Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

САРАТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ имени Гагарина Ю.А.

 

 

Факультет         экономики и менеджмента (ФЭМ)

 

Специальность «Экспертиза и управление недвижимостью»

 

Кафедра            «Экономика предприятий, инженерная экономика и логистика» (ЭПЛ)

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

           «Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости»                  »       

 

 

 

 

                                                     Выполнила: студентка группы ЭУН-41(д/о)

 

Антонова Д.Н.

 

                                                      Руководитель работы: асс. Андреев А.А.

 

 

 

 

 

 

Допущена к защите

 

 

 

Защищена  с оценкой

 

 

 

 

Саратов 2013

 

 

 

Содержание

 

 

Введение            3

      Раздел 1 Рыночная стоимость недвижимость     4

1.1 Понятие рыночной стоимости       4

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости             7

      Раздел 2 Принципы оценки объектов недвижимости                    10

2.1 Базовые принципы оценки стоимости недвижимости

2.2 Принцип сравнительного анализа продаж                                          10

2.3 Принцип кумулятивного построения коэффициента капитализации суммирования                                                                                              26

2.4 Принцип определения восстановительной стоимости                     26

Заключение                  28

Список использованной литературы              29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

   При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

   Владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное

материальное и духовное воздействие на граждан:

              - дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и

вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

              - вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы

для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не

жалея своих сил и средств;

- укрепляет семью и вовлекает  всех ее членов в созидательный  труд,

поскольку совместная собственность требует максимальной мобилизации

их интеллектуальных и физических способностей;

- пробуждает и воспитывает в  людях правосознание, необходимость

порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и

на рынке недвижимости.

  Однако, недвижимое имущество  всегда имело и по сей день  имеет немалую цену. Экономически обоснованная стоимостная оценка земельных участков является сложной процедурой, т.к. должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

  Поэтому в своей курсовой  работе мне хотелось бы рассмотреть  вопросы, касающиеся именно рыночной стоимости недвижимости, а также принципы оценки недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 Раздел 1 Рыночная стоимость недвижимости

 

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет  является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

1.1 Понятие рыночной стоимости

 

Теория трудовой стоимости и рыночных отношений впервые была сформулирована Адамом Смитом (1723-1790) в марте 1776 г.( опубликовал в Лондоне свой главный труд "Богатство народов"). Согласно этой теории стоимость, во-первых, создается трудом, притом всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена.

Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

-Полезность (объект не может иметь стоимость, если он не

обладает полезностью);

-Спрос (стоимость зависит от спроса и предложения. Если на

объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется;

-Передаваемость (условием возникновения стоимости является

юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется).

Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги. То есть стоимость объекта недвижимости  – это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

При оценке недвижимости следует различать понятия стоимости, цены, затрат. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

             Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы

охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Затраты объекта недвижимости – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым, или денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности.

 На современном рынке недвижимости существует много видов стоимости : рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость, которые подразделяются на 2 группы:

• стоимость обмена («объективная»-носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям);
• стоимость использования («субъективная»- отражает намерения владельца или арендатора).

              Рыночная стоимость недвижимости - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий «равновесия», то есть когда продавец и покупатель действуют рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

 

 

 

 

 

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

 

Изменение стоимости любой недвижимости, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень – уровень влияния глобальных факторов. На данном уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. Первый уровень является результатом взаимодействия четырех основных факторов:

   1) социальных (тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня и т.д.);

   2) экономических (тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены);

                 3) эколого-географических (географическое расположение; экология; сейсмология;  геологическое состояние и природные ресурсы; технологические решения в области землепользования.

                 4) политических ( политическая стабильность; законодательство об ипотеке;  налоговое законодательство;  закон о кредитной политике).

Второй уровень – уровень влияния локальных факторов (в масштабе города или городского района). На этом уровне имеют место такие факторы, как:

                  1) местоположение объекта (транспортная и пешеходная доступность;  размещение объектов в плане города (района); наличие объектов социально-культурного назначения; примыкающее окружение) ;

Местоположение – наиболее важный фактор. Важно сопоставлять размер участка с размером здания и устанавливать, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость недвижимости.Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

                  2) физические характеристики объекта недвижимости (функциональная пригодность и использование;  привлекательность, комфорт;  наличие коммунальных услуг; физическое состояние недвижимости;  качество строительства и эксплуатации);

Текущее состояние недвижимости является важным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, как и наличие коммунальных услуг: газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения.

                    3) условия финансирования ( условия выделения средств; процентные ставки; сроки кредитования).

              Третий уровень – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости. На этом уровне учитываются факторы, обусловленные его характеристиками:

                     1) архитектурно-строительные (объемно-планировочные показатели);

               Недвижимость должна соответствовать  климатическим условиям, быть хорошо  спланирована, иметь хорошее естественное  освещение помещений, привлекательный  внешний вид. Кроме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости. Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для пользователей, т.к. они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей.

                    2) финансово-эксплуатационные факторы (доходы; эксплуатационные расходы; стоимость строительства).

                Влияние факторов на стоимость недвижимости может происходить одновременно на различных уровнях. Данные факторы необходимо учитывать последовательно в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

 

Раздел 2 Принципы оценки объектов недвижимости