Основные методы оценки стоимости недвижимости

Министерство образования и  науки Российской Федерации

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

                                                                                 Выполнил студентка 5 курса

                                                                           

                                                                             Проверил  преподаватель

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013

Содержание

1. Основные методы оценки стоимости  недвижимости…………………….3

2. Расчет стоимости своей недвижимости при продаже……………………8

Список литературы…………………………………………………………….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основные методы оценки стоимости  недвижимости

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным  и                                            

как  бы само собою  разумеющимся. 

Однако в действительности внешняя  видимость далеко не совпадает с  юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости, как и любое  другое понятие, состоит из трех необходимых  элементов:

♦ наименование  – знак  (термин), закрепленный за объектом, в данном случае – это "недвижимость";

♦ содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых  является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.;

♦ объем – множество (класс) предметов, отображаемых в данной   категории  – здания, сооружения и т.д.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а  является синтезом, суммой знаний о  предмете.

В России, как и в других странах  мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия –  перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него.

В общем случае недвижимость –  это земельные участки и все  то, что с ними прочно связано, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В тоже время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.)

Известно несколько десятков методов  оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д.

Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том  числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся  в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации.

Если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж.

Если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта  в совокупности  с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

 

Сравнительный подход к  оценке недвижимости.

Наиболее распространенным методом  оценки в группе сравнительного подхода  является метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа  продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости.

Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который  гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость  будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

 

Затратный подход к оценке недвижимости

Для оценки объектов недвижимости, приносящих доход, чаще всего используется затратный  подход.

Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости.

При использовании затратного подхода  также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда соответствует действительности).

Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов.

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определена.

3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.

4. Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

 

Доходный подход к  оценке недвижимости

Данный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и дисконтированного денежного потока.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен.

Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет вид

С = Д / к

где Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

1) определить чистый доход от использования объекта;

2) определить чистый доход от продажи объекта;

3) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Расчет стоимости  своей недвижимости при продаже.

2.1. Описание объекта недвижимости

Объектом оценки является квартира, состоящий из 2-х жилых комнат.

Целью оценки является определение  стоимости указанного выше объекта  недвижимости.

Под объектом недвижимости понимается собственно объект, являющийся недвижимой собственностью, и юридические права  на него.

Акт осмотра объекта

Адрес объекта: Россия, Пермский край, г. Лысьва, ул. Чапаева, д.ХХ, кв.ХХ

Владелец: Иванов Иван Иванович;

Справки БТИ № 78965784.

Объект расположен в центре г. Лысьва, транспортная сеть развита очень хорошо. До остановки автобуса «ул. Чапаева» 1 мин. пешком.

Рядом располагаютс отделение сбербанка, множество магазинов, 2 школы, 3 детских сада.

Близость к магазинам , учебным  заведениям оценивается хорошо.

Экологические условия удовлетворительны, из-за близости завода.

2. Характеристика дома.

 Материал стен – бетонные блоки.  Общее количество этажей – 5.Высота этажей 2,5 Дом расположен недалеко от проезжей части.

Год постройки - 1975 год. Общий вид здания - хороший.

Водоснабжение центральное, отопление центральное, энергоснабжение –центральное, вентиляция – естественная.

Информация о квартире:

В квартире 2 жилых комнаты. Общая площадь 45,3 кв.м., жилая площадь 28 кв. м. (одна комната 14,2 кв.м., вторая комната 13,8 кв.м.).

Площадь кухни составляет 5 кв.м., санузел занимает 3,5 кв.м, кладовка 2 кв.м., коридор 6,8 кв.м.

В квартире проведен телефон. Ориентация окон – на запад и восток.

Общий вид квартиры – удовлетворительный.

Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта позволяют  говорить о достаточно высокой стоимости  объекта.

Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:

• специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;
• объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;
• объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам;

При оценке использованы достоверные источники информации.

2.2 Оценка жилой недвижимости  доходным подходом

Оценка недвижимости методом прямой капитализации

Для расчета ставки капитализации  для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоваться упрощенным методом Эльвуда

[R= Х - Арр * (SFS) = ЧОД / ТС,

где R - ставка капитализации;

Х - ставка дохода на собственный капитал;

Арр - возможное увеличение стоимости  имущества за период;

SFS - фактор фондопогашения при ставке Х для прогнозируемого периода владения;

ЧОД - чистый операционный доход;

ТС - текущая стоимость.

Чистый операционный доход может  быть определен по следующей формуле:

ЧОД= ЭВД - ПР ,

где ЭВД - эффективный валовой доход, который определяется следующим образом:

ЭВД = ПВД - ПП + ДД,

где ПВД - потенциальный валовой  доход за 1 год при допущении, что  объект арендован полностью,

ПП - предполагаемые потери от возможностей незанятости (3%),

ДД - другие доходы.

Х - представляет собой реальный доход, который устраивает типичного инвестора.

Ставка фондопогашения определяется по следующей формуле:

SFS= i / (l+i)n-1 ,

где n - число периодов;

i - ставка дисконта (ставка дохода  на собственный капитал).

Методом прямой капитализации определим  стоимость двухкомнатной квартиры, приобретенной с целью получение дохода от аренды с последующей продажей.

Арендная плата - 10000 руб./мес.

Возможный простой - 3 %

Эксплуатационные расходы - 2200 руб./мес.

Ставка дохода на собственный капитал - 15 %.

Срок владения - 5 лет.

Планируемый прирост стоимости - 40%.

Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Тогда ставка капитализации будет  равна 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Эффективный валовой доход, рассчитанный по формуле будет равен 116400 руб.:

ЭВД = 10000 * 12 - 10000 * 12 * 0,03 = 116400 руб.

Чистый операционный доход от владения объектом недвижимости в этих условиях составит 114200 руб.:

ЧОД = 116400 - 2200 * 12 = 114200 руб.

Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле:

ТС = ЧОД / R,

где R - ставка капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход от владения объектом недвижимости.

Так, текущая стоимость оцениваемой  жилой недвижимости составит 1209745,7 руб.:

ТС = 114200 / 0,0944= 1209745,7 pyб.

На следующем этапе оценки определим  стоимость объекта методом дисконтирования будущих доходов.

Дисконтирование будущих  доходов - метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как  текущей стоимости, ожидаемых в  будущем преимуществ от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с  недвижимым имуществом заключаются  в следующем:

- периодичность поступления в  виде чистого эксплуатационного  дохода на протяжении владения  объектом;

- реверсия - выручка от продажи объекта по истечении периода владения.