Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

        Максимальная эффективность означает рассмотрение того варианта использования объекта недвижимости, который из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных будет приносить максимальный чистый доход. То есть даст оптимальные стоимостные результаты, а именно обеспечит наибольшую текущую стоимость объекта.

2.2 Принцип сравнительного анализа продаж

 

          Наиболее распространенным способом  оценки земли является метод

прямого сравнительного анализа продаж (рыночный). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

           Последовательность действий при  рыночном методе:

1. Выявление фактических  продаж участков на соответствующем

рынке или его сегментах.

2. Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной

стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными, и

все стороны действовали экономически рационально.

3. Внесение поправок с  учетом различий между оцениваемым  и

каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная

цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие

же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в

направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за

какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же

характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок

превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая

цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена

сопоставимого участка должна быть увеличена.

            Корректировка может осуществляться  в трех основных формах: в

рублях, в процентах по каждому фактору и в общей группировке

(совокупная поправка) на  независимой (плюс-минус) и кумулятивной

основе (табл. 2).

 

 

 

Таблица 2 Поправка цены сопоставимого участка

Параметр	Сравниваемый (проданный) участок	Поправки
		На независимой основе (+,-)%		На кумулятивной основе(умножено)
Цена, единиц	100	-		-
Дата	5 месяцев назад	+4%		1,04
Местоположение	На 7 % лучше, чем у оцениваемого участка	-7%	0,93
Окружающий ландшафт	На 10 % лучше, чем у оцениваемого участка	-10%	0,90
Рельеф	На 3 % хуже, чем у оцениваемого участка	+3%	1,03
Общая поправка	-	-10%	0,8966
Скорректированная стоимость сопоставимого участка	-	90%	89,7

 

           При оценке земли поправки  следует проводить по всем  основным

характеристикам, влияющим на стоимость: по размеру, местоположению,

 

по расстоянию от города и дорог; по форме и глубине участка, угловому

расположению, типу почв, рельефу, экономическим условиям и др.

          Применяют следующие единицы  сравнения:

1. Цена за 1 га – для  больших массивов сельскохозяйственного,

промышленного назначения или жилищного строительства.

2. Цена за 1 кв. м – в  деловых центрах городов, для  офисов, магазинов

и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный  метр – для коммерческого использования

земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы

по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую

приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот – стандартные  по форме и размеру участки  в районах

жилой, дачной застройки и др.

5. Цена за единицу плотности  – коэффициент отношения площади

застройки к площади земельного участка (ФАР – этаж, зона, отношение).

           Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным

коэффициентом.

 Пример: если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех

этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь

земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этажное здание на

всем участке, 6-этажное – на половине участка, 12-этажное – на 0,25

участка.

           По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут

применяться:

- цена за 1 кв. м общей  или чистой площади;

- цена за 1 куб. м - для складов, элеваторов и др.;

- цена за единицу, приносящую доход – место в гараже, на стадионе,

место парковки и др.

          При использовании приема единицы сравнения определяется на

основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость

единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков.

Среднее значение определяется путем расчета медианной (середина

ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения.

Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг

от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

         Другой прием основан на определении путем анализа сравнимых

продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем

ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки

служит реальный, или гипотетический, базовый участок (табл. 3).

Участок	Цена продажи, приведенная во времени, руб	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Размер, га	Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб