Оценка стоимости объекта недвижимости

 

 

5. Определение стоимости объекта недвижимости при применении

затратного подхода

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной  полезности.

При применении этого подхода  учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого  подхода лежит принцип замещения.

Основная расчетная формула  при применении затратного подхода  для определения стоимости здания с земельным участком, на котором  оно расположено:

 

где

- стоимость объекта  недвижимости, определенная в рамках  затратного подхода, руб.;

  - стоимость  нового строительства здания, руб.;

- накопленный  износ, руб.;

  - стоимость земельного участка, руб.

Стоимость помещения определяется на основании рассчитанной стоимости  здания при учете его доли в  последнем.

 

Расчет стоимости  нового строительства здания

В данной работе будет использоваться количественный метод:

,

где

- стоимость нового  строительства здания;

- сметная стоимость  строительства здания, т.е. прямые  издержки инвестора, связанные  с реализацией проекта по возведению  здания, руб.;

- косвенные издержки, то есть издержки инвестора, связанные со строительством, которые не включаются в сметную стоимость (стоимость разработки, согласования и разработки проекта, оплата услуг консультанта, затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям, и т.д.), руб.; составляют 20-30 % от сметной стоимости строительства здания;

- прибыль инвестора, руб. (составляет 15-20 % от суммы прямых и косвенных затрат).

п/п №	Показатели	Сумма, руб.
1.	Прямые затраты	269379
1.1.	Стоимость строительных материалов	163616,6
	Фундамент
	Разбивка осей. Выноска  осей. Разработка грунта вручную в  траншее глубиной 900 м, шириной до 400 м. грунт I II категории без крепления откосов	23715,25
	Устройство песчаных подстилающих слоев под фундамент высотой  до 300 мм с послойным уплотнением  вручную.
	Монтаж каркаса из арматуры в ленточном фундаменте
	Устройство опалубки из обрезной доски для надземной части  ленточного фундамента, с учетом естественного  уклона
	Укладывание монолитного  фундамента из бетона
	Цоколь
	Устройство кладки цоколя из блоков на цементном растворе, в верхнем ряду предусмотреть продухи. Высота кладки в 3 блока 600 мм, ширина в 1 бочок 200 мм	9122,37
	Устройство прокладной гидроизоляции  из рубероида в 2 слоя по цокольным  блокам
	Стены
	Обработка антисептиком нижнего  венца, лаг и чернового пола со всех сторон	78508,14
	Устройство внешних стен 1 и 2 этажей из бруса с нагелением и укладкой межвенцового утеплителя
	Устройство внутренних стен 1 и 2 этажей из бруса с нагелением и укладкой межвенцового утеплителя
	Перекрытия
	Устройство половых лаг 1-го и 2-го этажей из бруса с шагом  в соответствии с проектом	14299,32
	Устройство чернового  пола по черепному бруску
	Лестницы и  проемы
	В проемах пропускать брус. Установка временных технологических лестниц из подручного обрезного пиломатериала с ограждениями из строганной доски с изготовлением на месте ручным инструментом	0
	Крыша
	Монтаж стропильной системы. Устройство вертикальной контробрешетки из бруска по стропилам по гидро-ветрозащитной  пленке. Устройство горизонтальной обрешетки. Монтаж кровельного покрытия	37971,53
1.2.	Оплата труда  строительных рабочих и машинистов	65446,8
1.3.	Затраты на эксплуатацию машин и механизмов	40315,8
2.	Накладные расходы	67345
3.	Сметная прибыль	101017
4.	Стоимость строительного  оборудования	87548
5.	Прочие (неучтенные) затраты	52529
	ИТОГО	577818

 

Пояснение к таблице:

- п. 1.1 = Сумма стоимости  материалов для: фундамента, цоколя, стен, перекрытий, лестницы и проемов,  крыши;

- п. 1= п. 1.1 + п.1.2 + п.1.3;

- п. 1.2 = 40% от стоимости  материалов;

- п. 2 = 25% от суммы прямых  затрат (п.1);

- п. 3 = 30% от себестоимости  (п.1 + п.2);

- п. 4 = 20 % от стоимости  строительно-монтажных работ (п.1+п.2+п. 3)

- п. 5 = 10% от суммы всех  затрат (п.1+п.2+п. 3+п. 4)

- ИТОГО = п.1 + п.2 + п. 3 + п. 4 + п. 5

 

Косвенные издержки (КИ, 20%) = 577818 * 0,2 = 115563,6 (руб.)

Прибыль инвестора (ПП, 15%) = (577818 + 115563,6) * 0,15 =

= 104007,24 (руб.)

Стоимость нового строительства  здания

() = 577818++115563,6+104007,24 = 797388,84 (руб.)

 

 

Определение рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости  земельного участка осуществляется методом сравнения продаж.

Метод сравнения  продаж - способ прямого использования сравнительного подхода для оценки стоимости земли. Условием применения метода выступает информация по ценам сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

- выявление недавних продаж  сопоставимых земельных участков;

- сравнение оцениваемого  земельного участка с аналогичными  участками, внесение поправок  в цены сделок с последними;

- согласование скорректированных  цен сопоставимых земельных участков  и расчет рыночной стоимости земельного участка ().

 

Определение стоимости  земельного участка

Элемент сравнения	Объект оценки	Объекты - аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5
Функциональное назначение	ЗУ	ЗУ под ИЖС	ЗУ	ЗУ	ЗУ	ЗУ
Цена продажи, руб.		140000	150000	800000	150000	100000
Площадь, ,	1000	1200	1200	1000	1400	1000
Цена продажи 1 , руб.		116,67	125	80	107,14	100
Время продажи	15.11.12	23.10.12	13.06.12	14.10.12	13.11.12	06.09.12
Поправка на время продажи		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		116,67	125	80	107,14	100
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		116,67	125	80	107,14	100
Условия продажи	рыночное	рыночное	рыночное	рыночное	рыночное	рыночное
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная стоимость, руб.		116,67	125	80	107,14	100
Расстояние до производственной зоны	2 остановки	3 остановка	4 остановки	Рядом	3 остановки	2 остановки
Корректировка		0,9	0,8	1,2	0,9	1
Скорректированная стоимость, руб.		105,00	100	96	96,43	100
Удельные веса		0,1	0,1	0,1	0,1	0,6
Стоимость за , руб.	99,743	10,5	10	9,6	9,643	60
Итоговая стоимость, руб.	99743

 

Удельные веса брались  из расчета поправок на корректировку. Так как самое весомое отличие состоит в расстояние от производственной зоны, самое близкое к оцениваемому участку является аналог № 5.

Поправочные коэффициенты в  разделе расстояние до производственной зоны, были взяты с расчетом на то, что чем дальше находится земельный  участок он предприятия, тем он дороже.

При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости равна:

 руб.

 

6. Определение стоимости объекта недвижимости при применении доходного подхода

Доходный подход заключается  в преобразовании в текущую стоимость  ожидаемых чистых доходов, которые  может принести использование и/или  будущая продажа объекта недвижимости. В зависимости от стабильности или  нестабильности величины ожидаемых  денежных потоков по исследуемому объекту  недвижимости применение доходного  подхода к оценке его стоимости  основывается на использовании или  метода капитализации, или метода дисконтирования  денежных потоков.

Метод капитализации  денежных потоков

Доходный подход основан  на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который  эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это  совокупность методов оценки стоимости  недвижимости, основанных на определении  текущей стоимости ожидаемых  от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета  стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов  от недвижимости в текущую стоимость  осуществляется капитализация дохода.

Показатели	Расчет показателя	Величина показателя
Площадь объекта недвижимости (S), м2		40
Годовая арендная ставка (Ас), руб./м2		5000
Потенциальный валовой доход (ПВД), руб.		200000
Потери от недоиспользования и потерь при сборе платежей, % от ПВД	10%	20000
Действительный валовой доход (ДВД), руб.		180000
Операционные расходы (ОР), руб.		8077,33
Условно постоянные:		4777,33
Налог на имущество физических лиц	0,8% от инв. ст.	4264
Земельный налог	0,3% от КС	513,33
Условно переменные		3300
6.2.1.Коммунальные платежи		2100
6.2.2.Обеспечение безопасности		600
6.2.3.Расходы на управление		600
Чистый операционный доход (ЧОД), руб.		171922,67
Подоходный налог, %	13%	22349,95
Чистый операционный доход с учетом налогообложения (ЧОД), руб.		149572,72

 

Инвентаризационная стоимость  примерно равна 533000 рублей.

Кадастровая стоимость УПКС*Sзу = 171,11*1000=171110 рублей.

 

 

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации () - процентная ставка, преобразующая постоянный доход в текущую стоимость. Она складывается из ставки дисконтирования () и нормы возврата инвестированного капитала (φ):

 

Ставка дисконтирования () - минимальная норма дохода, на которую рассчитывает инвестор, вкладывая денежные средства в оцениваемый актив.

В данном проекте для расчета  ставки дисконтирования используется метод кумулятивного построения, заключающийся в суммировании ставки дохода по безрисковым активам и  премий за риски, присущие объекту недвижимости:

, где

 - безрисковая ставка (%) - это годовая ставка процента по вложениям в высоколиквидные активы, для которых характерна сравнительно низкая ставка доходности, с гарантией возврата капитала, = 6%;

 - премия за риск вложения в недвижимость (%) - выражает вероятность неполучения доходов и невозмещения первоначально вложенных средств, которая отвечает данному варианту инвестирования капитала. = 3,3%;

 - премия за риск, связанный с ликвидностью (%) - учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций: = • ( / 365) = 6 • (120 / 365) = 2%, где - срок экспозиции аналогичных объектов (дни);

 - премия за инвестиционный менеджмент (%) - учитывает необходимость для инвестора обеспечить профессиональное и компетентное управление инвестициями для получения прогнозируемых доходов. R3 = 3%.

  = 6% + 2% + 3,3% + 3% = 14,3%

Сущность нормы возврата капитала () состоит в том, что для возмещения первоначальных инвестиций владельца, связанных с обесценением объекта недвижимости за период владения, часть чистого операционного дохода собственник гипотетически имеет возможность откладывать в фонд возмещения, 10% (по методу Ринга)

 

Определение текущей стоимости  будущих доходов

=( 149572,72/0,253) =591196,52

ЧОД’- чистый операционный доход оцениваемого объекта за год  с учетом налогообложения, руб.

 

7. Определение стоимости объекта недвижимости при применении сравнительного подхода

Сравнительный подход основан  на определении стоимости объекта  недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. В рамках данного  подхода используются или метод  аналогов, или метод валового рентного мультипликатора. В данном проекте  используется метод аналогов.

Применение метода аналогов подразумевает сравнение оцениваемого объекта (улучшения вместе с земельным  участком) с аналогами. Он реализуется  следующей последовательности:

- исследование рынка с  целью сбора информации о совершенных  сделках по продаже объектов  недвижимости, аналогичных объекту  оценки, в период, близкий к дате  оценки (как правило, 5-6 аналогов);

- сравнение оцениваемого  объекта и объектов-аналогов по  различным характеристикам (элементам  сравнения) и корректировка цен  объектов- аналогов относительно  оцениваемого объекта путем внесения  в них поправок;

- согласование цен объектов-аналогов и определение стоимости оцениваемого объекта.

Расчет скорректированных цен  сопоставимых объектов

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5
Цена продажи, руб.	х	900000	700000	650000	750000	800000
Площадь, м2	40	45	39	34	36	43
Цена продажи за, руб. 1 м2   руб.	х	20000	17948,7	19117,647	20833,33333	18604,6512
Характер использования	жилой	жилой	жилой	жилой	жилой	жилой
Корректировка	х	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб.	х	20000	17948,7	19117,64	20833,33	18604,65
Характер финансовых расчетов	наличные	наличные	наличные	наличные	наличные	наличные
Корректировка	х	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб.	х	20000	17948,7	19117,64	20833,33	18604,65
Дата продажи	20.11.12	12.11.12	10.20.12	18.11.12	05.10.12	14.11.12
Корректировка	х	1	0,99	1	0,99	1
Скорректированная цена, руб.	х	20000	17769,2	19117,647	20625	18604,6512
Местоположение	ул. Свердлова	ул. Кировградская	ул. 3 микрорайон	ул. 3 микрорайон	ул. Свердлова	ул. Уральская
Корректировка		1	1,25	1,25	1	1,5
Скорректированная цена, руб.		20000	22211,5	23897,059	20625	27906,9767
Материалы стен	дерево	кирпич	дерево	дерево	кирпич	кирпич
Корректировка		0,78	1	1	0,78	0,78
Скорректированная цена, руб.		15600	22211,5	23897,059	16087,5	21767,4419
Этаж/этажность	1	1	1	1	1	1
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб.		15600	22211,5	23897,059	16087,5	21767,4419
Подъездные пути	асфальт	асфальт	асфальт	асфальт	асфальт	асфальт
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб.		15600	22211,5	23897,059	16087,5	21767,4419
Инженерные коммуникации	Местн.	Местн.	Местн.	Местн.	Местн.	Местн.
Корректировка		1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб.		15600	22211,5	23897,059	16087,5	21767,4419
Физический износ, %	0	0	10	0	0	10
Корректировка		1	1,1	1	1	1,1
Скорректированная цена, руб.		15600	24432,7	23897,059	16087,5	23944,186
Итоговая стоимость  без улучшений		702000	952875	812500	579150	1029600
Охранная канализация	да	да	да	нет	да	нет
Корректировка		0	0	14500	0	14500
Скорректированная цена, руб.		702000	952875	827000	579150	1044100
Телефон	да	да	да	да	да	нет
Корректировка		+3000	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб.		705000	952875	827000	579150	1044100
Удельные веса		0,3	0,2	0,3	0,1	0,1
Итоговая скорректированная  цена, руб.	812500	211500	190575	248100	57915	104410
Стоимость объекта недвижимости (, руб.      812500 руб.