Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

           

            Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

2.1 Базовые принципы оценки стоимости недвижимости

         

            В мировой практике участники рынка недвижимости выработали

унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или

принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы:

             1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

             2. Принципы, связанные с объектами недвижимости.

             3. Принципы, связанные с рыночной средой.

             4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

           Данные  принципы оценки недвижимости связаны между собой (схема 1).  Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости и принципы пользователя.

пользователя.

                                                    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 1 Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязи

           1. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы:

-полезности;

-замещения;

-ожидания.

 

           Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-нибудь и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

           Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

            Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

             2. Принципы, связанные с объектами  недвижимости (земля, здания) обусловлены процессом эксплуатации недвижимости и включают принципы:

- принцип вклада (предельной продуктивности);

- остаточной продуктивности (производительности) земли;

- сбалансированности (принцип пропорциональности);

- разделения.

 

            Принцип вклада (предельной продуктивности): для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства( земли; оборудования и технических средств; рабочей силы;  менеджмента). При этом стоимость каждого фактора зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик. Величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, т.к. общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов.

Например: затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на 50

ее ремонт. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт.

          Принцип остаточной продуктивности: остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и менеджмент. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее месторасположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек (особенно транспортных) или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

 Например: потенциальный собственник  складского помещения заплатит  больше за участок, расположенный  рядом с железнодорожной станцией  или автомагистралью, чем находящийся  в районе с плохой транспортной доступностью (минимизация затрат).

Таблица 1 Расчет доходности и стоимости земельных участков по добавочной продуктивности, у.е.

№ п/п	Показатель	Участок земли
		Угловой	Внутриквартальный
1	Валовый доход(выручка)	1100	1000
2	Расходы на оплату труда	-300	-300
3	Оплата капитала	-500	-500
4	Доходы менеджера	-100	-100
5	Доход, отнесенный к земле	200	100
6	Ставка капитала (в долях)	0,16	0,16
7	Стоимость земли	1250	625

 

           Принцип сбалансированности (принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: для каждого типа землепользования

необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечат максимальную стоимость недвижимости. То есть любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость объекта.        

  Например: для эффективного  функционирования магазина необходимо, чтобы:

1. оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров;

2. имелся  достаточно большой участок земли  для устройства подъездов и  стоянок;

3. управляющие  магазином получали оптимальную  заработную плату;

4. заработная плата продавцов  магазина соответствовала (зависела от) интенсивности их работы.

Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.             

             Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта. Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее

 Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

             1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – это разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.                             

             2. Разделение по видам имущественных прав – аренда, ограничен-ное пользование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций.

             3. Разделение по времени владения – это долгосрочная и краткосрочная аренда, бессрочное владение, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

            Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

             3. Принципы, связанные с рыночной средой.

К данной группе принципов относятся принципы:

- спроса и предложения;

- конкуренции;

- соответствия;

- изменения.

 

         Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений. Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

          Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

          Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, следовательно, и высокую стоимость. Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

          Пример: в настоящее время на российском рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

           Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

           Пример: развитая инфраструктура района будет увеличивать стоимость недвижимости в данном районе.

           Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

           Пример: стоимость объекта недвижимости будет снижаться из-за близости объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов.

           Принцип изменения предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта.

             4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости отражает использование объекта недвижимости, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое:

- юридически допустимо;

- физически возможно;

- финансово оправдано;

- максимально эффективно.

         Юридически допустимо (т.е. правомочно) означает рассмотрение законных способов использования объекта недвижимости, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.

        Физическая осуществимость означает рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

        Финансовая оправданность означает рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу недвижимости.