Оценка стоимости недвижимости

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

- при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;

 

- в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

- в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

- в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (часть вторая в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ).

Рассмотрим один из вышеперечисленных случаев обязательной оценки на примере аренды нежилого помещения находящегося в муниципальной собственности г. Сорочинск, Оренбургской области.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Практика оценки недвижимости затратным подходом

 

2.1 Общая характеристика объекта

 

Оценка аренды позволяет определить рыночную величину арендной платы за объект.

Оценка аренды базируется на предпосылке, что капитализированная прибыль (за вычетом налогов и обязательных платежей), полученная от эксплуатации объекта, равна рыночной стоимости арендуемой недвижимости. Таким образом, при отсутствии информации о величине арендных ставок на открытом рынке, Оценщик может рассчитать размер рыночной стоимости недвижимости, а затем, определив размер нормы прибыли предпринимателя, рассчитать стоимость аренды объекта.

Объектом оценки является рыночный размер месячной арендной платы за 1 кв.м нежилое здание БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10 примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Сорочинск, ул.Чернышевского, д. 154 а.

Описание района.

Объект оценки расположен на окраине г.Сорочинска. Инженерная инфраструктура района не развита, транспортная инфраструктура удовлетворительная, подъездные дороги грунтовые, в хорошем состоянии.

Описание объекта аренды

Параметры	Характеристика
1	2
Вид права	Право собственности
Текущее использование	Служебное здание
Год постройки	1976 г.п.
Конфигурация всего здания в плане	Правильной формы
Этажность	Двухэтажное
Общая площадь объекта (по внутреннему обмеру), кв.м.	818,5 кв.м.
Строительный объем , куб.м.	4277
Степень готовности	Введен в эксплуатацию
Фундамент	Бетонный ленточный
Наружные и внутренние капитальные стены	Панельные, кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Двери	Ворота двойные металлические
Окна	Простые
Крыша	Рубероид
Полы	Бетонные
Внутренняя отделка	Без отделки
Инженерные сети:
Электроснабжение	От центральных сетей, состояние удовлетворительное
Водоснабжение	Холодное(скважина), состояние удовлетворительное
Газоснабжение	Отсутствует
Отопление	Отсутствует
Канализация	Отсутствует
Вентиляция и кондиционирование	Естественная
Дополнительная информация	Отсутствует

 

Обзор рынка недвижимости г.Сорочинска

Формирование рынка аренды недвижимости происходит несколькими путями:

- строительство новых объектов с целью получения дохода от сдачи в аренду;

- перепрофилирование имеющихся объектов недвижимости, когда объект не движимости приобретается непосредственно с целью сдачи площадей в аренду или сдаются площади в имеющемся объекте;

- высвобождение излишних площадей, когда собственник объекта не нуждается в столь больших площадях и частично сдает их в аренду.

В Сорочинске преобладает второй и третий вариант развития рынка аренды недвижимости. Наименьшее развитие на сегодняшний день получило первое направление. Причем если строительство торгово-административных комплексов хоть незначительно, но ведется, новых складских и производственных комплексов практически не строится. Это связано с тем, что спрос на подобные помещения удовлетворяется имеющимися, построенными в 70-80-е годы 20-го века, производственными объектами. В период спада производства в 90-е годы эти объекты простаивали, сейчас производится их реконструкция и перепрофилирование.

Аренда производственных помещений в г. Сорочинске представлено в основном предложением на помещения расположенные на окраинных районах города. Как правило, это бывшие производственные базы большой площади, имеющие различные подъездные пути, в том числе и железнодорожные. Диапазон ставок арендной платы укладывается в промежуток от 100 до 300 рублей за м2. Более низкие ставки арендной платы характерны для производственных помещений, расположенных в периферийных районах города, более высокие - для центра.

Восстановление спроса: ближе к концу третьего квартала 2009 г. проявился отложенный спрос.  Очевидно, что часть покупателей считают, что дно достигнуто, и, как следствие, выходят на сделки. Хотя, по-прежнему, во всех сегментах рынка предложение значительно опережает спрос, особенно в высоком ценовом сегменте.

Стабилизация цен: если в июле-августе 2009 г. легкая коррекция цен еще происходила, то начиная с сентября 2009 года, в основном, цены остались без изменений.

 

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

 

Необходимо отметить, что суждение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика, исходя из анализа сложившихся к моменту оценки рыночных условий, состояния рынка. Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить доходное и конкурентное использование объекта - то есть то, которому соответствует максимальная стоимость.

В соответствии со Стандартами, под наилучшим и наиболее эффективным способом использования имущества понимается "наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной".

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо следовать четырем критериям:

юридическая правомочность - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены действующим законодательством и нормативными документами всех уровней, распоряжениями о функциональном зонировании, ограничениями на предпринимательскую деятельность, положениями об исторических зонах, экологическим законодательством и т. п.;

физическая возможность - рассмотрение физически реальных для данного объекта способов использования (архитектурно-планировочные и объемные решения и т. п.);

экономическая оправданность - рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу недвижимости;

максимальная эффективность - выбор того из выявленных экономически оправданных видов использования, который будет приносить максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объектов.

Законодательно разрешенные варианты использования Законодательных ограничений на использование оцениваемого объекта недвижимости не существует.

Физически возможные варианты использования. Архитектурно-планировочное решение здания соответствует производственной системе, в связи с этим данное помещение можно использовать в качестве производственного.

Финансово целесообразные варианты использования. Экономически оправданное и максимально продуктивное использование оцениваемого здания будет осуществлено при использовании его в качестве производственных помещений.

Учитывая законодательно разрешенный, физически возможный и финансово целесообразный вариант использования, делаем вывод о том, что максимальная продуктивность достигается при использовании объекта в качестве производственно-складских помещений.

Учитывая объем информации, применим затратный подход на основе метода рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды

 

 

 

2.3 Оценка рыночной  величины арендной платы на  основе 

затратного подхода

Затратный подход к оценке арендной платы предполагает, что величина арендной платы должна покрывать затраты собственника на приобретение объекта.

Для реализации затратного подхода к определению величины рыночной арендной платы необходимо произвести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и пересчитать ее на 1 год с учетом требуемого уровня доходности.

Данный подход реализуется в несколько этапов:

1-й   этап - определение  рыночной стоимости объекта аренды.

2-й   этап - расчет коэффициента  капитализации.

3-й   этап - определение  величины арендной платы.

На основе изучения рынка купли-продажи был выбран ряд объектов, по своим техническим характеристикам близких к оцениваемому, и с применением принятых в расчете корректировок определена наиболее вероятная стоимость оцениваемого объекта.

Как видно из таблицы 1 ни один из выбранных объектов, сопоставимых с оцениваемым по  своим характеристикам, не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении, в силу их агрегативного влияния.

Таблица 1.

Факторы	Объект сравнения 1	Объект сравнения 2	Объект сравнения 3
Источник информации	Х	Х	Х
Местоположение	ХХ	ХХ	ХХ
Назначение объекта	Производственно-складское	Производственно-складское	Производственно-складское
Общая площадь, кв.м.	196	104	600
Земельный участок, м2 Вид права	550,  в собственности	600,  в собственности	1000, в аренде
Конструктивные особенности	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Встроенное
Состояние	Простая, в хорошем состоянии	Простая	Простая
Коммуникации	Нет	Электроснабжение	Электроснабжение
Наличие парковки	Нет	Есть	Есть
Стоимость, руб.	1 400 000	600 000	900 000
Стоимость, руб./м2	7 143	5 769	1 500
Стоимость земельного участка, руб.	124 850	136 200	-
Стоимость, руб./м2 без учета земли	6 506	4 460	1 500