определении стоимости квартиры.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы.

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации»
3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
4. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Технобалт, 1995
5. Справочник КО ИНВЕСТ «Жилые здания». 2003 год
6. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2009. - 78 с.
7. Кетова Ю.Н. Основы теории оценки стоимости имущества (собственности) методичка 2013.
8. Кетова Ю.Н. Теория и практика объектов недвижимого имущества. Рабочая тетрадь  2013.
9. «Оценка стоимости недвижимого имущества. Недвижимость как объект оценки» //Сайт: http://bibliotekar.ru. 2006 -2014