Оценка стоимости объекта недвижимости

Федеральное государственное  бюджетное

образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«Уральский государственный  горный университет»

(ФГБОУ ФПО «УГГУ»)

 

 

 

 

 

Курсовой проект

Оценка стоимости  объекта недвижимости

 

По дисциплине: Экономика недвижимости

 

 

 

 

Преподаватель: Мочалова Л.А.

Студент: Коробова Е.Е.

Группа: ГК-08

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург, 2012

 

Оглавление:

Введение………………………………………………………………………….3

1. Определение проблемы………………………………………………….…..5
2. Описание объекта недвижимости……………………………………….….6
3. Анализ рынка недвижимости………………………………………….……7
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости…………………………………………………………………….9
5. Определение стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода………………………………………………………………11
6. Определение стоимости объекта недвижимости при применении доходного подхода затратного подхода………………………………..………17
7. Определение стоимости объекта недвижимости при применении сравнительного подхода…………………………………………………………21
8. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта
9. недвижимости…………………………………………………………………24

Заключение………………………………………………………………………..25

Список использованной литературы…………………………………...………..26

Приложения

 

Введение

Недвижимость по природе - физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все то, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли и все что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объекта (земельные участки и т.д.).

Недвижимость по закону - опирается на недвижимость по природе, но может включать и движимое имущество, отнесенное законодательством к недвижимому в силу того, что способ его использования оказывает существенное влияние на иных участников хозяйственной деятельности (воздушные суда, суда внутреннего плавания).

Недвижимое имущество (недвижимость, недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Оценка недвижимости - процесс определения стоимости объекта недвижимости, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением, привязанный к определенному типу операции, к определенным участникам и определенному моменту во времени.

На сегодняшний день не одна сделка с недвижимостью не заключается  без оценочной стоимости. Для  того чтобы имущество обладало стоимостью необходимо чтобы имущество обладало определенной полезностью, платежеспособный спрос, ограниченное предложение на имущество, чтобы имущество было отчуждаемым.

В данном курсовом проекте  оценка недвижимости производится для  совершения с недвижимостью сделки купли-продажи. При сделке купли - продажи  выполняются следующие пункты:

- переход права собственности  на объект недвижимости от  одного лица к другому на  возмездной основе,

- договор купли-продажи  подлежит регистрации;

- составляется акт,  который удостоверяет надлежащее  исполнение обязательств продавцов недвижимости,

- продавец обязан сообщить обо всех недостатках объекта недвижимости; продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на отчуждаемое имущество

Для совершения сделки оценщик определяет рыночную стоимость. Это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

 

1. Определение проблемы

Начальным этапом процесса оценки является постановка проблемы. Для этого собирается вся базовая информация, определяющая в последующем процесс оценки:

Объектом оценки является индивидуальный жилой дом, находящийся в г. Кировград, по ул. Свердлова, 83.

Объект недвижимости находится  в частной собственности. Собственником  является Коробова Елена Евгеньевна, проживающая по адресу: г. Кировград, ул. Свердлова, 85. Правоустанавливающий документ на земельный участок - договор  купли-продажи от 28.10.2007г., что подтверждается свидетельством о государственной  регистрации права 66АВ123321 от 06.11.2007г

Дата оценки: 15.11.2012г.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью заключения договора купли-продажи;

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда  стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость основана на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Это означает, что из всех вариантов его возможного использования выбирается самый  эффективный, способный при наименьших затратах принести наибольший доход.

 

2. Описание объекта недвижимости

Характеристика  земельного участка

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Площадь	1000 м2
Форма	Прямоугольная
Топография	Ровный склон
Состояние	Расчищен
Транспортная доступность  участка	Наличие остановок общественного  транспорта
Наличие и состояние асфальтобетонного  покрытия	Асфальт
Инженерные коммуникации	Электроснабжение, газопровод, водопровод, канализация, телефонная сеть, отопление

Характеристика  здания

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Год постройки	2012 г.
Этажность	1
Общая площадь	40 м2
Полезная площадь	30,5 м2
Фундамент	Монолитный ж/б
Стены	Дерево
Материал перекрытий	Дерево
Кровля	мягкая черепица
Техническое состояние	Хорошее
Коммунальные услуги	Есть все

Характеристика  помещения

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Площадь, кв. м: общая / жилая	30/24 м2
Кол-во комнат	2
Площадь кухни, кв. м	6
Санузел	смещенный
Слаботочное обеспечение	Телефон
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют
Состояние отделки	«евростандарт»

 

3. Анализ рынка недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

Возможность отчуждаемости  объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости  зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Можно выделить следующие особенности  рынка недвижимости:

- локальность;

- низкая взаимозаменяемость объектов;

- сезонные колебания;

- необходимость государственной регистрации сделок.

 

При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

- расходы на поддержание объекта  недвижимости в функционально - пригодном состоянии;

- ежегодный налог на владение  недвижимостью;

- высокие транзакционные издержки  при сделках с недвижимостью.

На 12 ноября 2012 г. в Кировграде цены на жилье повысились на 0,05% с начала года. Метр квадратный стоит на вторичном  рынке в среднем 17,5 тыс. руб.

 

Цена 1 кв.м. общей площади  на вторичном рынке индивидуального жилого фонда в городе Кировграде по состоянию на 12.11.2012

Район	Цена, руб.	Изменение с начала года, %
По городу	15000-20000	0,05
Центр	16000-22000	0,1
1 пояс	12000-15000	0,0
2 пояс	10000-13000	-0,2

 

Расшифровка поясов:

Центр - Границы улиц: Набережная, Кировградская, Февральская, 8Марта;

1. пояс - Капотино, 3 микрорайон
2. пояс – Вересовая, Уральская

 

Первичный рынок индивидуального  жилищного строительства в городе слабо развит, поэтому данных по нему практически нет. 

4. Анализ наилучшего н наиболее эффективного использования объекта надвижимости

В целом, применение принципов  оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально  приблизить получаемые результаты к  реальной экономической действительности. Определяющим является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как использование недвижимости, которое:

- законодательно разрешено,  то есть соответствует юридическим  нормам, включая распоряжение о  зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

- физически осуществимо,  то есть размер и форма земельного  участка, транспортная доступность,  имеющиеся строения позволяют  реализовать выбранный вариант использования;

- финансово обоснованное с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, то есть  использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

- экономически эффективно, то есть обеспечивают наивысшую стоимость, доходность недвижимости.

Анализ ННЭИ здания производиться в два этапа: во-первых, анализ ННЭИ земельного участка как свободного; во-вторых, ННЭИ участка земли со стоящим на нем зданием.

В качестве ННЭИ земельного участка выступает существующий вариант использования земли.

Анализ ННЭИ оцениваемого здания основывается на сопоставлении физически и финансово возможных и  законодательно разрешенных вариантов его использования (офисное, складское, торговое, здание общественного питания, жилое) и выборе оптимального с точки зрения доходности (размеры арендных ставок).

Поскольку в данном случае объектом оценки является жилой дом  с земельным участком, следовательно, наилучшим использованием принимаем  использование в качестве жилья. Арендная ставка в данном случае будет самая высокая.