Оценка стоимости недвижимости

Учитывая, что предположительный срок возврата инвестиций в исследуемом случае составляет около 10-12 лет, примем в качестве безрисковой норму дохода 7,34 % годовых (источник данных - официальная страница Центрального Банка РФ www.cbr.ru/hd_base/exchinfol .asp ставка по ГКО-ОФЗ долгосрочным на 31.08.10 г.).

Таким образом, очищенная от риска норма дохода составит 7,34%.

В процессе определения стоимости необходимо учесть дополнительные риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные уникальными свойствами данного инвестиционного актива. Перечень основных рисков данного типа в общем случае имеет следующий вид:

- риск управления недвижимостью. Величину риска примем на уровне 2%.

- риск низкой ликвидности. Величину риска примем на уровне 3%.

- секторный риск. Величину  риска примем на уровне 2%.

- региональный риск. Величину  риска примем равной 1%.

- экологический риск. Риск  равен 0%.

- риск инфляции. Данный  вид риска примем равным на  уровне 1%.

- налоговый риск. Величину  риска примем на уровне 1%

Для оцениваемого объекта получены, таким образом, дополнительные 10 процентные пункты риска.

Кроме требуемой доходности на капитал коэффициент капитализации должен включать в себя норму возврата инвестиций. Норма возврата инвестиций определялась через фактор фонда возмещения, который составил 0,0005621%.

Следовательно, коэффициент капитализации составил с учетом округления  17%.

Расчет ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. объекта недвижимости приведен в таблице 7.

№ п/п	Наименова-ние объекта	Местоположение	Рыночная стоимость 1 кв.м., руб. с НДС	Коэффициент капитализации	Ежемесячная величина арендной платы за 1 кв.м., руб.
	Двухэтажное здание БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10	Примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира  административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., г.Сорочинск, ул.Чернышевского, 154а	3 500	0,17	50

 

Согласование результатов оценки и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости и результаты оценки.

Применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:

№ п/п	Рыночный размер месячной арендной платы за 1 кв.м.	Местоположение	Затратный подход (метод рекапитализации рыночной стоимости), руб. с НДС без учета коммунальных платежей и затрат на содержание объекта аренды
1	Двухэтажное здание БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10	Примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира  административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., г.Сорочинск, ул.Чернышевского, 154а	50

При согласовании результатов оценки, полученных с использованием затратного подхода, нами были проанализированы все факторы, лежащие в основе применения метода. Так же при согласовании результатов была учтена специфика объекта оценки, а также тот факт, что подобные объекты строятся под требования официальных дилеров известных мировых марок, что позволяет придерживаться корпоративных стандартов. Для определения итоговой стоимости были сопоставлены преимущества и недостатки примененного подхода.

Согласование результатов, полученных в настоящей оценке, производится с использованием метода анализа иерархий (МАИ). Представим проблему согласования результатов оценки в виде иерархии:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ

Верхним уровнем в этой иерархии является основная цель – определение рыночной стоимости объектов оценки

На промежуточном уровне находятся критерии согласования:

А – возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца;

Б – тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ;

В – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Нижний уровень – набор альтернатив – результаты, полученные различными методами оценки.

Расчет весовых коэффициентов при использовании затратного подхода.

По данным экспертных оценок строим матрицу сравнения критериев.

	А			Б	В					Г					Удельный вес
А	1			3	1					1					0,3
Б	0,333333			1	0,333333					0,333333					0,1
В	1			3	1					1					0,3
Г	1			3	1					1					0,3
															1
Влияние: А – возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя
	затратный											Удельный вес
затратный	1					1,732051						0,75
Влияние Б: - тип, качество, обширность исходных данных, на основе которых проводится анализ
	затратный												Удельный вес
затратный	1					1,732051							0,75
Влияние: В - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания
		затратный											Удельный вес
затратный		1						1,732051					0,75
Влияние: Г - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость
	затратный											Удельный вес
затратный	1								2			0,8
Весовые коэффициенты
		А	Б				В				Г			Удельный вес
затратный		0,75	0,75				0,75				0,8			0,76

 

Таким образом, в результате проведенного расчета были определены удельные веса для примененных к оценке подходов. Удельный вес затратного подхода составил 76%.

0,76*50 = 38 руб./мес./кв.м с  НДС.

Таким образом, исходя из приведенных расчетов рыночный размер арендной платы за 1 кв.м. нежилых зданий, по состоянию на 31 августа 2010 г. с НДС, без учета коммунальных платежей и затрат на содержание объекта аренды составляет, с учетом округления:

Рыночный размер месячной арендной платы за 1 кв.м.	Местоположение	Затратный подход (метод рекапитализации рыночной стоимости), руб. с НДС без учета коммунальных платежей и затрат на содержание объекта аренды	Удельный вес затратного подхода	Рыночный размер месячной арендной платы за 1 кв.м.
Рыночный размер месячной арендной платы за 1 кв.м. двухэтажного здания БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10	Примерно в 4 км. по направлению на юго-восток от ориентира  административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., г.Сорочинск, ул.Чернышевского, 154а	50	0,76	38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Для определения рыночной или другого вида стоимости имущества оценщики применяют специальные подходы и методы. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату, и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости.

В курсовой работе было рассмотрен затратный подход .

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

В данной курсовой работе при расчете рыночный размер арендной платы за 1 кв.м двухэтажного здания БРУ с подвалом, общей площадью 818,5 кв.м., литер В10 для ЗАО «Волна» равен 38 рублей в месяц.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Земельный кодекс Российской Федерации;
3. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года за № 519.
4. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», учебник, изд-во Питер, СП – 2008;
5. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 2008, 543 с.;
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие.–М.: Дело,2008.–384 с.
7. Рoзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 2008, 268 с.
8. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2008.
9. Интернет - источники:

 www.bk-arkadia.ru- Официальный сайт «ООО БК-Аркадия». Независимая оценка недвижимости.